Në disa raste, ju mund të dëboheni në rrugë për arsye krejtësisht ligjore. Këtu janë 5 arsye pse mund të humbisni shtëpinë tuaj.
Ju jeni një "ish-anëtar i familjes" i pronarit
Sasha dhe Masha jetojnë në një apartament që Sasha bleu para dasmës. Ata kanë dy fëmijë dhe e gjithë familja është e regjistruar në banesën e Sashës. Çifti arredojnë së bashku apartamentin, bëjnë riparime, shkojnë me pushime dhe planifikojnë një të ardhme së bashku.
Në 10 vjet jeta familjare diçka nuk shkon dhe djemtë vendosin të divorcohen. Sasha shkarkon Mashën dhe fëmijët e saj nga banesa e saj sipas gjykatës - si ish anëtarë të familjes së pronarit. Masha nuk ka zgjidhje tjetër veçse të largohet me fëmijët në vendlindjen e saj, në banesën e prindërve të saj.
Dhe gjithçka është e saktë. Edhe pse fëmijët nuk janë kurrë të mëparshëm, ligji e lejon këtë, edhe nëse flasim për të mitur.
Kushdo që nuk është pronar mund të dëbohet nga banesa. Edhe nëse keni bashkëjetuar për shumë vite dhe keni blerë një apartament së bashku (por për ndonjë arsye nuk e keni renditur veten si pronari i dytë). Edhe nëse nëna e burrit tuaj premtoi t'u jepte fëmijëve tuaj këtë apartament.
Histori veçanërisht të trishtueshme ndodhin nëse shtëpia u përkiste prindërve dhe ata nuk kishin kohë për të hartuar një testament. Në këtë rast, vëllezërit dhe motrat e bashkëshortëve mund të marrin përsipër të drejtat e trashëgimisë. Dhe ata, si pronarë të rinj, mund të kërkojnë edhe dëbimin e qiramarrësve "ekstra".
Ju keni rimodeluar ose po e përdorni apartamentin për qëllime të tjera
Sigurisht që askush nuk do t'ia heqë banesën për shembjen e murit të vogël mes banjës dhe tualetit. Duhet bërë diçka serioze. Për shembull, pajisni një pishinë në një nga dhomat. Ose bëni një dalje personale në rrugë duke bërë një vrimë në murin e fasadës. Diçka që do të kërcënojë të gjithë ndërtesën Konsiderohet keqpërdorim i banesës nëse bëni një zyrë në shtëpinë tuaj. Ose pajisni një sallon spa. Ose hapni ndonjë spital veterinar. Dhe kjo do t'i shqetësojë shumë fqinjët. Ata nuk do t'ju dëbojnë menjëherë, ata së pari do t'ju urdhërojnë të ktheni gjithçka siç ishte. Por nëse nuk përgjigjeni, apartamenti do të shitet në ankand. Dhe do t'ju kthehet diferenca minus të gjitha shpenzimet.
Përveç jush në apartament ka edhe pronarë të tjerë dhe pjesa e tyre është më e madhe se e juaja
Ata mund të shkojnë në gjykatë me një kërkesë për të njohur pjesën tuaj si të parëndësishme dhe për ta shtuar atë në pjesën e tyre. Sigurisht, me pagesën e kompensimit për ju. Por çfarë do të blini me këto para? Tashmë ka precedentë të ngjashëm. Faktori kryesor është madhësia e aksionit: a mund të barazohet me një nga dhomat. Dhe nëse kjo është, të themi, një e katërta pjesë në një apartament me një dhomë, atëherë ju jeni një kandidat i drejtpërdrejtë për dëbim.
Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Civile i Gjykatës Supreme të Federatës Ruse, në vendimin e tij Nr. 78-KG 16−36, datë 30 gusht 2016, shpjegoi se në rast të një konflikti të brendshëm midis dy pronarëve, pronari i një më të vogël aksioni mund t'i hiqet nga gjykata.
