Объектов недвижимости.
Понятие
Что такое кадастровая стоимость?
Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.
Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).
К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.
Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.
Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.
Индивидуальный анализ в этом случае не производится. Однако, именно исходя из КС в настоящее время происходят все расчеты налогового бремени на представленное недвижимое имущество.
Из чего складывается?
Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам .
Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет .
Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться , как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:
После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.
Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).
Каков порядок определения?
К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему .
То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.
Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика .
Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.
Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура , результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).
Наиболее распространенный вариант расчетов в основе своей имеет показатель удельной КС одного квадратного метра недвижимости, установленного для конкретного региона.
Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200 . Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.
Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.
Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения , которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.
КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов
при проведении оценки.
Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.
Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Законодательными актами РФ определено, что под кадастровой стоимостью недвижимого имущества следует понимать рыночную цену объектов, которую специалисты определяют способом массовой оценки, благодаря глубокому анализу текущего состояния рынка и существующих на нем цен относительно определенной даты календаря.
При невозможности в силу различных объективных причин определить цену таким общепринятым методом, цена каждого объекта определяется индивидуально.
Определение цены на объект, который устанавливается в результате оценки специалистами, является очень важным фактором при формировании , а результат учитывается при любых операциях проводимых с недвижимостью.
Определенная специалистами стоимость объекта необходима при , на основании установленной цены рассчитывается арендная плата, устанавливаются выкупные суммы на недвижимость.
Законодательная база
Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ №135 подписанным еще 29.07.1998 года. Законодательный акт дает не только определение понятию стоимости, но и определяет субъектов этого процесса, устанавливает требования к заключаемым договорам и подаваемой в кадастровые структуры отчетной документации.
ФЗ №135 стал основанием для законодательного принятия ФСО №4 (приказ № 508 Минэкономразвития от 22.10. 2010 года).
Утверждение ФСО №4 позволило качественно урегулировать процедуру оценки , установив новый, соответствующий рыночной экономике законодательный порядок в направлении оценочной деятельности.
Основания для процедуры
Переоценка объектов недвижимости очень часто связана с причинами, влияющими на рыночную стоимость, и становятся одним из оснований для переоценки. К таким причинам относятся:
- произошедшие изменения на рынке;
- быстрый износ объекта;
- инфляция.
Внимание! Основанием для повторного установления цены на объект может послужить решения судовых инстанций, а также постановление уполномоченного органа.
Требования ФСО №4 к определению цен
Установленные ФСО №4 требования указывают на некоторые особенности при проведении процедуры. Законодательно утвержденный акт определяет, что:
- Цена объектов устанавливается на календарную дату, когда создается список объектов, подготовленных для определения цены. Цена актуальна именно на день формирования списка.
- Выбранные методики и разработанные способы для точного определения цены должны быть обоснованными. Они осуществляются при помощи компьютерных программ для моделирования или, как вариант, без применения ПК (то есть, вручную на бумаге).
- Применяемые методы по исследованию стоимости не учитывают никакие имеющиеся обременения, кроме законодательно установленных сервитутов.
Какие типы строений рассматриваются?
Объектом оценки может служить любая недвижимость
, если данные о ней сохраняются в ГКН на момент начала процедуры. Зафиксированная в кадастре информация является главным требованием ФСО №4 для начала процесса оценки. Таким образом, если строение в кадастре не учтено, то и стоимость для него определить невозможно.
Сформированный и подготовленный для оценивания список построек, согласно запросу заказчика предоставляется ему одной из региональных структур . Перечень объектов группируют по схожим между собой характеристикам для применения к каждой отдельной группе определенных методов подхода позволяющим установить стоимость.
Формирование списка недвижимого имущества подразумевает под собой получение подробной информации о технических характеристиках объектов подготовленных к процедуре .
Порядок проведения
Законодательные акты урегулировали процесс оценки недвижимости, так что осуществить данный процесс можно без особых сложностей. Вся процедура ФСО разделена на определенные этапы , и лицам уполномоченным устанавливать стоимость объекта достаточно придерживаться установленных законодательством правил.
Этапы осуществления
Согласно законам РФ, проводить определение могут гражданские и юридические лица, обладающие соответствующей квалификацией и документом, предоставляющим право на этот вид деятельности.
