Ko'chmas mulk ob'ektlari.
Kontseptsiya
Kadastr qiymati nima?
Ushbu kontseptsiya narxni tavsiflaydi tayinlangan davlat ma'lum bir kvartira yoki uy uchun.
Bu qiymat shartli va belgilangan faqat Rosreestr hujjatlarida(chunki uni aniqlash ushbu tashkilot tomonidan amalga oshiriladi).
Afsuski, 2012 yilda ushbu qiymatni hisoblash mexanizmiga kiritilgan o'zgarishlarga qaramay, narx bugungi kungacha juda muhim bo'lib qolmoqda.
Biroq, ko'chmas mulkning ilgari qo'llanilgan inventar narxi bilan solishtirganda, KS hozirda real sharoitlarga yaqinroq.
Bozor va kadastr qiymatlari o'rtasidagi farq, birinchi navbatda, uning hisoblanganligi bilan bog'liq ommaviy baholash orqali ushbu sinfdagi mavjud uy-joy, binolar yoki er uchastkalari.
Bunday holda, individual tahlil o'tkazilmaydi. Biroq, hozirgi vaqtda taqdim etilgan ko'chmas mulk bo'yicha soliq yukining barcha hisob-kitoblari Konstitutsiyaviy sud asosida amalga oshirilmoqda.
U nimadan iborat?
KS matematik miqdor bo'lgani uchun uni hisoblash sodir bo'ladi ma'lum qoidalarga muvofiq.
Ushbu qoidalar Rosreestrning ichki qoidalari bilan tasdiqlangan, unga ko'ra qayta baholash amalga oshirilishi kerak. har besh yilda.
Buning sababi shundaki, bunday vaqt davomida ma'lum bir ob'ektning o'rtacha narxi o‘zgarishi mumkin, sayt atrofidagi infratuzilma qanday o'zgarishi mumkin. Ushbu miqdorni hisoblashda odatda nima hisobga olinadi:
Belgilangan barcha parametrlar baholangandan so'ng, matematik hisoblash usuli aniq ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati shakllanadi.
Biroq, bu qiymat taxminiy hisoblanadi va ko'pincha bozor narxidan juda jiddiy farq qiladi, chunki u individual xususiyatlarni hisobga olmaydi (masalan, kvartira joylashgan binoning arxitekturasi yoki uyning ichki tartibi).
Aniqlash tartibi qanday?
Afsuski, barcha hisob-kitoblarni amalga oshirish tartibi hali aniqlanmagan - hozirgi kunga qadar Rosreestr bo'limlari bilan tuzilgan davlat shartnomasi bo'yicha kadastr baholashni amalga oshiruvchi har bir baholash tashkiloti, barcha ob'ektlarga boshqacha munosabatda bo'ling.
Ya'ni, yagona hisoblash metodologiyasi hali shakllanmagan. Rosreestr tomonidan tasdiqlangan baholash qoidalari faqat ma'lumotlar yaratilishi kerak bo'lgan tarkibiy qismlar ro'yxatini shakllantiradi.
Biroq, har bir tashkilot ularni sharhlash uchun o'z metodologiyasiga ega. Aynan shuning uchun ham ko'rsatkichdagi farq bugungi kunga qadar amalga oshirilgan faoliyat natijalariga ko'ra olingan etarlicha katta.
Biroq, agar ma'lumotni aynan shu tarzda olish imkoni bo'lmasa, hamma narsani o'zingiz hisoblash istagi bor.
Darhol hisob-kitob qilishni shart qilish kerak ancha murakkab protsedura, uning natijasi haqiqatga mos kelmasligi mumkin (masalan, hisob-kitob qilingan dastlabki koeffitsientda xatolikka yo'l qo'yilgan yoki qiziqish ob'ektining maydoni noto'g'ri hisoblangan).
Hisoblashning eng keng tarqalgan varianti ma'lum bir mintaqa uchun belgilangan ko'chmas mulkning bir kvadrat metrining o'ziga xos KS ko'rsatkichiga asoslanadi.
Hisoblash uchun biz olamiz soliq stavkasi hudud uchun belgilangan er yoki mulkda va 200 ga ko'paytiriladi. Olingan qiymatni ko'paytirish kerak maydon uchun qiziqish maydoni yoki kvartira (uy). Bu miqdor ma'lum bir mulkning kadastr qiymati hisoblanadi.
Biroq, mustaqil hisob-kitoblarni amalga oshirayotganda, yuqorida aytib o'tilganidek, unda xato bo'lishi mumkinligini yodda tutishingiz kerak, buning natijasida keyingi hisob-kitoblar, masalan, soliq miqdori, noto'g'ri bo'lib chiqishi mumkin.
Shuning uchun yuqori sifatli va ishonchli ma'lumotlarni olish kerak ixtisoslashgan bo'linmalarga murojaat qiling ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda rasman ishtirok etadiganlar.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining KS - bu bozor narxiga nisbatan taxminiy qiymat, chunki u kvartiraning yoki er uchastkasining individual xususiyatlarini hisobga olmaydi, garchi hududiy joylashuvi bo'lsa ham. asosiy jihatlaridan biridir baholashni o'tkazishda.
Hozirgi vaqtda ushbu qiymatni hisoblashning yagona metodologiyasi mavjud emas, ammo tahlil qilinishi kerak bo'lgan asosiy jihatlar ro'yxati mavjud.
Shuning uchun bu etarli Bu qiymatni o'zingiz hisoblash qiyin- bu xatolar va umumiy miqdorni noto'g'ri talqin qilish bilan to'la.
Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.
Rossiya Federatsiyasining qonun hujjatlarida ko'chmas mulkning kadastr qiymati deganda, bozorning hozirgi holatini va undagi mavjud narxlarni chuqur tahlil qilish natijasida mutaxassislar ommaviy baholash yo'li bilan aniqlaydigan ob'ektlarning bozor narxi tushunilishi kerakligini belgilaydi. ma'lum bir kalendar sanaga nisbatan.
Agar turli ob'ektiv sabablarga ko'ra, bunday umumiy qabul qilingan usuldan foydalangan holda narxni aniqlashning iloji bo'lmasa, har bir ob'ektning narxi alohida belgilanadi.
Mutaxassislar tomonidan baholash natijasida belgilanadigan ob'ektning narxini aniqlash shakllantirishda juda muhim omil bo'lib, natija ko'chmas mulk bilan amalga oshiriladigan har qanday operatsiyalarda hisobga olinadi.
Mutaxassislar tomonidan belgilanadigan mol-mulkning qiymati belgilangan narxga asoslanadi, ijara haqi hisoblab chiqiladi va mulkni sotib olish summalari belgilanadi;
Qonunchilik bazasi
Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati 1998 yil 29 iyulda imzolangan 135-sonli Federal qonun bilan tartibga solinadi. Qonunchilik hujjati nafaqat qiymat tushunchasini belgilaydi, balki ushbu jarayonning sub'ektlarini ham belgilaydi, tuzilgan shartnomalar va kadastr tuzilmalariga taqdim etiladigan hisobot hujjatlariga qo'yiladigan talablarni belgilaydi.
135-sonli Federal qonun 4-sonli FSO (Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2010 yil 22 oktyabrdagi 508-son buyrug'i) qonun hujjatlarida qabul qilinishi uchun asos bo'ldi.
4-sonli FSOning tasdiqlanishi baholash tartibini sifat jihatidan tartibga solish imkonini berdi, bozor iqtisodiyotiga mos keladigan baholash faoliyati yo'nalishi bo'yicha yangi qonunchilik tartibini o'rnatish.
Jarayonning sabablari
Ko'chmas mulkni qayta baholash ko'pincha bozor qiymatiga ta'sir qiluvchi sabablar bilan bog'liq bo'lib, qayta baholash uchun asoslardan biriga aylanadi. Bunday sabablarga quyidagilar kiradi:
- bozorda sodir bo'lgan o'zgarishlar;
- ob'ektning tez eskirishi;
- inflyatsiya.
Diqqat! Ob'ekt narxini qayta belgilash uchun sud qarorlari, shuningdek vakolatli organning qarori asos bo'lishi mumkin.
Narxlarni aniqlash uchun 4-sonli FSO talablari
4-sonli FSO tomonidan belgilangan talablar protsedura davomida ba'zi xususiyatlarni ko'rsatadi. Qonun hujjatlari bilan tasdiqlangan hujjat quyidagilarni belgilaydi:
- Ob'ektlarning narxi narxni aniqlash uchun tayyorlangan ob'ektlar ro'yxati tuzilgan kalendar sanada belgilanadi. Narx ro'yxat tuzilgan kuni amal qiladi.
- Narxni to'g'ri aniqlash uchun tanlangan usullar va ishlab chiqilgan usullar oqlanishi kerak. Ular kompyuter modellashtirish dasturlari yordamida yoki muqobil ravishda shaxsiy kompyuterdan foydalanmasdan (ya'ni qog'ozda qo'lda) amalga oshiriladi.
- Qiymatni o'rganish uchun qo'llaniladigan usullarda mavjud og'irliklar hisobga olinmaydi, qonuniy ravishda belgilangan servitutlar bundan mustasno.
Qanday turdagi binolar hisobga olinadi?
Baholash ob'ekti har qanday ko'chmas mulk bo'lishi mumkin, agar bu haqdagi ma'lumotlar Davlat mulki qo'mitasida protsedura boshlanishida saqlangan bo'lsa. Kadastrda qayd etilgan ma'lumotlar 4-sonli FSO ning baholash jarayonini boshlash uchun asosiy talabidir. Shunday qilib, agar bino kadastrda hisobga olinmasa, uning qiymatini aniqlab bo'lmaydi.
Buyurtmachining iltimosiga binoan tuzilgan va baholash uchun tayyorlangan binolar ro'yxati unga hududiy tuzilmalardan biri tomonidan taqdim etiladi. Ob'ektlar ro'yxati har bir alohida guruhga xarajatlarni aniqlash imkonini beradigan muayyan yondashuv usullarini qo'llash uchun bir-biriga o'xshash xususiyatlarga ko'ra guruhlangan.
Ko'chmas mulk ro'yxatini yaratish protsedura uchun tayyorlangan ob'ektlarning texnik xususiyatlari haqida batafsil ma'lumot olishni nazarda tutadi.
Jarayon
Qonun hujjatlari ko'chmas mulkni baholash jarayonini tartibga solgan, shuning uchun bu jarayon hech qanday qiyinchiliksiz amalga oshirilishi mumkin. Butun FSO protsedurasi ma'lum bosqichlarga bo'lingan, va ob'ekt narxini belgilash vakolatiga ega bo'lganlar uchun qonun bilan belgilangan qoidalarga rioya qilish kifoya.
Amalga oshirish bosqichlari
Rossiya Federatsiyasi qonunlariga ko'ra, belgilash tegishli malakaga va ushbu faoliyat turiga huquq beruvchi hujjatga ega bo'lgan fuqarolik va yuridik shaxslar tomonidan amalga oshirilishi mumkin.
Baholash jarayoni bosqichma-bosqich amalga oshiriladi va quyidagi harakatlarni o'z ichiga oladi:(jarayon boshidan oxirigacha tartibda sanab o'tilgan):
Quyida mulkning kadastr qiymati to'g'risidagi guvohnoma namunasi keltirilgan:
Qanday usullar bilan aniqlanadi?