Apartamenti juaj ka një hipotekë
Në përgjithësi, kreditorët nuk kanë të drejtë të marrin të vetmen shtëpi për borxhet. Me një përjashtim. Përveç nëse është një borxh hipotekor. Apartamenti juaj hipotekor mund të merret edhe nëse jeni nënë beqare me tre fëmijë, jetoni me përfitime dhe nuk keni ku të shkoni tjetër. Një pronë e tillë e hipotekuar do të merret, edhe nëse keni bërë një pagesë paraprake kapitali i lindjes- dhe meqë ra fjala, as ata nuk do ta kthejnë atë, meqë ra fjala, përmbaruesit po kërkojnë në mënyrë aktive të lejohen t'u heqin banesën e vetme për borxhe të tjera. Për shembull, për një kredi për makinë. Ose kredi të shpejta. Aktualisht po diskutohet një projektligj që do të lejonte mbylljen e apartamenteve të mëdha: kur debitori metra katrorë më shumë se minimumi për person.
A jeni një sipërmarrës individual?
Dhe sipas ligjit, sipërmarrësi individual përgjigjet me gjithë pasurinë e tij. Dhe gjithashtu një apartament. E vetmja banesë nuk merret, por nëse keni apartamentin tuaj dhe, të themi, një pjesë në atë të prindit tuaj, atëherë banesa nuk do të konsiderohet më e vetmja. Kjo do të thotë që ju mund të jeni subjekt i mbledhjes.
Epo, shikoni paragrafin e mëparshëm. Nëse ata lejohen të nxjerrin në ankand banesën e tyre të vetme për borxhe, kjo do të prekë edhe sipërmarrësit.
Epo, me pikën e gjashtë bonus, do t'u kujtoj të gjithë atyre që nuk e kanë privatizuar ende banesën e tyre. Një person që jeton në banesa publike dhe nuk paguan për shërbimet komunale për më shumë se 6 muaj rresht mund të dëbohet me forcë - jo në rrugë, por, për shembull, në një dhomë në një konvikt. Dhe kjo do të jetë gjithashtu e ligjshme dhe e saktë.
Ekspertët folën për të mirat dhe të këqijat e sigurimit të titullit për pasuri të paluajtshme përpara se ta blinin atë
Ata flasin vazhdimisht për nevojën për të kontrolluar me kujdes historinë e një apartamenti, por në realitet, edhe sekserët dhe avokatët profesionistë nuk mund të garantojnë se askush nuk do të shkelë kurrë të drejtat pronësore të blerësit.
Besohet se ju mund të mbroheni nga humbja e të drejtave pronësore me ndihmën e sigurimit të titullit - Sporti rus i sekserëve madje propozoi ta bëjë atë të detyrueshëm. Megjithatë, sipas ekspertëve, sigurimi i titullit nuk funksionon gjithmonë. Të paktën në formën e tij aktuale.
Mekanizmi: Sigurimi i titullit mbron interesat e pronarit në rast të humbjes së papritur të banesës
Pse humbasin pronësinë?
Sipas drejtorit të departamentit të rrezikut NSKA Boris Sharonov, Rreth dy për qind e transaksioneve në vit ndërpriten me vendime gjyqësore si pasojë e padive të ndryshme. Pronësia mund të kundërshtohet në shumë raste. Këto mund të jenë gabime të bëra gjatë regjistrimit të transaksioneve të kaluara, ose, për shembull, rastet kur të drejtat e pronarit janë paraqitur nga një person, të drejtat e të cilit janë shkelur gjatë privatizimit ose tjetërsimit të pasurive të paluajtshme: le të themi, në atë kohë personi kishte nuk kishte mbushur moshën madhore, ose ishte në burg, ose ishte i sëmurë dhe i paaftë.