Процесс оценки проводится поэтапно и предполагает такие действия (список приведен в порядке от начала к концу процесса):
Ниже представлен образец справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости:
По каким методикам определяется?
Чтобы построить выбранную модель формирования кадастровой цены, специалист анализирует большой объем собранной информации о ценах, которые сложились на текущем рынке недвижимости. Важно, чтобы вся информация была достоверной.
В ситуации, когда собранных оценщиком общих сведений о группе схожих строений недостаточно для построения им определенной модели, то оценивание каждого конкретного объекта проводится индивидуально.
Определяя кадастровую стоимость, специалист пользуется данными о строении, взятыми из , а также землеустроительной документацией и другими данными, полученными из различных государственных структур и организаций. Главное – чтобы данные имели доказательную базу.
Где фиксируются результаты исследования?
Сформированные результаты, позволившие определить кадастровую стоимость недвижимого имущества, подразумевают под собой составление отчета специалистом, проводившим процедуру оценки.
Согласно законодательству, на написание отчета с полученным результатом отводится ровно 7 месяцев с календарной даты заключения договора на проведение процедуры оценки.
Один экземпляр составленного в процессе оценивания отчета передается в кадастровую палату, где оформляется акт об утверждении результатов оценки объекта. Дата вступившего в силу акта считается датой законодательного утверждения полученных результатов.
Порядок определения цены объекта, прописанный в законодательстве РФ и регламентированный ФСО №4, позволяет оценщикам качественно и эффективно выполнять порученную им работу.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2007, № 29, ст. 3482; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:
При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия значений соответствующих ценообразующих факторов вводятся соответствующие корректировки;
2) метод типового (эталонного) объекта оценки.
Описание метода представлено в . Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;
3) методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).
Описание метода представлено в . Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;
4) метод индексации прошлых результатов.
Описание метода представлено в . Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.
6.2.1. Построение моделей оценки кадастровой стоимости (статистическая модель).
Под моделью оценки кадастровой стоимости понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов оценки).
Порядок построения модели оценки кадастровой стоимости:
1) определение способа моделирования влияния местоположения объектов оценки;
2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в модель оценки кадастровой стоимости, с учетом местоположения объектов оценки;
3) определение вида модели оценки кадастровой стоимости;
4) определение коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости;
5) анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости;
6) проверка модели оценки кадастровой стоимости на контрольной выборке.
6.2.1.1. Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются:
1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны;
2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки;
3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки.
Коэффициент местоположения показывает, насколько удельный показатель стоимости недвижимости в конкретной ценовой зоне отличается от стоимости недвижимости по всей оцениваемой территории. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям). Для расчета такого коэффициента из цен сделок (предложений) с помощью регрессионного анализа может быть исключено влияние других характеристик, за исключением местоположения.
Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось Z) в зависимости от географических координат (оси X и У).
Если местоположение моделируется с помощью поверхности отклика стоимости на местоположение, результат может «огрубляться» (приводиться по каким-либо ценовым зонам) для того, чтобы получить единые коэффициенты для ценовых зон.
Коэффициент местоположения для ценовой зоны далее используется в модели оценки кадастровой стоимости.
При использовании значений расстояний от объектов, влияющих на стоимость указанных значений (например, расстояние от центра города), они используются как переменные статистической модели.
6.2.1.2. Выбор ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей оценки кадастровой стоимости может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.
Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки на основе экспертного мнения. Выбор каждого ценообразующего фактора объектов оценки должен быть обоснован.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей тех факторов, соответствующих коэффициентам значимости (детерминации), значения которых составляют не менее 0.3.
Определение значений коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости (калибровка модели) производится математическими методами, основными из которых являются регрессионный анализ и метод обратной связи.
6.2.1.3. Вид модели оценки кадастровой стоимости должен быть обоснован. Анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости проводится с использованием показателей, соответствующих выбранному виду модели оценки кадастровой стоимости и методу калибровки.
Рассмотрению подлежат только статистически значимые модели оценки кадастровой стоимости.
В случае отсутствия статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений).