Kadastr narxini shakllantirish uchun tanlangan modelni qurish uchun mutaxassis joriy ko'chmas mulk bozorida ishlab chiqilgan narxlar haqida to'plangan katta hajmdagi ma'lumotlarni tahlil qiladi. Barcha ma'lumotlarning to'g'ri bo'lishi muhimdir.
Agar baholovchi tomonidan o'xshash binolar guruhi to'g'risida to'plangan umumiy ma'lumotlar aniq bir modelni qurish uchun etarli bo'lmasa, u holda Har bir aniq ob'ekt alohida baholanadi.
Kadastr qiymatini aniqlashda mutaxassis olingan tuzilma to'g'risidagi ma'lumotlardan, shuningdek, er tuzish hujjatlari va turli davlat organlari va tashkilotlaridan olingan boshqa ma'lumotlardan foydalanadi. Asosiysi, ma'lumotlar dalil bazasiga ega.
Tadqiqot natijalari qayerda qayd etiladi?
Ko'chmas mulkning kadastr qiymatini aniqlashga imkon bergan ishlab chiqarilgan natijalar baholash tartibini amalga oshirgan mutaxassis tomonidan hisobot tayyorlashni nazarda tutadi.
Qonunga ko'ra, baholash tartibi uchun shartnoma tuzilgan kalendar sanadan boshlab olingan natijalar bilan hisobot yozish uchun roppa-rosa 7 oy vaqt ajratiladi.
Baholash jarayonida tuzilgan hisobotning bir nusxasi kadastr palatasiga topshiriladi, u erda ob'ektni baholash natijalarini tasdiqlash dalolatnomasi tuziladi. Hujjatning kuchga kirgan sanasi olingan natijalarning qonun hujjatlarida tasdiqlangan sanasi hisoblanadi.
Rossiya Federatsiyasi qonunchiligida belgilangan va 4-sonli FSO tomonidan tartibga solinadigan ob'ektning narxini aniqlash tartibi baholovchilarga o'zlariga yuklangan ishlarni samarali va samarali bajarishga imkon beradi.
Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.
"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli Federal qonunining 19-moddasiga muvofiq (Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi to'plami, 1998 yil, 31-son, 3813-modda; 2006 yil, №. 31, 2007 y., № 3482, 2014 y.;
Agar barcha narx omillarini kadastr qiymatini ommaviy baholash modeliga kiritishning iloji bo'lmasa va tegishli narxlash omillarining qiymatlari mavjud bo'lganda, tegishli tuzatishlar kiritiladi;
2) tipik (mos yozuvlar) baholash ob'ektining usuli.
Usulning tavsifi maqolada keltirilgan. Ushbu baholash usuli baholash ob'ektlari guruhi (kichik guruhi) uchun statistik modelni yaratish uchun etarli bo'lgan bozor ma'lumotlari mavjud bo'lmaganda qo'llaniladi;
3) kadastr qiymatining (UCV) o'ziga xos ko'rsatkichlariga asoslangan modellashtirish usullari.
Usulning tavsifi maqolada keltirilgan. Usul statistik modellashtirish usulidan foydalanish mumkin bo'lmagan hollarda kadastr qiymati statistik modellarni qurish asosida belgilanadigan baholash ob'ektlari guruhlariga (kichik guruhlariga) o'xshash baholash ob'ektlarining guruhlari (kichik guruhlari) uchun qo'llaniladi. va baholash ob'ektining joylashuvi va uning boshqa xususiyatlari to'g'risida aniq ma'lumot yo'qligi sababli odatiy baholash ob'ektining usuli;
4) o'tgan natijalarni indekslash usuli.
Usulning tavsifi maqolada keltirilgan. Ushbu baholash usuli er uchastkalaridan tashqari ko'chmas mulk ob'ektlarining guruhlari (kichik guruhlari) uchun qo'llaniladi, ular uchun oldingi davlat kadastr bahosiga nisbatan xususiyatlar o'zgarmagan.
6.2.1. Kadastr qiymatini baholash modellarini qurish (statistik model).
Kadastr qiymatini baholash modeli deganda qaram o'zgaruvchi (kadastr qiymati) va mustaqil o'zgaruvchilar qiymatlari (baholanayotgan ob'ektlarning narx omillari) o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi matematik formula tushuniladi.
Kadastr qiymatini baholash modelini yaratish tartibi:
1) baholash ob'ektlarining joylashuvi ta'sirini modellashtirish usulini aniqlash;
2) baholash ob'ektlarining joylashishini hisobga olgan holda kadastr qiymatini baholash modeliga kiritilgan narx omillari tarkibini aniqlash;
3) kadastr qiymatini baholash modelining turini aniqlash;
4) kadastr qiymatini baholash modelining koeffitsientlarini aniqlash;
5) kadastr qiymatini baholash modelining statistik ahamiyatini tahlil qilish;
6) nazorat namunasida kadastr qiymatini baholash modelini sinovdan o'tkazish.
6.2.1.1. Baholash ob'ektlarining joylashuvi ta'sirini modellashtirishning asosiy usullari (shu jumladan kadastr qiymatini baholash modelida baholash ob'ektlarining joylashuvi omili):
1) narx zonasi uchun belgilangan joylashuv koeffitsientidan foydalanish;
2) baholash ob'ektlarining joylashgan joyiga qiymat javob sirtidan foydalanish;
3) baholash ob'ektlarining ta'sir etuvchi ob'ektlaridan (narx hosil qiluvchi omillar) masofalar (masofalar diapazonlari) qiymatidan foydalanish.
Joylashuv koeffitsienti ma'lum bir narx zonasidagi ko'chmas mulkning o'ziga xos qiymati baholangan hududdagi ko'chmas mulk qiymatidan qanchalik farq qilishini ko'rsatadi. Narxlar zonasi uchun joylashish koeffitsienti narxlar zonasidagi bitimlar (takliflar) o'rtacha narxining barcha bitimlar (takliflar) bo'yicha o'rtacha narxiga nisbati sifatida hisoblanadi. Bunday koeffitsientni hisoblash uchun regressiya tahlili yordamida boshqa xususiyatlarning ta'siri, joylashuvdan tashqari, bitim (taklif) narxlaridan chiqarib tashlanishi mumkin.
Xarajatlarning javob yuzasi koordinatalar funktsiyasi sifatida joylashuv narxining funktsiyasining kartografik tasviridir. Javob yuzasi geografik koordinatalarga (X va Y o'qlari) nisbatan joylashish koeffitsientining (Z o'qi) uzluksiz qiymatlarining uch o'lchovli sxemasidir.
Agar joylashuv xarajat-joylashuv javob yuzasi yordamida modellashtirilgan bo'lsa, narx zonalari bo'ylab yagona koeffitsientlarni hosil qilish uchun natijani "qo'pollashtirish" (ba'zi narx zonalariga kichraytirish) mumkin.
Narxlar zonasi uchun joylashuv koeffitsienti kadastr qiymatini baholash modelida qo'shimcha ravishda qo'llaniladi.
Belgilangan qiymatlarning narxiga ta'sir qiluvchi ob'ektlardan masofa qiymatlaridan foydalanganda (masalan, shahar markazidan masofa), ular statistik modelda o'zgaruvchilar sifatida ishlatiladi.
6.2.1.2. Kadastr qiymatini baholash modellarini yaratish uchun baholash ob'ektlarining narxni shakllantirish omillarini tanlash ikkita usul bilan amalga oshirilishi mumkin: ekspert va (yoki) korrelyatsiya-regressiya.
Ekspert usuli ekspert xulosasi asosida baholash ob'ektlarining baho omillarini tanlashni o'z ichiga oladi. Baholash ob'ektlari uchun har bir narx omilini tanlash asosli bo'lishi kerak.
Korrelyatsiya-regressiya usuli qiymatlari kamida 0,3 bo'lgan muhimlik (aniqlash) koeffitsientlariga mos keladigan omillar modellarini yaratish uchun baho omillari sifatida baholash ob'ektlarini tanlashni o'z ichiga oladi.
Kadastr qiymatini baholash modeli koeffitsientlarining qiymatlarini aniqlash (modelni kalibrlash) matematik usullar yordamida amalga oshiriladi, ularning asosiylari regressiya tahlili va qayta aloqa usuli hisoblanadi.
6.2.1.3. Kadastr qiymatini baholash modelining turi asoslanishi kerak. Kadastr qiymatini baholash modelining statistik ahamiyatini tahlil qilish kadastr qiymatini baholash modelining tanlangan turiga va kalibrlash usuliga mos keladigan ko'rsatkichlar yordamida amalga oshiriladi.
Kadastr qiymatini baholash uchun faqat statistik ahamiyatga ega modellar ko'rib chiqiladi.
Ushbu guruh uchun kadastr qiymatini baholash uchun statistik ahamiyatga ega modellar mavjud bo'lmagan taqdirda, bozor ma'lumotlarini qo'shimcha yig'ish va qayta ishlash va (yoki) ko'chmas mulk ob'ektlarini qayta guruhlash xarajat omillari va narx qiymatlarining yaqinligi asosida amalga oshiriladi. operatsiyalar (takliflar) darajasi.
Keyingi sifat tahlili faqat kadastr qiymatini baholash uchun statistik ahamiyatga ega modellar uchun amalga oshiriladi (nazorat namunasi bo'yicha tahlil, ya'ni modelni yaratishda foydalanilmagan, lekin uning sifatini tahlil qilish uchun ajratilgan operatsiyalarning (takliflarning) bir qismi). kadastr qiymatini baholash modeli). Nazorat namunasi kadastr qiymatini baholash modelini sinovdan o'tkazish natijalarining statistik ahamiyatini ta'minlash uchun etarli darajada bo'lishi kerak.
Agar sifat mezonlari asosida kadastr qiymatini baholash uchun modellarni tanlash natijasida bir nechta model tanlangan bo'lsa, tanlangan modellar orasidan eng yaxshi sifatga ega model tanlanadi.
Ushbu guruh uchun yuqori sifatli baholash modellari mavjud bo'lmagan taqdirda, bozor ma'lumotlarini qo'shimcha yig'ish va qayta ishlash va (yoki) ko'chmas mulk ob'ektlarini qayta guruhlash xarajatlar omillari qiymatlarining yaqinligi va bitimlarning narx darajasidan kelib chiqqan holda amalga oshiriladi. (takliflar). Kadastr qiymatini baholash modeli, agar modelning sifat ko'rsatkichlari maqbul chegaralar ichida bo'lsa va o'quv va nazorat namunalarida qiymatga yaqin bo'lsa, kadastr qiymatini keyingi hisoblash uchun mos deb hisoblanadi.
Hisoblash uchun tanlangan model tushuntirishlilik talabiga javob berishi, shuningdek, omillarning o'zgarishiga qarab yakuniy natijaning sezgirligini tahlil qilish qobiliyatini ta'minlashi kerak.
Tushuntirish talabi natijaning kiritilgan parametrlarga bog'liqligini, shuningdek, ushbu bog'liqlikning ko'chmas mulk bozori ma'lumotlariga muvofiqligini tushuntirish qobiliyatini anglatadi. Sezuvchanlik tahlili har qanday omil ma'lum miqdorga o'zgarganda kadastr baholash modeli yordamida aniqlangan qiymat qanchalik o'zgarishini ko'rsatadi.