Gjithashtu, bazë për pretendime mund të jetë prania e një autorizimi të falsifikuar ose të falsifikuar gjatë kryerjes së ndonjë prej transaksioneve në të kaluarën, ekzekutimi i transaksioneve duke përdorur dokumente të falsifikuara ose të falsifikuara, ekzekutimi i transaksioneve nga persona të paaftë ose persona të cilët kanë qenë nën ndikimi i mashtrimit, mashtrimit, dhunës, kombinimi i rrethanave të vështira, ose personave të paaftë për të kuptuar kuptimin e veprimeve të tyre ose për t'i menaxhuar ato, transaksione në shkelje të të drejtave të bashkëpronarëve të pasurive të paluajtshme ose trashëgimtarëve dhe të meta të tjera në të drejtat pronësore. .
Ju mund të humbni apartamentin tuaj nëse shitësi vuan nga çrregullime mendore dhe shpallet si i paaftë, prona e fituar i nënshtrohet sekuestrimit gjyqësor për shkak të borxheve të ish-pronarit, si dhe si rezultat i veprimeve mashtruese.
Rreziqet: më shpesh ju mund të humbni apartamentin tuaj në rast të gabimeve të bëra gjatë regjistrimit të transaksioneve të kaluara
Sigurimi i Titullit
Një mekanizëm i krijuar për të zgjidhur problemin është sigurimi i titullit, i cili mbron interesat e pronarit në rast të një humbjeje të papritur të banesës. Rreziku i siguruar është humbja e një prone për shkak të përfundimit të pronësisë për arsye jashtë kontrollit të të siguruarit. Sigurimi mbulon një shumë të caktuar (zakonisht vlera e tregut apartamente në momentin e transaksionit), kontrata e sigurimit të titullit mund të parashikojë edhe mbulimin e shpenzimeve për zhvillimin e çështjeve në gjykatë.
Polica e parë e sigurimit të titullit në Rusi u lëshua në 1994 nga kompania Standard-Reserve. Megjithatë, sipas Boris Sharonov, Sigurimi i titujve nuk ekzistonte zyrtarisht deri në vitin 1998, kur kompanitë e sigurimit, duke përfshirë, në veçanti, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskie Vorota, etj., morën licencat e para për të ofruar sigurimin e titullit.
Eksperti jep një shembull nga praktika e sigurimeve: në vitin 1995, një biznesmen u zhduk; shumë vite më vonë, vajza e tij, pasi mori me ndihmën e disa "profesionistëve" një certifikatë të vdekjes së tij dhe një testament në favor të saj, shiti apartamentin e babait të saj. “Më pas, transaksioni është kontestuar nga të afërmit e gruas së pronarit të zhdukur. Fatmirësisht, pronari i ri i apartamentit kishte një polic sigurimi titulli dhe mundi të mbronte apartamentin me ndihmën e një avokati të shoqërisë së sigurimit”, thotë. Boris Sharonov.
Sigurimi i titullit fitoi vrull vetëm me ardhjen e huadhënies hipotekore. Bankat, të vetëdijshme për ekzistencën e rreziqeve të pronësisë, këmbëngulën që huamarrësit të sigurojnë rrezikun e humbjes së titullit kur marrin kredi hipotekare.
Sot, shumica e siguruesve angazhohen në sigurimin e titullit vetëm në kuadër të bashkëpunimit me bankat dhe mbështeten kryesisht në rezultatet e kontrollit bankar të huamarrësit dhe pastërtisë së transaksionit, ndaj lidhin kontrata të tilla pothuajse automatikisht.
Megjithatë, duhet të keni parasysh patjetër që në këtë rast kompensimin e sigurimit do ta marrë banka dhe jo blerësi i banesës. Do të thotë, në çdo rast, ai do të humbasë pasurinë e tij, banka do të marrë sigurime dhe maksimumi që mund të kërkojë një person është diferenca midis pagesës së sigurimit dhe bilancit të detyrimeve të borxhit ndaj kësaj banke.