Дальнейший анализ качества проводится только для статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости (анализ на контрольной выборке, то есть части сделок (предложений), не использованных при построении модели, а зарезервированных с целью анализа качества модели оценки кадастровой стоимости). Контрольная выборка должна иметь размер, достаточный для обеспечения статистической значимости результатов проверки модели оценки кадастровой стоимости.
В случае если в результате отбора моделей оценки кадастровой стоимости по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей выбирают модель с наилучшим качеством.
В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений). Модель оценки кадастровой стоимости считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Выбранная для расчета модель должна отвечать требованию объяснимости, а также предоставлять возможности проведения анализа чувствительности итогового результата в зависимости от изменения факторов.
Требование объяснимости означает наличие возможности объяснения зависимости результата от входных параметров, а также соответствие этой зависимости данным рынка недвижимости. Анализ чувствительности показывает, насколько меняется стоимость, определенная с использованием модели оценки кадастровой стоимости, при изменении какого-либо фактора на заданную величину.
6.2.1.4. По результатам построения модели оценки кадастровой стоимости осуществляется описание типового объекта. Описание типового объекта осуществляется в разрезе ценообразующих факторов с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов для соответствующей группы (подгруппы), а также с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для ценовых зон и муниципальных районов (городских округов). В описании типового объекта указываются как включенные в модель оценки ценообразующие факторы, так и не включенные.
6.2.2. Метод типового (эталонного) объекта оценки.
Метод типового (эталонного) объекта оценки заключается в определении стоимости типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта оценки от типового (эталонного) объекта оценки.
Метод типового объекта заключается в следующем:
1) определяется группа (подгруппа) объектов оценки, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты оценки;
2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;
3) проводится типологизация объектов оценки;
4) формируется типовой объект оценки;
5) определяется стоимость типового объекта оценки;
6) в зависимости от вида использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов оценки при распространении на них стоимости типового объекта оценки.
6.2.3. Метод моделирования на основе УПКС.
Расчет кадастровой стоимости объектов оценки на основе УПКС объектов недвижимости других групп (подгрупп) объектов оценки.
Данный метод предполагает моделирование с использованием определенных для других групп (подгрупп) объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости.
Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие недостатка информации о точном местоположении объекта оценки, о других точных его характеристиках, то есть когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в модель оценки кадастровой стоимости, полученную в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).
Метод заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование);
2) определяется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование), в которой расположен объект оценки;
3) кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте или муниципальном образовании), в котором расположен объект оценки, на его площадь.
В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта оценки (материал стен, этаж (этажность) и другое).
6.2.4. Метод индексации прошлых результатов.
Данный метод определения кадастровой стоимости группы объектов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости объектов капитального строительства, установленных в результате предыдущей кадастровой оценки.
6.3. Затратный подход.
6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.
Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.
6.3.2. Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.
При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.
6.3.3. При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.
Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Затраты на финансирование в период строительства рекомендуется рассматривать из собственных средств, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов оценки. Компенсация за пользование инвестиционными средствами в строительство на время строительства может быть учтена при расчете величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.
При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а также время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, согласования проекта.
Физический износ - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.
Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).
Для достижения целей проведения кадастровой оценки допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов оценки. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса.
Функциональное устаревание представляет утрату полезности вследствие неэффективности, которой характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание во многом учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.
Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами месторасположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.
В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Физический износ объектов кадастровой оценки определяется на основании метода эффективного возраста. Срок службы объектов капитального строительства, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке объектов капитального строительства, указан в к настоящим Методическим указаниям.
При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 - 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.
В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.
6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся.
6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства.
Процент готовности объекта незавершенного строительства (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан исходя из даты выдачи разрешения на строительство, даты оценки и срока завершения строительства рассматриваемого объекта незавершенного строительства (нормативного или типичного для данного региона).
6.3.3.3. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов оценки рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением соответствующих утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.
В случае наличия нескольких сметных нормативов на тот или иной типовой объект применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае если их нет или они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство соответствующих групп объектов и обоснование такого выбора.
6.4. Доходный подход.
6.4.1. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.