6.2.1.4. Kadastr qiymatini baholash uchun modelni qurish natijalariga ko'ra, odatiy ob'ektning tavsifi amalga oshiriladi. Odatiy ob'ektning tavsifi tegishli guruh (kichik guruh) uchun narx yaratuvchi omillarning qiymatlari diapazonlarini ko'rsatgan holda, shuningdek, hisoblangan kadastr qiymatining o'rtacha darajasini ko'rsatgan holda narx yaratuvchi omillar kontekstida amalga oshiriladi. tegishli model asosida, narx zonalari va shahar tumanlari (shahar tumanlari) uchun. Oddiy ob'ektning tavsifi baholash modeliga kiritilgan narxlash omillarini ham, kiritilmaganlarini ham ko'rsatadi.
6.2.2. Tipik (mos yozuvlar) baholash ob'ektining usuli.
Baholashning standart (e'lon) ob'ektining usuli standart (ma'lumotnoma) ob'ektining narxini aniqlashdan iborat. Baholash ob'ektining narxlash xususiyatlarining standart (e'lon) baholash ob'ektidan farqini inobatga olgan holda standart (ta'rif) ob'ektining qiymatiga tuzatishlar kiritilishi mumkin.
Ob'ekt turi usuli quyidagicha:
1) baholash ob'ektlarini tiplashtirish mumkin bo'lgan (maqsadga muvofiq) baholash ob'ektlari guruhi (kichik guruhi) aniqlanadi;
2) tipologiya uchun asos aniqlanadi - baholash ob'ektlarining xarakteristikasi yoki belgilari guruhi, buning asosida baholash ob'ektlarini turlari bo'yicha guruhlash mumkin;
3) baholash ob'ektlarining tipologiyasi amalga oshiriladi;
4) standart baholash ob'ekti shakllantiriladi;
5) namunaviy baholash ob'ektining qiymati aniqlanadi;
6) baholash ob'ektlaridan foydalanish turiga qarab, standart baholash ob'ektining qiymati ularga nisbatan kengaytirilganda, baholash ob'ektlarining qiymatiga tuzatishlar kiritilishi mumkin.
6.2.3. UPKS asosidagi modellashtirish usuli.
Baholash ob'ektlarining boshqa guruhlari (kichik guruhlari) ko'chmas mulk ob'ektlarining UCD asosida baholash ob'ektlarining kadastr qiymatini hisoblash.
Ushbu usul ob'ektlarning boshqa guruhlari (kichik guruhlari) uchun aniqlangan kadastr qiymatining o'ziga xos ko'rsatkichlari yordamida modellashtirishni o'z ichiga oladi.
Usul baholash ob'ektining aniq joylashuvi va uning boshqa aniq xususiyatlari to'g'risida ma'lumot yo'qligi sababli statistik modellashtirish usuli va standart ob'ekt usulidan foydalanish mumkin bo'lmagan hollarda, ya'ni qiymatlar mavjud bo'lmagan hollarda qo'llaniladi. statistik modellashtirish usuli yoki ob'ektning odatiy usulini qo'llash natijasida olingan kadastr qiymatini baholash modeliga almashtirilishi kerak bo'lgan narx omillari. Usul tugallanmagan qurilish ob'ektlari yoki aniqlanmagan maqsadli ob'ektlarning (boshqa maqsadlardagi ob'ektlar) kadastr qiymatini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin.
Usul quyidagicha:
1) mulkning joylashgan joyining batafsil darajasi aniqlanadi (kadastr bloki, aholi punkti, munitsipalitet);
2) baholash ob'ekti joylashgan hududiy birlikda (kadastr kvartal, aholi punkti, munitsipalitet) mavjud bo'lgan baholash ob'ektlarining guruhlari (kichik guruhlari) foydalanish turiga ko'ra o'xshash baholash ob'ektlarining kadastr qiymatining o'ziga xos ko'rsatkichining o'rtacha qiymati; joylashganligi aniqlanadi;
3) baholash ob'ektining kadastr qiymati kadastr choragida foydalanish turiga o'xshash baholash ob'ektlari guruhlari (kichik guruhlari) baholash ob'ektlari kadastr qiymatining o'ziga xos ko'rsatkichining o'rtacha qiymatini (agar kadastrda bo'lmasa) ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi. chorak - ob'ekt joylashgan aholi punktida yoki munitsipalitetda) uning maydoni uchun hisob-kitoblar.
Ushbu usul doirasida SVKS ning o'rtacha qiymatlari baholanayotgan ob'ektning ma'lum xususiyatlarini (devor materiali, zamin (qavatlar soni) va boshqalar) hisobga olgan holda aniqlanishi mumkin.
6.2.4. O'tgan natijalarni indekslash usuli.
Bir guruh ob'ektlarning kadastr qiymatini aniqlashning ushbu usuli oldingi kadastr bahosi natijasida tashkil etilgan kapital qurilish ob'ektlarining kadastr qiymatining qiymatlarini indeksatsiya qilishdan iborat.
6.3. Tejamkor yondashuv.
6.3.1. Xarajat yondashuvi doirasida modellashtirish asosiy ob'ektlarni qurish uchun aniq xarajatlar ko'rsatkichlari asosida baholash ob'ektlarini almashtirish xarajatlarining bog'liqligini aniqlashga asoslanadi.
Asosiy ob'ektlar deganda o'z xususiyatlariga ko'ra baholash ob'ektlarining tegishli guruhiga (kichik guruhiga) eng yaqin bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari tushuniladi.
6.3.2. Kadastr qiymati xarajat yondashuvi bilan belgilanadigan ko'chmas mulk ob'ektlarining guruhlari (kichik guruhlari) baholash ob'ektlaridan foydalanish turlari bo'yicha ob'ektlarni strukturaviy sxema sinfiga va sifatiga qarab taqsimlash bilan bo'linadi. ob'ektning sinfi (pardozlash qoplamalari darajasi va kommunal xizmatlarning sifati), ularning kapitali sinfi, qurilish sharoitlari va boshqalar. .
Agar biron bir parametr bo'yicha mavjud ma'lumot bo'lmasa, bu parametr taxminlar asosida aniqlanadi yoki guruhga kiritilmaydi.
6.3.3. Kadastr qiymatini aniqlashda hisoblash bazasi sifatida almashtirish xarajatlaridan foydalanish tavsiya etiladi.
O'zgartirish xarajatlari - bu baholash sanasiga yangi, zamonaviy, ekvivalent mulkni qurish yoki sotib olish xarajatlarining smetasidir. Qurilish davridagi xarajatlarni o'z mablag'lari hisobidan ko'rib chiqish tavsiya etiladi, agar bu baholash bozorining tegishli segmentida ko'chmas mulk ob'ektini qurish uchun odatiy shartlarga mos kelsa. Qurilish jarayonida qurilishda investitsiya mablag'laridan foydalanganlik uchun kompensatsiya biznes foydasi miqdorini hisoblashda imkoniyat xarajatlarini qoplash usuli (daromadga yondashuv usullari) yoki amaldagi bozor narxlarining xarajatlardan oshib ketishini aks ettiruvchi boshqa usullar bilan hisobga olinishi mumkin. ko'chmas mulkni yaratish.
Imkoniyatli xarajatlarni qoplash usulidan foydalangan holda tadbirkorning foyda miqdorini hisoblashda ko'chmas mulkni yaratish bilan bog'liq barcha investitsiyalar, shu jumladan er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni olish uchun zarur bo'lgan investitsiyalar hisobga olinishi kerak. muhandislik, qidiruv va loyihalash ishlarini bajarish va loyihani tasdiqlash uchun zarur bo'lgan vaqt sifatida.
Jismoniy eskirish - bu vaqtinchalik omil (tabiiy qarish) yoki ish sharoitlari bilan bog'liq bo'lgan mulk yoki uning tarkibiy qismlarining foydaliligini yo'qotish, bu qiymatning yo'qolishiga olib keladi.
Jismoniy eskirish va eskirish texnik hujjatlar ma'lumotlari asosida hisoblanadi. Texnik hujjatlar ma'lumotlaridan foydalanganda, ushbu hujjatlarni to'ldirish sanasini hisobga olish kerak. Tarixiy ma'lumotlardan foydalanganda (tugatish sanasi baholash sanasidan boshlab 1 yildan ortiq bo'lsa) shartga tuzatish kiritish kerak. Agar ob'ektlarning jismoniy buzilishi to'g'risida etarli ma'lumotlar mavjud bo'lsa, o'xshash ish sharoitida o'xshash ob'ektlar bo'yicha ajratilgan bir guruh ob'ektlari tomonidan eskirish to'planishi modelini yaratish tavsiya etiladi (Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektining rivojlangan markazlari). Federatsiya, tushkun hududlar).
Kadastr baholashini o'tkazish maqsadlariga erishish uchun baholash ob'ektlarining turli guruhlari (kichik guruhlari) uchun jismoniy buzilishning turli modellaridan foydalanishga ruxsat beriladi. Shuni hisobga olish kerakki, jismoniy eskirishning maksimal hisoblangan qiymati baholanayotgan ob'ektlarning ekspluatatsiyasi paytida maksimal eskirish va eskirish qiymatlaridan oshmasligi kerak, ularni buzish zarurligini tasdiqlovchi hollar bundan mustasno.
Funktsional eskirish baholanayotgan mol-mulkni uning o‘rnini bosuvchiga nisbatan tavsiflovchi samarasizligi tufayli foydalilikning yo‘qolishini anglatadi, agar bunday yo‘qotish baholanayotgan mulk qiymatining yo‘qolishiga olib keladi. Ko'chmas mulkni almashtirish xarajatlarini hisoblashda foydalanilganda funktsional eskirish asosan hisobga olinadi.
Tashqi (iqtisodiy) eskirish – ko‘rib chiqilayotgan mulkdan tashqaridagi iqtisodiy yoki joylashuv omillari ta’sirida mulkning foydaliligini yo‘qotishi, natijada uning qiymatini yo‘qotishi.
Etarli bozor ma'lumotlarining yo'qligi sababli kadastr baholash ob'ektlarining iqtisodiy va (yoki) funktsional eskirishini ishonchli aniqlash mumkin bo'lmagan hollarda, faqat jismoniy eskirish, ya'ni qurilish qiymatining pasayishi hisobga olinadi. amortizatsiya miqdori bo'yicha yangi ob'ekt. Kadastr baholash ob'ektlarining jismoniy buzilishi samarali yosh usuli asosida aniqlanadi. Kapital qurilish ob'ektlarini ommaviy baholashda jismoniy eskirish va eskirishni aniqlashda hisobga olinadigan kapital qurilish ob'ektlarining xizmat qilish muddati ushbu Yo'riqnomada ko'rsatilgan.
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashda, agar baholanayotgan ob'ektning xronologik yoshi uning standart xizmat muddatidan 0,6 - 1,0 yoki undan ko'p bo'lsa, ob'ekt davriy ta'mirlash orqali ishchi holatda saqlangan deb taxmin qilinadi. ob'ekt yangi holatga qadar tiklanmadi va faqat ko'rinadigan nuqsonlar va ishlash xususiyatlariga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan mavjud kamchiliklar bartaraf etildi. Bundan tashqari, agar xronologik yosh standart xizmat muddatining 60 foizi yoki undan ko'p bo'lsa, to'plangan eskirish miqdori 60% ga teng; va agar xronologik yosh baholanayotgan ob'ektning standart xizmat muddatiga teng yoki undan ortiq bo'lsa, unda to'plangan eskirish miqdori 70 foizga teng bo'ladi.
Ob'ektni kapital ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilishda kapital ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilish tugallangan sana ob'ektni foydalanishga topshirish sanasi (uning standart xizmat muddatining boshlanish sanasi) sifatida qabul qilinadi.