Sigurimi: sigurimi i titullit mbulon vlerën e tregut të banesës, si dhe shpenzimet e proceseve gjyqësore në gjykatë
Kur mund të refuzojnë
Sipas partnerit menaxhues të Miel-Network of Real Estate Offices Tatiana Saxontseva, kompanitë e sigurimit ndonjëherë refuzojnë të lidhin një kontratë sigurimi titulli për shkak të një historie me rrezik të lartë të transferimit të të drejtave mbi një pronë: një trashëgimi e fundit me testament, përcaktimi i gabuar i aksioneve, shitjet e dyfishta të apartamenteve në ndërtesat e reja, shkeljet e të drejtave të të miturit gjatë privatizimit.
Ata gjithashtu mund të refuzojnë të sigurojnë një apartament të fituar me një marrëveshje qiraje, veçanërisht nëse ka kaluar më pak se një vit nga vdekja e marrësit të pensionit, në rast të trashëgimisë nga të afërmit e largët ose shitjes me prokurë.
Gjithashtu duhet pasur parasysh se sigurimi vlen vetëm për rastet kur rrethanat për pagesën e dëmshpërblimit kanë lindur në mënyrë të pavarur nga i siguruari.
Nëse prona e fituar u transferohet personave të tjerë sipas një kontrate të paguar ose falas (edhe nëse personi është mashtruar), ai nuk do të marrë një pagesë sigurimi.
Për më tepër, pagesa mund të refuzohet nëse objekti i siguruar nuk përdoret për qëllimin e tij të synuar (për shembull, nëse një apartament banimi përdoret si zyrë), nëse ka pasur një ndryshim në karakteristikat, pronat, parametrat e projektimit të pronës. , nëse objekti i nënshtrohet sekuestrimit nga mbajtësi i policës (për shembull, nga autoritetet fiskale).
Problemet: më shpesh apartamentet janë të siguruara për tre vjet, por ato mund të shfaqen në pragun tuaj dhe kërcënojnë me padi edhe pas 10 vjetësh
Grackat
Nuk ka gjithashtu nuanca aq të dukshme. Problemi i parë është koha. Më shpesh, një apartament është i siguruar për tre vjet - statuti i kufizimeve për pretendimet në lidhje me transaksionet e pasurive të paluajtshme është tre vjet.
Megjithatë, së pari, në disa raste periudha mund të zgjatet deri në 10 vjet dhe së dyti, paditësi mund të insistojë në gjykatë që kjo periudhë të mos llogaritet nga momenti i përfundimit të transaksionit, por nga momenti kur paditësi mësoi se ai u shkelën të drejtat.
"Dhe ai mund ta zbulojë, të shfaqet në pragun e derës dhe të kërcënojë se do të padisë në 10 ose 20 vjet," thotë Boris Sharonov.Është shumë e shtrenjtë për të paguar sigurimin për gjithë këto vite. Kostoja është zakonisht 0.2-1 përqind në vit, dhe në raste veçanërisht të vështira mund të arrijë pesë përqind. Kjo është, kjo është dhjetëra mijëra rubla në vit për apartament buxhetor në Moskë.
Një tjetër pikë e rëndësishme- Sigurimi nuk do të mbulojë gjithmonë rreziqet për të cilat blerësi mendon kur lidh një marrëveshje me kompaninë.
“Sigurimi i titullit nuk është një ilaç, pasi kompanitë e sigurimeve shpesh përjashtojnë nga mbulimi i sigurimit ndodhjen e një ngjarjeje që çoi në shfaqjen e ngjarje e siguruar, para lidhjes së një kontrate sigurimi, dhe një ngjarje të siguruar - gjatë periudhës së vlefshmërisë së kontratës, - paralajmëron menaxher i përgjithshëm agjencia "Financa-Real Estate" Elvira Dadasheva.- Kjo do të thotë se nëse arsyeja pse pronari mund të humbasë titullin për shkak të pretendimeve të palëve të treta ka lindur përpara sigurimit të titullit (dhe kjo është në thelb ajo që ndodh), dhe ngjarja e siguruar ka ndodhur gjatë periudhës së pronësisë, atëherë kompania e sigurimit nuk do të rimbursojë ndonjë gjë."