6.4.2. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату оценки рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам оценки. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи объектов оценки в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за объекты оценки. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации для приносящей доход недвижимости на основании рыночной информации применяются соответствующие показатели, указанные в и к настоящим Методическим указаниям, в случае если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов оценки с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
VII. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета
7.1. Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:
1) требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов оценки;
2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки для последующей статистической обработки. При этом рекомендуется, чтобы количество объектов недвижимости, рассчитанных индивидуально, было сведено к минимуму;
3) расчет с применением статистической обработки объектов в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки невозможен.
7.2. Индивидуальный расчет для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования при определении кадастровой стоимости земельного участка проводится только при оценке незастроенных участков. В случае если имеются достаточные, базирующиеся на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта оценки изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), следует принять это во внимание при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.
7.3. Для объектов, стоимость которых преимущественно формируется за счет стоимости бизнеса (гостиничные комплексы, санаторно-курортные объекты, автозаправочные станции и прочее), при использовании сравнительного и доходного подходов следует выделять вклад бизнеса в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения:
7.4. Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно-технологического комплекса (единый объект недвижимости на основании устойчивых производственно-технологических и иных связей), проводится на основе оценки всего комплекса. Стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости, входящих в состав единого производственно-технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса, и (или) затрат на их создание, или пропорционально их доли площади или другим физическим характеристикам. В случае существенного (более 20%) расхождения результатов расчета в рамках затратного и других подходов к оценке рассматриваемых объектов нужно провести анализ причин такого расхождения и провести необходимые корректировки. Все доходы сверх достаточных (обоснованных рынком) для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам бизнеса и не учитывать в стоимости объектов недвижимости.
7.5. При проведении индивидуальной оценки объектов капитального строительства (ОКС) к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета.
Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.
7.6. В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости Исполнитель может использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов, предоставленных Заказчиком (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов), в целях повышения достоверности результатов кадастровой оценки. При этом решение об использовании таких отчетов, а также ответственность за результаты их использования целиком возлагается на Исполнителя.
VIII. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости
8.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых Исполнителем с участием Заказчика:
1) проверку исходных данных об объектах оценки, организацию их сверки и уточнения;
2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.
8.2. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляется на каждом этапе определения кадастровой стоимости.
IX. Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости
9.1. Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, могут быть учтены, если недостоверность таких сведений подтверждена.
Замечания относительно несоответствия фактического использования и вида разрешенного использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов разрешенного использования, рассматриваются при наличии представленных заявителем документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих фактическое использование данного объекта. В случае существенных сомнений в необходимости учета представленных замечаний и достоверности доказательств вопрос о необходимости учета таких замечаний согласовывается с Заказчиком.
9.2. Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются при наличии представленных заявителем документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений.
В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения в части кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.
В случае если для введения обоснованных корректировок недостаточно рыночных данных, возможно использовать данные из приведенного в к настоящим Методическим указаниям информационного материала, если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
9.3. Если при рассмотрении замечания относительно расчетной (основной) части, включая использованную при этом рыночную информацию и саму выбранную модель определения кадастровой стоимости, выявлены нарушения, Исполнитель исправляет нарушения в части кадастровой стоимости объектов недвижимости, если такие нарушения влияют на их кадастровую стоимость.
9.4. Замечания относительно недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости (в том числе отсутствие сведений о каких-либо характеристиках), не являющихся ценообразующими факторами в используемой модели оценки, не свидетельствуют о нарушении, если дополнительная проверка ее обоснованности свидетельствует о неискажении кадастровой стоимости и, соответственно, не требуют внесения исправлений. При этом не могут быть не учтены по этим основаниям замечания о таких характеристиках объектов оценки, которые касаются обеспеченности объектов недвижимости подключением к коммунальным сетям (электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения), отнесения жилых объектов к аварийному и ветхому фонду, а также отнесение объектов оценки к объектам культурного наследия, если они подтверждены. Если использованная при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости модель оценки не учитывает таких характеристик, они должны быть дополнительно учтены надлежащим образом в модели оценки кадастровой стоимости.