6.3.3.1. Bino va inshootlardagi binolarni xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholashda binolarning bir qismi bo'lgan bino yoki inshootning umumiy maydoni yoki ushbu binolarga tegishli bo'lgan qurilish hajmi yoki maydonining ulushidan kelib chiqqan holda qiymatini hisoblash tavsiya etiladi. bino yoki inshootning qurilish hajmi. Shu bilan birga, xarajat yondashuvi doirasida egallagan qavatga, ko'rinish xususiyatlariga, kirish turiga va boshqalarga qo'shimcha tuzatishlar kiritilmaydi.
6.3.3.2. Tugallanmagan qurilish ob'ektlarini baholash foydalanishga topshirilgan ob'ektlarni baholashga to'liq muvofiq ravishda amalga oshiriladi. Bunday holda, tugallanmagan qurilish loyihasining tayyorlik foizini, qurilish ishlarini boshlash sanasini (yoki qurilishga ruxsat berishni), qurilish-montaj ishlarini to'xtatib turish sanasini, shuningdek, qurilish-montaj ishlarining mavjudligini hisobga olish kerak. tugallanmagan qurilish ob'ektini saqlab qolish bo'yicha chora-tadbirlar.
Tugallanmagan qurilish loyihasining tayyorlik foizi (hujjatli dalillar bo'lmasa) qurilish ruxsatnomasi berilgan sana, baholash sanasi va ko'rib chiqilayotgan tugallanmagan qurilish loyihasining qurilishini tugatish sanasi asosida hisoblanishi mumkin ( ma'lum bir mintaqa uchun normativ yoki tipik).
6.3.3.3. Baholash ob'ektlarini qurish (qayta ishlab chiqarish, almashtirish) xarajatlari smeta qurilish standartlari asosida, ya'ni narx va smeta tizimini tashkil etuvchi davlat, tarmoq, hududiy, korxona yoki individual smeta standartlari asosida hisoblanadi. sanoat va uy-joy-fuqaro qurilishi xarajatlar smetalarida qo‘llaniladigan qurilish-montaj ishlari uchun qurilishda tasdiqlangan tegishli narxlar indekslaridan hamda bazaviy maydon narxlaridan ta’sis sub’ektlarining narxlar darajasiga o‘tish koeffitsientlaridan foydalangan holda qurilishda standartlashtirish. Rossiya Federatsiyasi.
Agar ma'lum bir standart ob'ekt uchun bir nechta smeta standartlari mavjud bo'lsa, birinchi navbatda hududiy (mintaqaviy) smeta standartlari qo'llaniladi. Agar ular mavjud bo'lmasa yoki tasdiqlanmagan bo'lsa, tegishli ob'ektlar guruhlarini qurish xarajatlari bo'yicha boshqa ma'lumotnomalar tanlanadi va bunday tanlovning asoslari tuziladi.
6.4. Daromad yondashuvi.
6.4.1. Daromad yondashuvidan foydalanish asosiy narxlash omillarining yagona to'plami bilan ajralib turadigan o'xshash baholash ob'ektlari uchun hisoblash natijalarini keyinchalik modellashtirish bilan mos yozuvlar baholash ob'ektlarining narxini aniqlash uchun ham, alohida guruhlar (kichik guruhlar) xarajatlarini modellashtirish uchun ham mumkin. baholash ob'ektlari. Tanlangan foydalanish usuliga qarab, baholash ob'ektlarining u yoki bu guruhlari qo'llaniladi. Shu bilan birga, bir turdagi foydalanish ob'ektlari uchun bitta hisoblash printsipi va shunga mos ravishda guruhlash, boshqasi uchun esa ikkinchisi tanlanishi istisno qilinmaydi.
6.4.2. Daromad yondashuvi doirasida mulkning qiymatini aniqlash mumkin:
1) to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli;
2) pul oqimlarini diskontlash usuli.
Baholash ob'ektlari ijara munosabatlarining haqiqiy og'irligi va ulardan foydalanish samaradorligining individual ko'rsatkichlari hisobga olinmagan holda, tegishli bozor segmentiga xos bo'lgan ulardan foydalanish rentabelligi ko'rsatkichlari asosida baholanadi.
6.4.3. Daromadga yondashuv usullarini amalga oshirish baholash ob'ektlaridan foydalanish bilan bog'liq sof operatsion daromadni kapitallashtirish yoki diskontlash orqali amalga oshiriladi. Bunda ularning mulki bilan bog‘liq soliqlar, jumladan, tashkilotlar va jismoniy shaxslarning mol-mulk solig‘i, yer solig‘i, shuningdek yuridik shaxslardan olinadigan daromad solig‘i va jismoniy shaxslardan olinadigan daromad solig‘i hisobga olinmaydi.
Sof operatsion daromadni aniqlashda shunga o'xshash ob'ektlarni baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor ijarasi asosida aniqlangan potentsial yalpi daromad to'liq foydalanilmaslik va operatsion xarajatlarning o'rtacha darajasini (birinchi navbatda, kommunal xizmatlar va joriy ta'mirlash xarajatlari) hisobga olgan holda tuzatiladi. ).
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida ko'chmas mulk aktivlarining qiymatini aniqlash yiliga odatdagi sof operatsion daromadni baholanayotgan aktivlarning umumiy kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan amalga oshiriladi. Umumiy kapitallashuv stavkasi bozor sharoitlariga muvofiq baholanadigan ob'ektlarni ijaraga berishdan olinadigan yillik sof operatsion daromad va baholanadigan ob'ektlar bo'yicha taqqoslanadigan bitimlar (takliflar) narxlarining nisbati bo'yicha hisoblanadi. Agar bozor ma'lumotlari asosida daromad keltiruvchi ko'chmas mulkning sof operatsion daromadini va (yoki) kapitalizatsiya stavkalarini hisoblashning iloji bo'lmasa, ushbu Yo'riqnomada va ko'rsatmalarda ko'rsatilgan tegishli ko'rsatkichlar, agar ular tegishli segmentning ma'lumotlariga zid bo'lmasa, qo'llaniladi. ko'chmas mulk bozori.
Daromadda sezilarli o'zgarishlarga ega bo'lgan baholash ob'ektlari uchun diskontlangan pul oqimlari hisob-kitoblaridan foydalanish tavsiya etiladi. Pul oqimlarini diskontlash yo'li bilan hisoblashda nominal diskont stavkasini qo'llash va hisob-kitob modeliga ko'rib chiqilayotgan ko'chmas mulk segmentida prognoz inflyatsiyasini kiritish tavsiya etiladi.
Diskontlangan pul oqimlari usuli vaqt o'tishi bilan har qanday o'zgarishlar prognozi bilan kelajakdagi pul oqimlariga nisbatan qo'llaniladi va ularning joriy qiymatini investitsiyalarning daromadliligiga mos keladigan stavka bo'yicha diskontlash orqali aniqlaydi. Diskont stavkasi bozorning ma'lum bir segmentida umumiy bo'lgan barcha pul oqimlarining (daromadlarning) turli davrlarga, shu jumladan kelajakda sotishdan kelib chiqqan holda qisqarishini (diskontlashni) tavsiflaydi. Agar haqiqiy lizing shartnomalari bilan baholash ob'ektlarini sotish shartlari to'g'risidagi ishonchli ma'lumotlarga asoslanib, chegirma stavkalarini aniqlashning iloji bo'lmasa, diskont stavkasi sifatida ushbu bozor segmenti uchun odatiy bo'lgan tranzaksiya krediti stavkalaridan foydalanish mumkin.
VII. Shaxsiy hisob-kitobning bir qismi sifatida kadastr qiymatini aniqlash
7.1. Individual hisob-kitob quyidagi hollarda kadastr qiymatini aniqlashda qo'llanilishi mumkin:
1) baholash ob'ektlarining qiymatlari modellashtiriladigan berilgan xususiyatlarga ega mos yozuvlar (shartli) ob'ektning qiymatini aniqlash kerak;
2) keyingi statistik ishlov berish uchun baholash ob'ektlari bozori (bozor segmenti) to'g'risida etarli miqdorda ma'lumot berish uchun aniq ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini aniqlash talab etiladi. Birma-bir hisoblangan mulklar sonini minimal darajada saqlash tavsiya etiladi;
3) baholanayotgan ob'ektlar bozori (bozor segmenti) to'g'risida etarli ma'lumot yo'qligi sababli ob'ektlarni statistik qayta ishlashdan foydalangan holda hisob-kitob qilish mumkin emas.
7.2. Davlat ko'chmas mulk kadastriga qiymatni kiritish uchun individual hisob-kitob baholanayotgan mol-mulkdan amalda foydalanish turiga qarab amalga oshiriladi. Er uchastkasining kadastr qiymatini aniqlashda eng samarali foydalanishni tahlil qilish faqat o'zlashtirilmagan uchastkalarni baholashda amalga oshiriladi. Hududdan foydalanish uchun aniq faktlar va qonuniy ruxsat etilgan shartlarga asoslanib, baholanayotgan mulkdan foydalanish turi o'zgarishiga ishonish uchun etarli asoslar mavjud bo'lsa (foydalanish turining o'zgarishi tufayli kelajakdagi rivojlanishni hisobga olgan holda). ) va bu o'zgarish ushbu ob'ektdan foydalanish yoki uni sotish (begonalashtirish) dan yuqori daromadga olib keladi, bunday ob'ektning kadastr qiymatini aniqlash uchun modellarni tuzishda buni hisobga olish kerak.
7.3. Qiymati birinchi navbatda biznes qiymatidan shakllanadigan ob'ektlar uchun (mehmonxona majmualari, kurortlar, yoqilg'i quyish shoxobchalari va boshqalar) qiyosiy va daromadli yondashuvlardan foydalanganda, mulk qiymatiga biznesning qo'shgan hissasini ajratib ko'rsatish kerak. shuningdek, mol-mulkka soliq solishning mustaqil ob'ekti bo'lgan ko'char mulk qiymatining ulushi:
7.4. Yagona ishlab chiqarish-texnologik majmua tarkibiga kiruvchi er uchastkalarini (barqaror ishlab chiqarish, texnologik va boshqa aloqalarga asoslangan yagona ko‘chmas mulk ob’ekti) baholash butun majmuani baholash asosida amalga oshiriladi. Yagona ishlab chiqarish-texnologik majmua tarkibiga kiruvchi muayyan er uchastkasining yoki boshqa mulkning qiymati ularning ushbu majmuadan daromad olishga qo‘shgan hissasiga va (yoki) ularni yaratish xarajatlariga mutanosib ravishda hisoblab chiqiladi. ularning hududdagi ulushi yoki boshqa jismoniy xususiyatlari. Ko'rib chiqilayotgan ob'ektlarni baholashda xarajatlarga asoslangan va boshqa yondashuvlar doirasidagi hisob-kitob natijalari o'rtasida sezilarli (20% dan ortiq) tafovut bo'lgan taqdirda, bunday tafovutlarning sabablarini tahlil qilish kerak. zarur tuzatishlar. Ko'rib chiqilayotgan majmuani yaratish xarajatlarini qoplash uchun etarli miqdordan (bozor tomonidan oqlangan) ortiq bo'lgan barcha daromadlar, biznesdan olinadigan foyda miqdorini hisobga olgan holda, biznes daromadlari sifatida tasniflanishi tavsiya etiladi va xarajatlarda hisobga olinmaydi. Ko'chmas mulk.