Më parë, raste të tilla ishin të zakonshme dhe ishin një tregues i pandershmërisë së siguruesve - në fund të fundit, në këtë rast, sigurimi humbet kuptimin e tij. Në ditët e sotme, ngjarjet në të kaluarën janë më shpesh të siguruara, por ju duhet ta lexoni kontratën me kujdes.
“Shoqëria e sigurimit mund të kundërshtojë vetë faktin se humbja e pasurisë ka ndodhur për arsye jashtë kontrollit të të siguruarit, duke përmendur faktin se blerësi nuk i ka kontrolluar siç duhet dokumentet, për shembull, nuk ka kërkuar një certifikatë të ligjshmërisë së shitësit. kapacitet”, thotë avokati, kryetar i Shoqatës së Juristëve të Tregut të Pasurive të Paluajtshme. Oleg Sukhov. Prandaj, sigurimi i titullit nuk eliminon nevojën për të kontrolluar historikun e pronës.
Meqenëse sigurimi i titullit është krijuar për të mbrojtur blerësin vetëm nga rreziqet që lidhen me humbjen e pronësisë së pronës së blerë, ai nuk zbatohet në rast të barrës. Keni blerë një apartament.
Papritur një burrë shfaqet në pragun e derës, i liruar nga burgu. Edhe nëse ai nuk ka pasur hapësirën tuaj të banimit, por është regjistruar dikur në apartament, ai ka të drejtë të jetojë në të, sipas Artit. 40 të Kushtetutës Ruse, - me kusht që ai të mos ketë shtëpi tjetër. Dhe në këtë rast, sigurimi i titullit nuk funksionon, pasi nuk pretendon titullin tuaj. Ju do të duhet të ndani banesën me një të huaj.
Praktikë e huaj
Jashtë vendit praktika e sigurimit të titullit është më e përhapur dhe jep më shumë garanci. Para së gjithash, falë një përkufizimi më të qartë të konceptit të "titullit". NË Legjislacioni rus Në fakt, nuk ekziston titulli si i tillë, por rreziku i humbjes së pasurisë.
Në Evropë dhe SHBA, pothuajse të gjitha transaksionet e pasurive të paluajtshme kërkojnë sigurimin e titullit. Sipas menaxherit të investimeve në pasuri të paluajtshme, themeluesi i portalit Indriksons.ru Igor Indriksons, në SHBA, një objekt është i siguruar një herë për të gjithë jetën e pronarit të tij dhe siguruesi i paguan klientit shumën e nevojshme për të blerë të njëjtën shtëpi në momentin e ngjarjes së siguruar.
Ju kujtojmë se në Rusi shuma e sigurimit është fikse (d.m.th., nuk merr parasysh ndryshimet e mundshme të çmimeve në treg) dhe kontrata është lidhur për një periudhë të caktuar.
Në Kanada dhe Gjermani nuk funksionon sigurimi i titujve, por sigurimi i aktit - domethënë garancitë nuk jepen nga kompania e sigurimit, por nga shteti. Diçka ndodhi - shteti paguan, dhe pastaj vetë merret me shkelësit dhe mbledh para prej tyre.
Kontributi paguhet në një shumë të madhe në momentin e transaksionit dhe zakonisht nuk kalon 1-2 për qind të kostos së strehimit. Dhe, për shembull, në Austri tarifa për garancinë shtetërore është plotësisht simbolike - 0.15 për qind e kostos së objektit.
Sipas ekspertëve, mënyra më e mirë Rritja e efikasitetit të sigurimit të titullit - bëjeni atë të përjetshëm, pasi rreziqet e privimit të pronës mund të lindin në çdo kohë.