9.5. В случае если выявленное нарушение распространяется не только на объект недвижимости, указанный заявителем, но также влияет на кадастровую стоимость других объектов недвижимости, вносятся соответствующие изменения в отношении всех объектов, на которые распространяется данное нарушение.
9.6. При отсутствии подтверждений недостоверности сведений замечание признается немотивированным и может не рассматриваться. Исполнитель вправе учесть немотивированное замечание, если есть основание считать его обоснованным, при согласовании данного решения Заказчиком.
Приложение № 1
к ,
от 7 июня 2016 г. № 358
Характеристики, которыми описываются земельные участки и здания, сооружения
| Для земельного участка сельскохозяйственных угодий и лесных участков | Для незастроенного земельного (в том числе застраиваемого) и застроенного земельного участка | Для зданий и сооружений |
|---|---|---|
| Площадь Фактическая урожайность с учетом севооборотов Качество почвенного слоя Транспортная доступность Удаленность от рынков сбыта | Площадь Доступность инженерных сетей (близость инженерных сетей и условия подключения к ним) Территориальная зона Транспортная доступность Центры положительного и отрицательного влияния окружающей застройки | Общая площадь и (или) строительный объем Качество строительства, в том числе материал стен Эффективный возраст или фактическое физическое состояние Структура и назначение помещений |
Приложение № 2
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Форма предоставления перечня объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки
Приложение № 3
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Форма предоставления перечня объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке
| № п\п | Кадастровый номер объекта недвижимости | Комиссия/ судебный порядок | Основание принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости | Характеристики объекта недвижимости, изменение которых повлекло изменение кадастровой стоимости | Кадастровая стоимость объекта недвижимости до рассмотрения спора | Кадастровая стоимость объекта после рассмотрения спора | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Наименование характеристики | Значение характеристики объекта недвижимости до изменения кадастровой стоимости | Уточненное значение характеристики объекта недвижимости после изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости | Документ-основание изменения характеристики объекта недвижимости | ||||||
Приложение № 4
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Ориентировочный перечень различных информационных систем для основных ценообразующих факторов объектов оценки
| № п/п | Вид кадастра, реестра, информационной системы |
|---|---|
| 1 | Информационная система обеспечения градостроительной деятельности |
| 2 | Федеральная государственная информационная система территориального планирования |
| 3 | Федеральная информационная адресная система |
| 4 | Государственный реестр муниципальных образований Российской Федерации |
| 5 | Государственный кадастр особо охраняемых природных территорий |
| 6 | Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации |
| 7 | Система государственного информационного обеспечения в сфере сельского хозяйства |
| 8 | Информационные системы Минсельхоза России, в том числе электронный атлас земель сельскохозяйственного назначения |
| 9 | Государственный лесной реестр |
| 10 | Реестр курортного фонда Российской Федерации |
| 11 | Государственный водный реестр |
| 12 | Государственный охотхозяйственный реестр |
| 13 | Государственный кадастр отходов, включающий в себя Государственный реестр объектов размещения отходов |
| 14 | Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть |
| 15 | Российский регистр гидротехнических сооружений |
| 16 | Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности |
| 17 | Государственный реестр опасных производственных объектов |
| 18 | Единый государственный реестр автомобильных дорог |
| 19 | Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых |
| 20 | Государственный реестр работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензий на пользование недрами |
| 21 | Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных) |
Приложение № 5
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Основные сегменты рынка недвижимости
Перечень видов использования земельных участков и других объектов недвижимости исходя из особенностей ценообразования на соответствующем сегменте рынка:
1. Многоэтажная жилая застройка.
2. Малоэтажная жилая застройка.
3. Сельскохозяйственные угодья.
4. Земли лесного фонда и особо охраняемых территорий, не разрешенные к застройке объектами капитального строительства.
5. Земельные участки обособленных водных объектов.
6. Садовые, дачные и огороднические объединения граждан.
7. Объекты рекреации и отдыха.
8. Объекты торговли.
9. Административно-офисные объекты.
10. Складские объекты и гаражи.
11. Промышленные объекты.
12. Объекты недропользования.
13. Объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги, искусственные водные пути.