7.5. Kapital qurilish loyihalarini (KKS) individual baholashni o'tkazishda asosiy KKS ob'ekti kadastr ro'yxatidan o'tkazishning mustaqil ob'ektlari bo'lmagan yordamchi ob'ektlarni o'z ichiga olishi kerak.
Tuzilmalarni baholash asosan xarajat usulidan foydalangan holda amalga oshiriladi. Daromad va qiyosiy yondashuvlardan foydalanish mumkin, ammo ko'char mulkni, shuningdek kadastr ro'yxatidan o'tkazishning mustaqil ob'ektlari bo'lishi mumkin bo'lgan ob'ektlarni, shu jumladan er uchastkalarini hisoblash natijalariga mumkin bo'lgan ta'sirni hisobga olish kerak.
7.6. Modellashtirish, shuningdek kadastr qiymatini aniqlash uchun dastlabki ma'lumotlar sifatida Pudratchi boshqa baholash natijalaridan - Buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan ob'ektlarning bozor qiymatini aniqlash bo'yicha hisobotlardan (shu jumladan, ushbu ob'ektlarning mualliflik huquqi egalari tomonidan topshirilgan) foydalanishi mumkin. kadastr baholash natijalarining ishonchliligini oshirish. Bunday holda, bunday hisobotlardan foydalanish to'g'risidagi qaror, shuningdek ulardan foydalanish natijalari uchun javobgarlik to'liq Pudratchiga tegishli.
VIII. Kadastr qiymatini aniqlash natijalari sifatini nazorat qilish
8.1. Kadastr qiymatini aniqlash natijalari sifatini nazorat qilish Pudratchi tomonidan Buyurtmachi ishtirokida amalga oshiriladigan bir qator protseduralarni o'z ichiga oladi:
1) baholash ob'ektlari bo'yicha dastlabki ma'lumotlarni tekshirish, ularni solishtirish va aniqlashtirishni tashkil etish;
2) bozorni tahlil qilish, bitimlar va takliflar to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash va tekshirish (shu jumladan tekshirish yo'li bilan).
8.2. Kadastr qiymatini aniqlash natijalarining sifatini nazorat qilish kadastr qiymatini aniqlashning har bir bosqichida amalga oshirilishi kerak.
IX. Kadastr qiymatini aniqlash bo'yicha sharhlarni ko'rib chiqish
9.1. Ro'yxatda ko'rsatilgan mulkning xususiyatlari to'g'risidagi ma'lumotlarning ishonchsizligi haqidagi sharhlar, agar bunday ma'lumotlarning ishonchsizligi tasdiqlangan bo'lsa, hisobga olinishi mumkin.
Mulkdan haqiqiy foydalanish va ruxsat etilgan foydalanish turi o'rtasidagi nomuvofiqlik, uning ruxsat etilgan foydalanish turlari guruhiga noto'g'ri tasniflanishiga olib kelgan sharhlar, agar ariza beruvchi tomonidan taqdim etilgan hujjatlar (yoki hujjatlar nusxalari) mavjud bo'lsa, ko'rib chiqiladi. ushbu mulkdan haqiqiy foydalanishni tasdiqlovchi bunday hujjatlarga havolalar. Taqdim etilgan sharhlarni hisobga olish zarurati va dalillarning ishonchliligi to'g'risida jiddiy shubhalar mavjud bo'lsa, bunday izohlarni hisobga olish zarurligi to'g'risidagi masala Buyurtmachi bilan kelishiladi.
9.2. Kadastr qiymatini aniqlashda foydalanilgan va Ro'yxatda mavjud bo'lmagan mulkning xususiyatlari to'g'risidagi ma'lumotlarning ishonchsizligi to'g'risidagi sharhlar, agar ariza beruvchi tomonidan taqdim etilgan hujjatlar (yoki hujjatlarning nusxalari) yoki bunday hujjatlarning ishonchsizligini tasdiqlovchi hujjatlarga havolalar mavjud bo'lsa, hisobga olinadi. ma'lumot.
Agar foydalanilgan ma'lumotlarning ishonchsizligi (yoki qiymatni aniqlash uchun zarur bo'lgan xususiyatlarning yo'qligi) tekshirish natijasida tasdiqlansa, agar bunday ma'lumotlar uning kadastr qiymatiga ta'sir qilsa, mulkning kadastr qiymatiga tegishli o'zgartirishlar kiritiladi.
Agar asosli tuzatishlar kiritish uchun bozor ma'lumotlari etarli bo'lmasa, ko'chmas mulk bozorining tegishli segmenti ma'lumotlariga zid bo'lmasa, ushbu Yo'riqnomada ko'rsatilgan axborot materiallaridan ma'lumotlardan foydalanish mumkin.
9.3. Agar hisoblangan (asosiy) qismga, shu jumladan foydalanilgan bozor ma'lumotlariga va kadastr qiymatini aniqlashning tanlangan modeliga oid sharhlarni ko'rib chiqishda buzilishlar aniqlansa, Pudratchi ko'chmas mulk ob'ektlarining kadastr qiymati bo'yicha buzilishlarni tuzatadi. agar bunday buzilishlar ularning kadastr qiymatiga ta'sir qilsa.
9.4. Qo'llaniladigan baholash modelida narx omillari bo'lmagan mulkning xususiyatlari (shu jumladan har qanday xususiyatlar to'g'risida ma'lumot yo'qligi) to'g'risidagi ma'lumotlarning ishonchsizligi to'g'risidagi sharhlar buzilishni ko'rsatmaydi, agar uning haqiqiyligini qo'shimcha tekshirish buzilmaganligini ko'rsatsa. kadastr qiymati va shunga mos ravishda tuzatishlarni talab qiladi. Shu bilan birga, ushbu asoslarga ko'ra, ko'chmas mulk ob'ektlarini kommunal tarmoqlarga (elektr, gaz, issiqlik va suv ta'minoti va kanalizatsiya) ulash bilan bog'liq bo'lgan baholash ob'ektlarining bunday xususiyatlariga oid sharhlarni e'tiborsiz qoldirib bo'lmaydi. turar joy obyektlarini avariya holatidagi va eskirgan deb tasniflash, shuningdek, agar tasdiqlansa, baholash ob’ektlarini madaniy meros ob’ektlari sifatida tasniflash. Agar ko'chmas mulkning kadastr qiymatini aniqlash uchun foydalaniladigan baholash modeli bunday xususiyatlarni hisobga olmasa, ular kadastr qiymatini baholash modelida qo'shimcha ravishda to'g'ri hisobga olinishi kerak.
9.5. Agar aniqlangan qoidabuzarlik nafaqat ariza beruvchi tomonidan ko'rsatilgan mulkka, balki boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarining kadastr qiymatiga ham ta'sir etsa, ushbu qoidabuzarlik qo'llaniladigan barcha ob'ektlarga nisbatan tegishli o'zgartirishlar kiritiladi.
9.6. Axborotning ishonchsizligi to'g'risida dalillar bo'lmasa, sharh asossiz deb hisoblanadi va ko'rib chiqilishi mumkin emas. Pudratchi, agar Buyurtmachining ushbu qaroriga rozi bo'lganida, uni asosli deb hisoblash uchun asos bo'lsa, asossiz izohni hisobga olishga haqli.
1-ilova
ga,
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Er uchastkalari va binolar va inshootlarni tavsiflovchi belgilar
| Qishloq xo'jaligi erlari va o'rmon maydonlarining er uchastkalari uchun | O'zlashtirilmagan yerlar (shu jumladan quriladigan) va qurilgan erlar uchun | Bino va inshootlar uchun |
|---|---|---|
| Maydoni almashlab ekishni hisobga olgan holda haqiqiy hosildorlik Tuproq qatlamining sifati Transport uchun qulaylik Bozorlardan masofa | Hudud Kommunal tarmoqlarning mavjudligi (kommunal tarmoqlarning yaqinligi va ularga ulanish shartlari) Hududiy zona Transportdan foydalanish imkoniyati Atrofdagi rivojlanishning ijobiy va salbiy ta'siri markazlari | Umumiy maydoni va/yoki bino hajmi Qurilish sifati, shu jumladan devor materiali Samarali yoshi yoki haqiqiy jismoniy holati Binoning tuzilishi va maqsadi |
2-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Kadastr qiymati oxirgi davlat kadastr baholash sanasi va keyingi davlat kadastr baholash sanasi o'rtasidagi davrda aniqlangan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxatini taqdim etish shakli.
3-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Kadastr qiymati komissiya yig'ilishida yoki sudda muhokama qilinadigan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxatini taqdim etish shakli
| Yo'q. | Mulkning kadastr raqami | Komissiya/sud tartibi | Kadastr qiymatini qayta ko'rib chiqish to'g'risida qaror qabul qilish uchun asos | O'zgarishi kadastr qiymatining o'zgarishiga olib kelgan mulkning xususiyatlari | Nizo ko'rib chiqilgunga qadar mulkning kadastr qiymati | Nizoni ko'rib chiqqandan keyin mulkning kadastr qiymati | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Xarakterli ism | Kadastr qiymatini o'zgartirishdan oldin mulkning xususiyatlarining qiymati | Mulkning kadastr qiymatini o'zgartirgandan so'ng mulk xususiyatlarining yangilangan qiymati | Mulk xususiyatlarining o'zgarishini asoslovchi hujjat | ||||||
4-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Baholash ob'ektlarining asosiy narx omillari uchun turli xil axborot tizimlarining indikativ ro'yxati
| Yo'q. | Kadastr turi, reestri, axborot tizimi |
|---|---|
| 1 | Shaharsozlik faoliyatini qo'llab-quvvatlash uchun axborot tizimi |
| 2 | Hududiy rejalashtirish bo'yicha federal davlat axborot tizimi |
| 3 | Federal ma'lumot manzili tizimi |
| 4 | Rossiya Federatsiyasi munitsipalitetlarining davlat reestri |
| 5 | Alohida muhofaza etiladigan tabiiy hududlarning davlat kadastri |
| 6 | Rossiya Federatsiyasi xalqlarining madaniy merosi ob'ektlarining (tarixiy va madaniy yodgorliklarning) yagona davlat reestri. |
| 7 | Qishloq xo'jaligi sohasida davlat axborot ta'minoti tizimi |
| 8 | Rossiya Qishloq xo'jaligi vazirligining axborot tizimlari, shu jumladan qishloq xo'jaligi erlarining elektron atlasi |
| 9 | Davlat o'rmon reestri |
| 10 | Rossiya Federatsiyasi kurort fondining reestri |
| 11 | Davlat suv reestri |
| 12 | Davlat ov reestri |
| 13 | Chiqindilarni ko'mish joylarining davlat reestrini o'z ichiga olgan davlat chiqindilar kadastri |
| 14 | Yagona milliy (butunrossiya) elektr tarmog'iga kiritilgan elektr tarmoqlari ob'ektlari reestri. |
| 15 | Rossiya gidrotexnika inshootlari reestri |
| 16 | Kafolat beruvchi etkazib beruvchilar va ularning faoliyat sohalari bo'yicha federal axborot reestri |
| 17 | Xavfli ishlab chiqarish ob'ektlarining davlat reestri |
| 18 | Avtomobil yo'llarining yagona davlat reestri |
| 19 | Foydali qazilmalar konlari va hodisalarining davlat kadastri |
| 20 | Foydali qazilmalarni qazib olish, shuningdek ularni qazib olish bilan bog‘liq bo‘lmagan maqsadlarda yer qa’rini, yer qa’ri uchastkalarini geologik o‘rganish bo‘yicha ishlarning va yer qa’ridan foydalanish litsenziyalarining davlat reestri. |
| 21 | Mijozlar tomonidan tuzilgan shartnomalar reestri (davlat, shahar) |
5-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Ko'chmas mulk bozorining asosiy segmentlari
Tegishli bozor segmentida narx belgilashning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda er uchastkalari va boshqa ko'chmas mulkdan foydalanish turlari ro'yxati:
1. Ko'p qavatli turar-joy qurilishi.
2. Kam qavatli uy-joy qurilishi.
3. Qishloq xo‘jaligi yerlari.
4. Kapital qurilish loyihalari bilan oʻzlashtirishga ruxsat etilmagan oʻrmon fondi va alohida muhofaza etiladigan hududlar yerlari.