Megjithatë, në vendet perëndimore, ku historia e një apartamenti është më transparente dhe mekanizmat për mbrojtjen e të drejtave të pronarëve janë vendosur më mirë, në fakt është më e vështirë të humbasësh të drejtat për një apartament. Prandaj, opsione të lira për sigurimin e jetës janë të mundshme. Në Rusi, një sigurim i tillë do të jetë shumë i shtrenjtë.
Gjykata ka baza ligjore shumë të kufizuara për privimin e pronarëve nga të drejtat e pronës banesore. Sidoqoftë, ato ekzistojnë dhe çdo pronar apartamenti duhet t'i kujtojë gjithmonë ato. Sipas kërkesës "PS" Përfaqësuesit e komunitetit ligjor na kujtojnë se cilët pronarë banesash janë në rrezik dhe si mund t'u konfiskohet prona.
Humbja e të drejtave pronësore për shkak të keqmenaxhimit
Pavarësisht se sa e dyshimtë kjo bazë mund të duket në shikim të parë, keqmenaxhimi dhe neglizhenca janë arsye të mira për dëbimin e qiramarrësit nga banesat komunale dhe pronarit të një apartamenti të privatizuar.
Pra, neni 293 i Kodit Civil nënkupton “përfundimin e pronësisë së objekteve të banimit të paadministruar” dhe parashikon procedurën e veprimit në situata të tilla. Për shembull, nëse pronari i një apartamenti nuk kujdeset për pronën e tij, refuzon ta mirëmbajë dhe riparojë atë, si dhe cenon rendin publik në shtëpi dhe shqetëson fqinjët e tij, atëherë autoritetet komunale mund t'i bëjnë një paralajmërim dhe t'i caktojnë një afat kryerja e punimeve të riparimit. Megjithatë, nëse shkelësi nuk merr masa hakmarrëse, atëherë gjykata, me kërkesë të administratës, ka të drejtë të vendosë shitjen e një apartamenti të tillë në ankand publik dhe t'i paguajë të ardhurat pronarit të tij, përveç shpenzimeve që mbulojnë riparimi i ambienteve të banimit dhe eliminimi i pasojave të tjera të pakujdesisë së ish-pronarit.
"Një vendim i tillë," jep një shembull avokati Oleg Sukhov, u lëshua në nëntor 2016. Administrata e rrethit Morshansky të rajonit Tambov ngriti një padi për të privuar pronarin e banesës nga pronarët e tij neglizhentë dhe për të shitur pronën në ankand publik. Arsyeja e këtyre masave radikale ishte dështimi sistematik i pronarëve për të përmbushur përgjegjësitë e tyre për mirëmbajtjen e banesave, gjë që çoi në kushte të plota josanitare, dëmtime dhe shkatërrime të mureve, dritareve dhe dyshemeve në apartament.”
Gjatë gjykimit u zbulua se pronari i vërtetë e ka trashëguar pronën pas vdekjes së nënës, por shumë shpejt në banesë ka rënë zjarri, pasojat e të cilit ende nuk janë shuar për mungesë parash nga trashëgimtari. . Gjykata, e drejtuar nga neni 210 i Kodit Civil, sipas të cilit barrën e mbajtjes së pronës e mban pronari i saj, si dhe nga normat e Kodit të Banesave, që nuk lejojnë keqmenaxhimin e shtëpisë, plotësoi kërkesat e administratës. . Kështu pronarit të mëparshëm i është hequr e drejta pronësore dhe organeve pushtetit vendor vendosi detyrimin për shitjen e pronës me ankand publik. Vendimi nuk u ankimua dhe ka hyrë në fuqi.
Humbjet e pronave të pronarëve të pronësisë së përbashkët
Siç tregon praktika gjyqësore, është më e lehtë të privosh të drejtat e pronësisë mbi një aksion sesa për një pronë të plotë. Kjo u konfirmua nga Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Civile të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse. Me vendimin e saj Nr. 78-KG 16−36, datë 30 gusht 2016, ajo krijoi një precedent ligjor, duke sqaruar në thelb se në rast të një konflikti të brendshëm midis dy pronarëve, pronarit të një pjese më të vogël mund t'i hiqet në gjykatë. .