14. Аэропорты, вокзалы, порты, автостанции.
15. Объекты здравоохранения, социально-культурного, образовательного и научного назначения
16. Объекты специального назначения.
Приложение № 6
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки
| Группа (ВРИ) | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
|---|---|---|---|
| Земельные участки | |||
| 1. Сельскохозяйственное использование | - | 2 | 1 |
| 2. Жилая застройка | - | 1 | 2 |
| 3. Общественное использование | - | 1 | 2 |
| 4. Предпринимательство (коммерческое использование) | - | 2 | 1 |
| 5. Отдых (рекреация, спорт) | - | 1,2 | 1,2 |
| 6. Производственная деятельность | - | 1,2 | 1,2 |
| 7. Транспорт | - | 1 | 2 |
| 8. Обеспечение обороны и безопасности | 1 | - | - |
| 9. Особая охрана и изучение природы | - | 1 | 2 |
| 10. Леса и лесная промышленность | - | 1,2 | 1,2 |
| 11. Водные объекты | - | 2 | 1 |
| 12. Общее и специальное пользование | - | 2 | 1 |
| Другие объекты недвижимости | |||
| 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) | 2 | 1 | 3 |
| 2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3-х этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ | 2 | 1 | 3 |
| 3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений | 2,3 | 1 | 2,3 |
| 4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции | 3 | 2 | 1 |
| 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения | 2 | 3 | 1 |
| 6. Административные и бытовые объекты | 3 | 2 | 1 |
| 7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений | 1,2 | 3 | 1,2 |
| 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 9. Прочие объекты | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 10. Сооружения | 1 | 2,3 | 2,3 |
1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов.
Приложение № 7
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Срок службы объектов капитального строительства
Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны и т.п.) - 10 лет.
Сооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.), - 25 лет.
Здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) - 80 лет.
Здания и сооружения с деревянными внешними несущими стенами - 50 лет.
Уникальные здания и сооружения (здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, театры, здания высотой более 75 м, большепролетные сооружения и т.п.) - 100 лет.
Приложение № 8
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Информационные материалы для внесения корректировок по ряду ценообразующих факторов при массовой оценке
Скидки на торг для земельных участков:
Скидки на торг для других объектов недвижимости:
Масштабный фактор для земельных участков под многоэтажную жилую застройку:
| Диапазон площадей объекта аналога, га | Диапазон площадей объекта оценки, га | |||
|---|---|---|---|---|
| <0,5 | 0,5-1,5 | 1,5-5 | >5 | |
| <0,5 | 1,00 | 0,98 | 0,90 | 0,84 |
| 0,5-1,5 | 1,02 | 1,00 | 0,92 | 0,86 |
| 1,5-5 | 1,11 | 1,09 | 1,00 | 0,93 |
| >5 | 1,19 | 1,17 | 1,07 | 1,00 |
Масштабный фактор для земельных участков под индивидуальную жилую застройку:
| Диапазон площадей объекта аналога, кв. м | Диапазон площадей объекта оценки, кв. м | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| <1500 | 1500-3000 | 3000-6000 | 6000-10000 | >10000 | |
| <1500 | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,83 | 0,78 |
| 1500-3000 | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,85 | 0,80 |
| 3000-6000 | 1,09 | 1,07 | 1,00 | 0,90 | 0,85 |
| 6000-10000 | 1,21 | 1,18 | 1,11 | 1,00 | 0,94 |
| >10000 | 1,28 | 1,25 | 1,17 | 1,06 | 1,00 |
Корректировка на площадь для квартир:
| Площадь, кв. м | <65 | 65-100 | 100-200 | >200 |
| <65 | 1,00 | 0,96 | 0,84 | 0,70 |
| 65-100 | 1,04 | 1,00 | 0,87 | 0,73 |
| 100-200 | 1,19 | 1,14 | 1,00 | 0,84 |
| >200 | 1,42 | 1,36 | 1,19 | 1,00 |
Корректировка на площадь для индивидуальных жилых домов:
| Общая площадь (фактор масштаба) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Площадь, кв. м | <150 | 150-300 | 300-600 | >600 |
| <150 | 1,00 | 0,95 | 0,87 | 0,84 |
| 150-300 | 1,05 | 1,00 | 0,92 | 0,88 |
| 300-600 | 1,15 | 1,09 | 1,00 | 0,96 |
| >600 | 1,19 | 1,13 | 1,04 | 1,00 |
Скидки на отсутствие подключений жилых объектов к централизованным системам жизнеобеспечения при наличии таковых в объектах-аналогах:
Скидки на аварийное состояние зданий и помещений жилого назначения:
| Аварийное состояние | 25% |
|---|
Чистый операционный доход от эксплуатации торгового-офисной и складской недвижимости с остаточным сроком службы 25 и менее лет составляет 70%, а остальных - 75% от потенциального валового дохода, не включающего в себя оплату коммунальных услуг.