5. Alohida suv havzalarining yer uchastkalari.
6. Fuqarolarning bog', dala va sabzavot bog'dorchilik birlashmalari.
7. Dam olish va hordiq chiqarish ob'ektlari.
8. Savdo ob'ektlari.
9. Ma'muriy va idoraviy ob'ektlar.
10. Omborxonalar va garajlar.
11. Sanoat ob'ektlari.
12. Yer qa'ridan foydalanish ob'ektlari.
13. Kommunal va muhandislik infratuzilmasi ob'ektlari, aloqa liniyalari, quvurlar, avtomobil va temir yo'llar, sun'iy suv yo'llari.
14. Aeroportlar, vokzallar, portlar, avtovokzallar.
15. Sog'liqni saqlash, ijtimoiy-madaniy, ta'lim va fan ob'ektlari
16. Maxsus maqsadli ob'ektlar.
6-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Ommaviy baholash usullaridan foydalangan holda kadastr qiymatini aniqlashda baholash yondashuvlarini qo'llash bo'yicha tavsiyalar
| Guruh (VRI) | Tejamkor yondashuv | Qiyosiy yondashuv | Daromadga yondashuv |
|---|---|---|---|
| Yer uchastkalari | |||
| 1. Qishloq xo‘jaligida foydalanish | - | 2 | 1 |
| 2. Uy-joy qurilishi | - | 1 | 2 |
| 3. Umumiy foydalanish | - | 1 | 2 |
| 4. Tadbirkorlik (tijorat maqsadlarida foydalanish) | - | 2 | 1 |
| 5. Dam olish (dam olish, sport) | - | 1,2 | 1,2 |
| 6. Ishlab chiqarish faoliyati | - | 1,2 | 1,2 |
| 7. Transport | - | 1 | 2 |
| 8. Mudofaa va xavfsizlikni ta'minlash | 1 | - | - |
| 9. Tabiatni maxsus muhofaza qilish va o'rganish | - | 1 | 2 |
| 10. O'rmonlar va o'rmon sanoati | - | 1,2 | 1,2 |
| 11. Suvning xususiyatlari | - | 2 | 1 |
| 12. Umumiy va maxsus foydalanish | - | 2 | 1 |
| Boshqa xususiyatlar | |||
| 1. Turar-joy binolari (o‘rta va ko‘p qavatli turar-joy binolari) | 2 | 1 | 3 |
| 2. Kam qavatli turar-joy binolari (3 qavatgacha), shu jumladan yakka tartibdagi turar-joy binolari - yakka tartibdagi, kam qavatli blokirovka qilingan (shahar uylari), dacha birlashmalari, bog'dorchilik shirkatlari | 2 | 1 | 3 |
| 3. Transport vositalari, chiziqli inshootlar va inshootlar bundan mustasno | 2,3 | 1 | 2,3 |
| 4. Chakana savdo, savdo va xizmat ko'rsatish va savdo-ko'ngilochar ob'ektlar, umumiy ovqatlanish ob'ektlari, yoqilg'i quyish shoxobchalari | 3 | 2 | 1 |
| 5. Vaqtinchalik yashash joylari, jumladan, dam olish va sog'lomlashtirish muassasalari | 2 | 3 | 1 |
| 6. Ma'muriy-maishiy ob'ektlar | 3 | 2 | 1 |
| 7. Ishlab chiqarish, ishlab chiqarish, saqlash va saqlash uchun mo'ljallangan ob'ektlar, uzatish moslamalari va inshootlari bundan mustasno | 1,2 | 3 | 1,2 |
| 8. Ta’lim, sport inshootlari, madaniyat va san’at obyektlari, ibodat joylari, muzeylar, tibbiyot va sog‘lomlashtirish muassasalari | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 9. Boshqa ob'ektlar | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 10. Ob'ektlar | 1 | 2,3 | 2,3 |
1, 2, 3 - yondashuvlarning maqbulligining reyting ko'rsatkichlari.
7-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Kapital qurilish ob'ektlarining xizmat muddati
Vaqtinchalik binolar va inshootlar (qurilish ishchilari va smena xodimlari uchun kabinalar, vaqtinchalik omborlar, yozgi pavilonlar va boshqalar) - 10 yil.
Yuqori agressiv muhitda ishlaydigan konstruktsiyalar (kemalar va tanklar, neftni qayta ishlash, gaz va kimyo sanoati quvurlari, dengiz muhitidagi inshootlar va boshqalar) - 25 yil.
Oddiy foydalanish sharoitida ommaviy qurilish binolari va inshootlari (fuqarolik va sanoat qurilishi binolari) - 80 yil.
Yog'ochdan yasalgan tashqi yuk ko'taruvchi devorlari bo'lgan binolar va inshootlar - 50 yil.
Noyob binolar va inshootlar (yirik muzeylar binolari, milliy-madaniy qadriyatlar omborlari, monumental san'at asarlari, stadionlar, teatrlar, balandligi 75 m dan ortiq binolar, uzunlikdagi inshootlar va boshqalar) - 100 yil.
8-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Ommaviy baholash jarayonida bir qator narx omillariga tuzatishlar kiritish uchun axborot materiallari
Er uchastkalari uchun kim oshdi savdolarida chegirmalar:
Boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari uchun kim oshdi savdosida chegirmalar:
Ko'p qavatli uy-joy qurish uchun er uchastkalari uchun masshtab koeffitsienti:
| Analog ob'ektning maydonlari diapazoni, gektar | Baholash obyekti maydonlarining diapazoni, ga | |||
|---|---|---|---|---|
| <0,5 | 0,5-1,5 | 1,5-5 | >5 | |
| <0,5 | 1,00 | 0,98 | 0,90 | 0,84 |
| 0,5-1,5 | 1,02 | 1,00 | 0,92 | 0,86 |
| 1,5-5 | 1,11 | 1,09 | 1,00 | 0,93 |
| >5 | 1,19 | 1,17 | 1,07 | 1,00 |
Yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun er uchastkalari uchun masshtab koeffitsienti:
| Analog ob'ektning maydonlari diapazoni, kv. m | Baholanayotgan mulkning maydonlari diapazoni, kv. m | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| <1500 | 1500-3000 | 3000-6000 | 6000-10000 | >10000 | |
| <1500 | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,83 | 0,78 |
| 1500-3000 | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,85 | 0,80 |
| 3000-6000 | 1,09 | 1,07 | 1,00 | 0,90 | 0,85 |
| 6000-10000 | 1,21 | 1,18 | 1,11 | 1,00 | 0,94 |
| >10000 | 1,28 | 1,25 | 1,17 | 1,06 | 1,00 |
Kvartiralar uchun maydonni sozlash:
| Maydoni, kv. m | <65 | 65-100 | 100-200 | >200 |
| <65 | 1,00 | 0,96 | 0,84 | 0,70 |
| 65-100 | 1,04 | 1,00 | 0,87 | 0,73 |
| 100-200 | 1,19 | 1,14 | 1,00 | 0,84 |
| >200 | 1,42 | 1,36 | 1,19 | 1,00 |
Yakka tartibdagi turar-joy binolari uchun maydonni sozlash:
| Umumiy maydon (masshtab omili) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Maydoni, kv. m | <150 | 150-300 | 300-600 | >600 |
| <150 | 1,00 | 0,95 | 0,87 | 0,84 |
| 150-300 | 1,05 | 1,00 | 0,92 | 0,88 |
| 300-600 | 1,15 | 1,09 | 1,00 | 0,96 |
| >600 | 1,19 | 1,13 | 1,04 | 1,00 |
Turar joy ob'ektlarining hayotni ta'minlashning markazlashtirilgan tizimlariga ulanishi yo'qligi uchun chegirmalar, agar ular analog ob'ektlarda mavjud bo'lsa:
Turar-joy binolari va binolarning avariya holati uchun chegirmalar:
| Favqulodda holat | 25% |
|---|
Qoldiq xizmat muddati 25 yil va undan kam bo'lgan chakana savdo, ofis va ombor ko'chmas mulkini ishlatishdan olingan sof operatsion daromad 70% ni, qolganlari esa kommunal xizmatlar uchun to'lovlarni o'z ichiga olmaydi potentsial yalpi daromadning 75% ni tashkil qiladi.
Rossiya Federatsiyasi xalqlarining madaniy meros ob'ektlari (tarixiy va madaniy yodgorliklar) yagona davlat reestriga kiritilgan ko'chmas mulk uchun chegirmalar 10 foizni tashkil etadi.
9-ilova
ga,
tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligi
2016 yil 7 iyundagi 358-son
Ko'chmas mulkning kadastr qiymatini baholash - bu ob'ektning maxsus usullar yordamida aniqlangan va realga imkon qadar yaqin bo'lgan qiymati, ya'ni mulkni sotish mumkin bo'lgan qiymat.
Ideal holda, kadastr va bozor baholari mos kelishi kerak, bu har doim ham sodir bo'lmaydi.
Ko'chmas mulkning kadastr bahosi (keyingi o'rinlarda - CON) ob'ektning quyidagi xususiyatlari va parametrlarini qamrab olishi kerak:
- hudud (yashash va umumiy);
- binoning yoshi, u qurilgan materiallar;
- tartib, qulayliklarning mavjudligi, shu jumladan to'xtash joyi va lift;
- binoning qavatlari soni va kvartira qaysi qavatda joylashganligi;
- joylashuvi (hududning obro'si);
- transport ayirboshlash joylariga yaqinlik;
- yaqin atrofdagi infratuzilma ob'ektlarining mavjudligi va boshqalar.
Hududlarda soliqqa tortiladigan ob'ektlarning ro'yxatlari tuziladi. Olingan raqam Davlat mulk qo'mitasi reestrida va kadastr pasportida qayd etiladi.
O'tgan yillarda mavjud bo'lgan inventarizatsiyani baholash, joriy usullar va tannarx ko'rsatkichlari bilan solishtirganda, etarli emas va 2016 yildan boshlab undirilishi rejalashtirilgan mol-mulk solig'ini hisoblashda foydalanish uchun mos emas.
Inventarizatsiya hisob-kitoblari asosida hisoblangan soliqlar o'nlab baravar kam bo'lib, bu byudjetni to'ldirishga yordam bermaydi.
Ma'lumotlarni yangilash va ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati to'g'risidagi ma'lumotlarni yagona maxrajga etkazish uchun kadastr qiymati tushunchasi joriy etildi, uni hisoblash barcha hududlarda amalga oshirilishi va ob'ektlarning 100 foizini qamrab olishi kerak.