Gjykatat duhet të zgjidhin çështjen e parëndësisë së aksioneve për shkak të rrethanave të përditshme dhe pamundësisë së barazimit të pjesës së ambienteve të banimit që i përkasin zyrtarisht pronarit me të paktën disa metra. Kur zgjidhin konflikte të tilla, gjyqtarët shpesh përcaktojnë nëse apartamenti i diskutueshëm ka një dhomë të veçantë që korrespondon me pjesën e pronarit, dhe nëse mungon, dhe është e vështirë për bashkëpronarët të shoqërohen në të njëjtin territor, gjykata vendos për dëbimin me forcë. dhe pagesën e kompensimit. Nga rruga, ishte e mundur të detyrohej blerja e pjesës në apartament edhe para publikimit të dokumentit të specifikuar. Sidoqoftë, deri më tani ne po flisnim vetëm për një pamje të vogël - 1.2 ose 3 "katrore". Në mënyrë tipike, gjykatat i njihnin aksionet më pak se një të katërtën dhe ato që nuk korrespondonin në madhësi me dhomën më të vogël në apartament si të parëndësishme. Tani aksionet janë rritur ndjeshëm.
Këtu është një shembull tipik. I pandehuri zotëronte 1/3 e aksionit në një apartament me tre dhoma në Shën Petersburg. Në vitet '90, ai e bleu atë nga ish-burri paditesit. Por në fund nuk arritën të bëhen fqinjë të mirë. Të jetuarit së bashku u kthye në një makth që gjyqësori duhej ta zgjidhte.
Paditësja, pjesa e së cilës përbënte përkatësisht 2/3 e sipërfaqes së banimit, iu drejtua gjykatave me shpresën se do t'i hiqte të drejtën e pronësisë fqinjit të saj, duke i njohur pjesën e tij si të parëndësishme dhe shprehu gatishmërinë e plotë për ta blerë atë. Megjithatë, burri nuk i pranoi pretendimet dhe refuzoi të shesë. Gjykatat e rrethit dhe të qytetit e hodhën poshtë kërkesën. Por Gjykata e Lartë i rrëzoi këto vendime dhe doli në krah të paditësit. Ai gjeti bazën për shitjen e detyruar të pjesës së kontestuar dhe kalimin te pronari kompensim monetar, duke e konsideruar rastin në shqyrtim të jashtëzakonshëm, dhe gjithashtu tregoi se kjo është "e nevojshme për të rivendosur të drejtat e shkelura dhe interesat legjitime të pjesëmarrësve të tjerë në pronësi të përbashkët".
Heqja e të drejtave të debitorëve të hipotekës
Banesa e blerë me hipotekë dhe e lënë peng në bankë është e vetmja nga të gjitha pasuritë e paluajtshme që mund të sekuestrohen për borxhe, edhe nëse huamarrësi nuk ka një apartament tjetër. Prandaj, gjykatat, si rregull, gjithmonë plotësojnë pretendimet e kreditorit për të mbledhur para nga debitori përmes shitjes së pasurive të paluajtshme në ankand publik.
Një shembull i fundit nga praktika gjyqësore. Sipas pretendimit të Sberbank, Gjykata e Qarkut Sovetsky e Rostov-on-Don në fund të vitit të kaluar dëboi një debitor nga një apartament i hipotekuar i cili nuk mund të shlyente kredinë hipotekore në kohë. Në vitin 2012, një burrë mori një kredi 10-vjeçare për të blerë një shtëpi, por nuk bënte pagesa mujore rregullisht. Si rrjedhojë, gjatë 4 viteve borxhi jo vetëm që nuk u zvogëlua, por edhe u rrit me gati një të katërtën, duke marrë parasysh interesat dhe penalitetet. Gjykata plotësoi pretendimet e bankës duke nxjerrë banesat në ankand publik dhe duke vendosur çmimin fillestar të shitjes të barabartë me shumën e borxhit të huamarrësit.