Скидки для объектов недвижимости, входящих в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, - 10 процентов.
Приложение № 9
к ,
утв. Министерства экономического развития РФ
от 7 июня 2016 г. № 358
Оценка кадастровой стоимости недвижимости — это стоимость объекта, определенная по специальным методикам и максимально близкая к реальной, то есть такой, по которой имущество можно реализовать.
В идеале кадастровая и рыночная оценки должны совпадать, что случается далеко не всегда.
Кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – КОН) должна охватывать такие свойства и параметры объекта :
- площади (жилую и общую);
- возраст здания, материалы, из которых возведено;
- планировку, наличие удобств, в том числе паркинга и лифта;
- этажность дома, и на каком этаже квартира;
- расположение (престижность района);
- близость к транспортным развязкам;
- наличие расположенных рядом объектов инфраструктуры, и пр.
В регионах составляются перечни объектов, подлежащих налогообложению. Полученная цифра фиксируется в реестре ГКН и в кадастровом паспорте.
Существующая в прежние годы инвентаризационная оценка, в сопоставлении с нынешними методами и стоимостными показателями, не является адекватной и не годится для использования при расчете налога на недвижимость, который планируется взимать, начиная с 2016 г.
Налоги, рассчитанные по инвентаризационной оценке, в десятки раз ниже, что не способствует наполнению бюджета.
Для обновления данных и приведения сведений о стоимости объектов недвижимости к одному знаменателю было введено понятие кадастровой стоимости, расчет которой должен быть произведен по всем регионам и охватить 100 % объектов.
Кадастровая оценка – цифра, от величины которой будут исходить при начислении суммы имущественного налога, а также расчеты арендной платы и пр.
Следует понимать, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости не учитывает индивидуальных отличий недвижимых объектов (например, наличия дорогостоящего ремонта в жилых или нежилых помещениях, установки новомодных сантехнических приборов), так как проводится заочно. Именно это является одной из причин неточности в расчетах.
Оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости это работа скрупулезная и не может быть выполнена одномоментно, поэтому процесс решено закончить по всем регионам в 2020 г.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости узнаете из видео:
Нормативные акты
КОН регламентируется следующими законами о кадастровой оценке недвижимости:
- НК РФ.
Пересчет будет производиться через каждые 5 лет, но не реже, в некоторых субъектах разрешено уточнение по прошествии 2-3 лет. Если корректировку не делать, то снова владельцы окажутся в неравных условиях, а налоговый сбор заниженным.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Наиболее распространенным среди граждан является вопрос о том, кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Так вот, согласно ст. 24.12 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, заниматься проведением кадастровой оценки уполномочены субъекты РФ.
Органы местной власти по полученным от Кадастровой палаты Росреестра сведениям формируют перечень зданий, сооружений, земельных участков, по которым требуется подсчет стоимости.
Кадастровая оценка квартиры проводится прошедшими подготовку специалистами, имеющими должный уровень квалификации, при наличии подтверждающего документа.
Победитель заключает с местными властями договор, на основании которого и исполняет расчет кадастровой стоимости. Итоги работы рассматриваются компетентными лицами из числа властных структур, утверждаются и передаются в местное отделение Росреестра.
Процедура оценки
Для КОН чаще всего применяется модель оценки, выведенная на единицу площади, и называемая удельным показателем.