Kadastr bahosi - bu ko'rsatkich bo'lib, uning qiymati mulk solig'i miqdorini, shuningdek ijara haqini hisoblashda va hokazolarni hisoblash uchun ishlatiladi.
Shuni tushunish kerakki, ko'chmas mulkning davlat kadastrini baholashda ko'chmas mulkning individual farqlari hisobga olinmaydi (masalan, turar-joy yoki noturarjoy binolarida qimmat ta'mirlarning mavjudligi, yangi santexnika moslamalarini o'rnatish), chunki u sirtdan amalga oshiriladi. Bu hisob-kitoblarning noto'g'riligining sabablaridan biridir.
Mulkning kadastr qiymatini baholash juda jiddiy ish bo'lib, uni bir vaqtning o'zida yakunlab bo'lmaydi, shuning uchun 2020 yilda barcha hududlarda jarayonni yakunlash to'g'risida qaror qabul qilindi.
Ko'chmas mulkning kadastr qiymati nima ekanligini videodan bilib olasiz:
Normativ-huquqiy hujjatlar
CON ko'chmas mulkni kadastr baholash bo'yicha quyidagi qonunlar bilan tartibga solinadi:
- Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksi.
Qayta hisoblash har 5 yilda bir marta amalga oshiriladi, lekin ba'zi hududlarda 2-3 yildan keyin aniqlashtirishga ruxsat beriladi; Agar tuzatishlar kiritilmagan bo'lsa, unda egalari yana teng bo'lmagan sharoitlarda qoladilar va soliq yig'ish kam baholanadi.
Ko'chmas mulkni kadastr baholashni kim amalga oshiradi?
Fuqarolar orasida eng ko'p uchraydigan savol - ko'chmas mulkni kadastr baholashni kim amalga oshiradi?
Shunday qilib, San'atga ko'ra. 24.12 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli Federal qonuni, Rossiya Federatsiyasi sub'ektlari kadastr baholashni amalga oshirishga vakolatli.
Mahalliy hokimiyat organlari, Rosreestrning Kadastr palatasidan olingan ma'lumotlarga asoslanib, xarajatlarni hisoblash zarur bo'lgan binolar, inshootlar va er uchastkalari ro'yxatini tuzadilar.
Kvartiraning kadastr bahosi tegishli malaka darajasiga ega bo'lgan, tasdiqlovchi hujjat bilan o'qitilgan mutaxassislar tomonidan amalga oshiriladi.
G'olib mahalliy hokimiyat organlari bilan shartnoma tuzadi, uning asosida kadastr qiymatini hisoblab chiqadi. Ish natijalari davlat organlari orasidan vakolatli shaxslar tomonidan ko'rib chiqiladi, tasdiqlanadi va Rosreestrning mahalliy bo'limiga topshiriladi.
Baholash tartibi
CON uchun, ko'pincha, o'ziga xos ko'rsatkich deb ataladigan, maydon birligi uchun olingan baholash modeli qo'llaniladi.
Aynan shu xususiyat, taxminan bir xil zonada joylashgan o'xshash ob'ektlarning KOH ni mulkning umumiy maydoniga ko'paytirish orqali aniqlashda asos bo'ladi.
Masalan, markaziy mintaqada joylashgan taxminan bir xil qurilish davridagi panel uylari shunday guruhlangan; bir xil sharoitlarda, lekin turar-joy hududida ko'rsatkich boshqacha bo'ladi, chekkada u boshqacha bo'ladi.
"Xrushchev" binolari uchun infratuzilma ob'ektlarining mavjudligi va hududning bozor talabiga qarab, o'ziga xos ko'rsatkichlarning past darajalari aniqlandi.
Ma'lum bo'lishicha, har bir zona uchun Rossiya Federatsiyasi sub'ektining akti bilan tasdiqlangan o'xshash ob'ektlarga baholovchilar tomonidan asoslab berilgan o'ziga xos qiymat ko'rsatkichi qo'llaniladi.
Shunga o'xshash algoritm har qanday ob'ektlar uchun ishlatiladi, bozor narxlari darajasiga yaqinlashishga harakat qiladi.
Baholovchilar o'z xohishiga ko'ra hisoblash usulini tanlash huquqiga ega.
Baholovchilar hujjatlar - chizmalar, ko'chmas mulk bozori bo'yicha tadqiqot ma'lumotlari bilan ishlaydi va turar-joy maydonlarining reytinglarini hisobga oladi. Egalari bu holatdan mamnun bo'lishlari kerak, agar CONni ortiqcha baholash bo'lmasa.
KOH uchun oshirilgan ko'rsatkich, mos ravishda, oshirilgan soliq miqdorini keltirib chiqaradi., shuning uchun, CON natijalariga e'tiroz bildirish orqali baholash ko'rsatkichini haqiqiyga, ya'ni bozorga etkazishga harakat qilish egalarining manfaatlariga mos keladi.
Kerakli ma'lumotlarni olish usullari
Ko'pincha fuqarolarni "Kvartiraning kadastr bahosini qanday aniqlash mumkin?" Degan savol qiziqtiradi. Keling, javob berishga harakat qilaylik.
Shunday qilib, kvartiralarni kadastr qiymati bo'yicha baholash to'g'risidagi ma'lumotlarni bir necha usul bilan topish mumkin.
Yozma tasdiqlash bilan eng ishonchlisi - CON sertifikatiga buyurtma berish va agar kadastr pasporti bo'lmasa, ushbu hujjatga buyurtma bering, chunki u ham narxni ko'rsatadi.
Buning uchun siz kadastr palatasining mahalliy bo'limiga yoki MFCga kelishingiz, ariza yozishingiz va taxminan bir hafta o'tgach, qog'ozni olishingiz yoki uni pochta orqali olishingiz kerak (mijoz natijani olish variantini tanlaydi). .
Boshqa usullar ham mavjud. 200 rubl miqdorida to'lovni amalga oshirgandan so'ng veb-saytda hujjatning elektron versiyasini so'rash eng ishonchli hisoblanadi. Ular sizga pasportingiz bilan birga Rosreestr registratorining elektron raqamli muhrini yuboradilar, bu ma'lumotlar Davlat mulk qo'mitasiga tegishli ekanligini tasdiqlaydi.
Agar siz KON raqamini aniqlashtirishingiz yoki shunchaki bilib olishingiz kerak bo'lsa, dastlabki ma'lumot sifatida qidiruv tizimiga manzilni emas, balki kadastr raqamini kiritgan ma'qul (manzilni kiritishda bir-biriga zid bo'lishi mumkin).
Internetda ma'lumotlarni qabul qilish vaqtni behuda sarflamasdan oddiy va qulay.
Murojaat qilgan har bir kishi uchun ma'lumot mavjud bo'lib, uning egasi bo'lish yoki qiziqish manzilida ro'yxatdan o'tish shart emas.
Bundan tashqari, kvartiraning kadastr qiymati nima ekanligini bilish uchun siz Rosreestr portalidan ko'chmas mulk xizmatlari orqali foydalanishingiz mumkin:
- "Ma'lumot olish";
- "Ma'lumotnoma";
- "Davlat kadastr xaritasi".
Manzil yoki KNni ko'rsatib, har bir elektron manba uchun kerakli raqamni olishingiz mumkin.
Umid qilamizki, biz "Kvartiraning kadastr bahosini qayerdan ko'rishim mumkin?" Degan savolga javob berdik.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini aniqlash bo'yicha faoliyat natijalari
Ko'chmas mulkni kadastr baholash natijalari baholovchilar ishidan so'ng mahalliy hokimiyat huzuridagi komissiya tomonidan ko'rib chiqiladi va tasdiqlanadi, shundan so'ng u Davlat mulk qo'mitasiga kiritish uchun Kadastr palatasiga topshiriladi.
Natija rublda o'lchanadi. va mulkchilik guvohnomasida, kadastr pasportida, guvohnomada ko'rsatilishi mumkin.
Aynan kvartiralarni kadastr qiymati bo'yicha baholash soliq organlari uchun mol-mulk solig'i miqdorini hisoblashda boshlang'ich nuqta bo'lib xizmat qiladi.
Xizmat narxi
Qoida tariqasida, xizmat bepul taqdim etiladi, ammo ba'zi saytlarda ko'chmas mulkning kadastr qiymatini baholash qiymati 200 rublni tashkil qiladi.
Ko'chmas mulkni kadastr baholash va Rosreestr
Rosreestr ko'chmas mulkni baholash bo'yicha Rosreestrga kiritilgan hududlarda qabul qilingan mavjud KON asosida kvartiraning kadastr qiymatini baholashni tasdiqlaydi.
Ular soliq organlari tomonidan ham qo'llaniladi. Egasi mulk bilan bitimlardan birini amalga oshirganda va ular quyidagilar bo'lishi mumkin:
- sotib olish;
- sotish;
- almashish;
- xayriya;
- merosga kirish va boshqalar;
Sizga Rosreestrdan yangi sertifikat kerak bo'ladi. Baholash sanasi katta ahamiyatga ega, chunki iqtisodiy beqarorlik va inflyatsiya jarayonlarining mavjudligi sababli, vaqti-vaqti bilan (har 3-5 yilda) Rosreestr tomonidan hisobga olinadigan xarajatlar qayta ko'rib chiqilishi kerak.
Endilikda ro'yxatga olish raqami va kadastr qiymati, shuningdek, KONni ro'yxatdan o'tkazish sanasi ko'rsatilgan holda huquqni tasdiqlovchi hujjatlar beriladi.
Agar egasi natijadan qoniqmasa va ko'rsatkich kamaygan bo'lsa, unda ko'chmas mulkni baholash kadastriga yangi ma'lumotlar kiritilishi kerak.
Ko'chmas mulkka ega bo'lgan har bir kishi uy yoki boshqa mol-mulkning kadastr bahosi nima ekanligini so'rashi mantiqan to'g'ri keladi va agar haddan tashqari oshirib yuborilganligi aniqlansa, unga e'tiroz bildirish, ya'ni qayta ko'rib chiqish va real qiymatini kamaytirishga erishish kerak. biri, aks holda mol-mulk solig'i noto'g'ri hisoblab chiqiladi va ortiqcha baholanadi.
Umid qilamizki, bizning maqolamizda siz mulkning kadastr qiymatini baholash haqida bilishingiz kerak bo'lgan hamma narsani bilib oldingiz. Omad tilaymiz!
Ko'chmas mulkning kadastr qiymatini qanday aniqlash mumkin, videoni tomosha qiling:
Ob'ektning kadastr qiymati uning haqiqiy qiymati bilan belgilanadi, bu davlat organlari tomonidan ommaviy baholash usullaridan foydalangan holda rasmiy ravishda belgilanadi. Uning bozor qiymatidan farqi shundaki, ko'p sonli ob'ektlarni baholashda ularning individual xususiyatlari hisobga olinadi va ularni guruhlarga bo'lingandan keyin har birining narxi hisoblab chiqiladi. Agar ommaviy usul har qanday mulk uchun qo'llanilmasa, uni professional baholovchi tomonidan individual o'rganishga ruxsat beriladi, bunda ma'lumotlar Registr hisobotiga kiritiladi.
Kadastr baholashni o'tkazish to'g'risidagi qaror mahalliy hokimiyat organlari tomonidan qabul qilinadi. U shartnoma tuzilgan professional baholovchilar tomonidan amalga oshiriladi va bajarilgan ish natijasi taqdim etilgan hisobot bo'lib, uning ma'lumotlari Davlat reestriga kiritilgan.
Hurmatli kitobxonlar!
Bu tez va bepul!
Baholash guruhlari qanday tuziladi?
Ommaviy baholash usullaridan foydalanganda ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha ma'lumotlarni guruhlashda baholash guruhlari qo'llaniladi. Guruhlar yerdan teng foydalanish tamoyili bo‘yicha, ya’ni maqsadiga ko‘ra tuziladi.
Muayyan guruhga kiritilgan barcha ko'chmas mulk ob'ektlarining kadastr qiymati yagona baholash formulasi asosida hisoblanadi. U baholovchilar tomonidan ma'lum bir toifadagi guruhlar tomonidan aniqlanadi. Buning uchun taqqoslash usuli yoki daromad-xarajat usullari qo'llaniladi. Qiyosiy usul sotish bozori tomonidan belgilanadigan ma'lum bir turdagi mulk narxlarini taqqoslashni o'z ichiga oladi. Daromad darajasi maqsadli foydalanish turiga qarab belgilanadi va xarajatlar kapital qo'yilmalarga bo'lgan ehtiyojdan kelib chiqqan holda hisoblanadi.
Baholovchi turar-joy binosi ostidagi er uchastkasining qiymatini belgilaydi, keyinchalik u bir xil turdagi barcha uchastkalarni baholash uchun ishlatiladi.
Shunday qilib, erning kadastr bahosini o'tkazish uchun uchastkalar birinchi navbatda guruhlarga bo'linadi, so'ngra bunday guruhdagi bitta uchastkaning qiymati hisoblab chiqiladi, bu aniqlanganga o'xshash barcha ob'ektlarga qo'llaniladi.
Baholash modeli qanday aniqlanadi?
Savdo bozori tomonidan belgilab qo'yilgan shartlar baholovchi tomonidan amaldagi qonun hujjatlariga muvofiq baholanayotgan ob'ektlarning kadastr qiymatini aniqlashda hisobga olinadi. Buning uchun sotuv bozoridagi narxlar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, statistik model tuziladi - har bir turdagi ko'chmas mulk uchun turli baholash guruhlarini tashkil etuvchi matematik baholash formulasini qurish.
Baholash modeli - professional baholovchi tomonidan bitta baholash guruhiga berilgan ko'chmas mulkning kadastr qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan tenglamani tuzish.
Baholash modellari sotish bozorida mulk narxiga ta'sir qiluvchi narx omillarini o'z ichiga oladi. Ushbu ko'rsatkichlarga ko'ra, mulkning kadastr qiymatini hisoblash uchun formula quriladi. Mulk turi va shartlariga qarab, baholovchi quyidagi omillarni hisobga olishi mumkin:
- Er yoki uyning joylashuvi;
- Maqsadli foydalanish turi;
- Yaqin atrofdagi infratuzilmaning mavjudligi;
- Aloqa va boshqalarni ulash imkoniyati.
Ommaviy baholash usullari baholash modeli formulasiga ob'ektlarning ma'lum bir guruhiga ta'sir ko'rsatadigan narx omillari to'plamini almashtirishni o'z ichiga oladi. Formuladan foydalanganda kadastr formulasining o'ziga xos ko'rsatkichi aniqlanadi - kvartira, uy yoki er uchastkasining 1 kvadrat metr maydonining narxi. UPKS keyinchalik ma'lum bir uchastkaning yoki kvartiraning yashash maydonining o'lchamiga ko'paytiriladi, buning natijasida davlat reestriga kiritilgan mulkning rasman belgilangan qiymati olinadi.
Narx omillari va o'ziga xos ko'rsatkich
Narx omillari - bu bitta baholash guruhida baholanishi kerak bo'lgan ob'ektlarning sifat yoki miqdoriy xususiyatlari va baholovchining fikriga ko'ra, sotish bozori sharoitlarini hisobga olgan holda ma'lum bir mintaqada ko'chmas mulk narxiga ta'sir qiladi.
Xizmatlaridan davlat organlari, jismoniy yoki yuridik shaxslar tomonidan shartnoma bo‘yicha foydalaniladigan professional baholovchi ko‘chmas mulkni baholashga bevosita yoki bilvosita ta’sir ko‘rsatuvchi baho omillari to‘g‘risidagi ma’lumotlarni to‘playdi. Bularga hududning joylashuvi, infratuzilmaning rivojlanish darajasi va transport aloqalari, mulk turi va uning mo‘ljallangan maqsadi kiradi.
Kadastr qiymatining o'ziga xos ko'rsatkichi ma'lum bir turdagi ko'chmas mulk maydonining o'lchov birligining narxini belgilaydi. UPKSga ko'ra, er uchastkalari yoki kvartiralarning kadastr qiymati hisoblanadi.
Hurmatli kitobxonlar!
Bizning maqolalarimiz huquqiy muammolarni hal qilishning odatiy usullari haqida gapiradi, ammo har bir holat o'ziga xosdir.
Bu tez va bepul! Muayyan muammoingizni qanday hal qilishni bilmoqchi bo'lsangiz, o'ng tarafdagi onlayn maslahatchi formasiga murojaat qiling →
Yoki bizga telefon orqali qo'ng'iroq qiling (24/7):
Shaxsiy baholashni qo'llash
Alohida baholangan har bir ob'ekt uchun alohida hisobot taqdim etiladi, uning asosida kadastr qiymati hisoblanadi. Shunday qilib, ushbu narx uchun o'ziga xos ko'rsatkich narxlash omillarini va individual baholashga sabab bo'lganlarni hisobga olgan holda individual ravishda aniqlanadi.
Tuzatish omili qachon qo'llaniladi?
Tuzatish omilining ta'rifi standart modelga nisbatan baholash guruhining o'ziga xos xususiyatlari qiymatining miqdorini bildiradi. Tuzatish koeffitsienti baholovchi tomonidan baholash ob'ektining o'ziga xos xususiyatlarini narxlash omillariga nisbatan tekislash uchun qo'llaniladi.
Ushbu ko'rsatkich kadastr narxini pasaytirish uchun jiddiy sabablar mavjud bo'lsa, baholash natijasida aniqlanadi. Bu individual baholash o'tkazmaslik uchun, balki ma'lum xususiyatlarni hisobga olgan holda saytning haqiqiy narxini aniqlash imkoniyatiga ega bo'lish uchun amalga oshiriladi. Masalan, kvartiraning favqulodda uy-joy fondiga kiritilishi yoki er uchastkasi yaqinidagi qurilishi tugallanmagan yo'llar ularni alohida tartibda baholash va qiymatini pasaytirish uchun sabab bo'lishi mumkin.
Baholovchi tuzatish koeffitsientini qo'llash sabablarini inobatga olgan holda uni standart model bilan necha foizga solishtirish mumkinligini mustaqil ravishda belgilaydi. Keyinchalik rasmiy reestrga kiritiladigan haqiqiy narxni aniqlash uchun baholovchi birlik ko'rsatkichini mulk maydoniga ko'paytiradi va keyin tuzatish koeffitsientidan foydalanadi.
Mavjud kadastr qiymatiga o'zgartirishlar kamida uch yilda bir marta, lekin besh yilda bir martadan ko'p bo'lmagan holda amalga oshiriladi. Ushbu muddat tugashidan oldin manfaatdor shaxs, ko'pincha egasi, davlat organlariga qayta baholash uchun ariza berishi mumkin, unga ko'ra joriy Kadastr ko'rsatkichlariga o'zgartirishlar kiritiladi. Shuningdek, joriy narx sudda yoki sudgacha shikoyat qilinishi mumkin.
Muayyan ko'rsatkichni qanday topish mumkin?
Umumiy narx ma'lumotlari ko'rsatilgan ob'ektlar ma'lum bir baholash guruhida o'xshash asosiy parametrlarga ega bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari hisoblanadi. Ular statistik ma'lumotlarni ko'rsatadi, unga ko'ra so'nggi hisobot davrida mintaqada oldi-sotdi bitimlari va mulk huquqini topshirish bilan bog'liq boshqa bitimlar to'g'risida hisobot tuziladi. Xulosa qilingan ma'lumotlar iqtisodiy, ekspluatatsion va texnik xususiyatlari bo'yicha o'xshash bo'lishi kerak. Hisobot davri kadastrga kiritilgan ob'ektlarni oxirgi qayta baholash o'tkazilgan vaqt bilan belgilanadi.
Muayyan ko'rsatkich haqida ma'lumotni topish yoki onlayn kalkulyator yordamida uni o'zingiz hisoblash uchun siz Rosreestr veb-saytidan foydalanishingiz mumkin. Unda siz baholovchi tomonidan blokdagi narx omillarini tanlashda foydalanilgan ma'lumotlarni, ularning tavsifi bilan baholash modelini yaratish uchun topishingiz mumkin.
Narxlar haqidagi ma'lumotlarning asosiy xususiyatlarini tanlash parametrlarini mulk kartasi yordamida ham topish mumkin. Unda davlat kadastrida ro'yxatga olinishi kerak bo'lgan butun mulk fondining xususiyatlari to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud.
Hurmatli kitobxonlar!
Bizning maqolalarimiz huquqiy muammolarni hal qilishning odatiy usullari haqida gapiradi, ammo har bir holat o'ziga xosdir.
Bu tez va bepul! Muayyan muammoingizni qanday hal qilishni bilmoqchi bo'lsangiz, o'ng tarafdagi onlayn maslahatchi formasiga murojaat qiling →
Kadastr qiymatini qachon ortiqcha baholash mumkin?
Ko'chmas mulkning kadastr qiymati qonun bilan uning o'ziga xos ko'rsatkichi er uchastkasi yoki kvartiraning maydoniga ko'paytirilgandan kelib chiqqan holda belgilanishiga qaramay, ushbu ko'rsatkichni uning haqiqiy narxiga nisbatan oshirib yuborish holatlari juda keng tarqalgan. Muayyan ko'rsatkich mahalliy hokimiyat organlari tomonidan belgilanadi, ammo davlat reestriga kiritiladigan baholanayotgan mulkning qiymatini hisoblashda uning individual xususiyatlari hisobga olinmaydi. Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlarining tartibini oshirib yuborish quyidagi sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin:
Ruxsat etilgan foydalanishning ba'zi turlari mutlaqo boshqa o'ziga xos ko'rsatkichlarga ega bo'lishi mumkin, ular turli mintaqalar uchun farq qiladi.
Kadastr qiymati nima uchun ishlatiladi?
Mulkchilik sub'ektlarining soliqqa tortish miqdorini hisoblash uchun aniq ko'rsatkichni mulk maydoniga ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadigan ko'chmas mulkning kadastr qiymati talab qilinadi. Ko'chmas mulk yerdan foydalanganlik uchun soliqqa tortiladi. Soliq stavkalari mahalliy darajada belgilanadi va uchastka yoki kvartiraning kadastr narxi soliqqa tortish bazasi bo'lib xizmat qiladi.
Shuningdek, sotib olish-sotish shartnomasini yoki mulk huquqini topshirish bilan bog'liq boshqa bitimni tuzishdan oldin kadastr bahosini aniqlash foydalidir. Ushbu ko'rsatkichni aniqlash yangi egasiga egalik huquqini qayta ro'yxatdan o'tkazishda to'lanishi kerak bo'lgan to'lovni belgilaydi.
Hurmatli kitobxonlar!
Bu tez va bepul! Yoki bizga telefon orqali qo'ng'iroq qiling (24/7).