Именно эту характеристику и берут за основу при определении КОН однотипных объектов, находящихся в примерно одной зоне, путем умножения на общую площадь объекта недвижимости.
Так группируют, например, панельные дома примерно одного периода застройки, находящиеся в центральном районе; при тех же условиях, но в спальном районе показатель будет уже другой, на окраине – свой.
Для «хрущевок» определены более низкие уровни удельных показателей, в зависимости от наличия объектов инфраструктуры, рыночной востребованности района.
Выходит, что для каждой зоны к похожим объектам применяется, обоснованный специалистами-оценщиками, удельный показатель стоимости, который утверждается актом субъекта РФ.
Аналогичный алгоритм используют для любых объектов, стремясь приблизиться к рыночным уровням цен.
Оценщики наделены правами подбирать метод расчета на свое усмотрение.
Оценщики работают с документами – чертежами, данными исследований по рынку недвижимости, учитывают рейтинги зон населенных пунктов. Собственников такое положение дел должно устроить, если нет явного завышения КОН.
Завышенная цифра КОН повлечет, соответственно, и завышенную сумму налога , поэтому в интересах владельцев попытаться привести цифру оценки к реальной, то есть рыночной, оспорив результаты КОН.
Способы получения необходимой информации
Очень часто граждан интересует вопрос: «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.
Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.
Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.
Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).
Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.
Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки).
Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени.
Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.
К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:
- «Получение сведений»;
- «Справочная информация»;
- «Публичная кадастровая карта».
Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.
Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».
Результаты деятельности по определению стоимости объектов недвижимости
Результат кадастровой оценки объектов недвижимости после работы оценщиков рассматривается комиссией при местных органах власти и утверждаются, после чего передаются в Кадастровую палату для занесения в ГКН.
Результат измеряется в руб. и может быть указан в свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте, справке.
Именно оценка квартир по кадастровой стоимости и служит для налоговых органов отправной точкой при расчете размера имущественного налога.
Стоимость услуги
Как правило, услуга предоставляется бесплатно, но на некоторых сайтах стоимость оценки кадастровой стоимости недвижимости составляет 200 руб.
Кадастровая оценка недвижимости и Росреестр
Росреестр оценку кадастровой стоимости квартиры утверждает на основании имеющихся у него принятых в регионах КОН, которые заносятся в Росреестр оценки недвижимости.
Ими так же пользуются и налоговые органы. Когда собственник совершает одну из операций с имуществом, а это могут быть:
- покупка;
- продажа;
- обмен;
- дарение;
- вступление в наследство и пр.,
То потребуется свежая справка из Росреестра. Дата проведения оценки имеет немалое значение, так как по причинам экономической нестабильности и наличия инфляционных процессов периодически (через 3-5 лет) стоимость, учитываемая Росреестром, подлежит пересмотру.
Правоустанавливающие документы теперь выдаются с указанием учетного номера и кадастровой стоимости, а также даты фиксирования КОН.
Если собственник не удовлетворен результатом и цифру удалось уменьшить, то в кадастр оценки недвижимости должны быть внесены новые данные.
Имеет смысл каждому, кто владеет недвижимостью, поинтересоваться, какова кадастровая оценка дома или другого имущества, и при выявлении чрезмерного завышения нужно оспорить ее, то есть добиться пересмотра и уменьшения до реальной, в противном случае налог на имущество будет рассчитан неправильно и окажется завышенным.
Надеемся, в нашей статье вы узнали все необходимое об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости. Удачи!
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, смотрите на видео:
Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.
О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно!
Как формируются оценочные группы?
Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.
Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.
Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.
Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.
Как определяется модель оценки?
Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели – построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.
Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.
Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:
- Местоположение земельного участка или дома;
- Тип целевого использования;
- Наличие поблизости инфраструктуры;
- Возможность подведения коммуникаций и другие.
Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы – цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.
Ценообразующие факторы и удельный показатель
Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.
Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.
Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Применение индивидуальной оценки
В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.
По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.
Когда используют поправочный коэффициент?
Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.
Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.
Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.
Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.
Как узнать удельный показатель?
Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация – это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.
Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.
Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Когда может быть завышена кадастровая стоимость
Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке объектов недвижимости может возникнуть из-за:
Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.
Для чего используется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.
Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