"Ndoshta," thotë avokati Oleg Sukhov, "kjo praktikë së shpejti do të plotësohet me pretendime të reja. Por për të përjashtuar pasuri të paluajtshme Do të jetë e mundur edhe nëse është e vetmja që ka debitori. Projektligji përkatës u hartua nga Ministria e Drejtësisë. Ndryshimet në Kodin e Procedurës Civile do të bëjnë të mundur heqjen e banesës së një personi nëse sipërfaqja e saj është të paktën dyfishi i sipërfaqes katrore për person. Sipas vendimit të gjykatës pronat e banimit propozohen të dalin në ankand publik dhe të ardhurat minus borxhin u kthehen pronarëve, me të cilat ata mund të blejnë për vete banesa në një sipërfaqe më të vogël”.
Bëni një pyetje një avokati falas!
Përshkruani shkurtimisht problemin tuaj në formular, avokat FALAS do të përgatisë një përgjigje dhe do t'ju telefonojë brenda 5 minutash! Ne do të zgjidhim çdo problem!
Duket se nuk ka nevojë të flitet edhe një herë për rrezikun e planifikimeve të paligjshme. Por fakti që, për shkak të një zhvendosjeje të pakoordinuar të një muri, jo vetëm që mund të gjobitesh, por edhe të humbasësh banesën, erdhi si surprizë për shumë rusë. E megjithatë, Gjykata e Qarkut Golovinsky e Moskës mori një vendim për të detyruar shitjen e banesës së një prej këtyre "riplanifikuesve" në ankand.
Apartamenti do të shitet në ankand për shkak të refuzimit të pronarit për të eliminuar rizhvillimin e paligjshëm - ai zgjeroi banjën në kurriz të korridorit, një pjesë të dhomës dhe një pjesë të kuzhinës.
"Dom" bisedoi me përfaqësuesit e Inspektoratit të Strehimit në Moskë, u bëri pyetje avokatëve dhe ekspertëve të tregut të pasurive të paluajtshme dhe zbuloi se çfarë saktësisht duhet bërë gabim në mënyrë që apartamenti të dalë në ankand.
Violetta Nezhevenko, sekretare e shtypit e Inspektoratit të Strehimit në Moskë, thotë:“Nuk duhet të mendoni se rizhvillimet e paligjshme shpesh bëjnë që apartamentet të shiten në ankand. Në fakt, çështja në shqyrtim duhet të bëhet precedent. Episodi i mëparshëm, kur pothuajse erdhi te ofertimi, ndodhi në vitin 2010 (pronari i banesës preku një mur mbajtës gjatë rizhvillimit, i cili krijoi një kërcënim për jetën dhe shëndetin e fqinjëve ndërtesë apartamentesh), më pas ne dërguam kërkesën në gjykatën Nagatinsky, por pronari shkelës erdhi në vete me kohë, iu drejtua MZhI dhe eliminoi të gjitha shkeljet.
Prej disa vitesh po zvarritet edhe historia me zgjerimin e banjës, në të cilën thuajse erdhi deri në ofertë. Një sinjal nga fqinjët u mor nga MZhI në 2013, dhe në të njëjtën kohë departamenti ra në kontakt për herë të parë me shkelësin, megjithatë, pronari i lejoi inspektorët në apartament vetëm në takimin e parë. Gjashtë muaj më vonë, ai nuk dha leje për të kontrolluar nëse shkeljet ishin eliminuar dhe ai injoroi të gjitha përpjekjet për të hyrë në një dialog, si dhe urdhrin e lëshuar nga Inspektorati i Strehimit të Moskës për eliminimin e shkeljeve. Si rezultat, pas një viti e gjysmë, çështja erdhi në gjykatë për herë të parë për mosrespektim të urdhrit të Ministrisë së Strehimit (dhe periudha e dhënë për këtë ishte mjaft e rehatshme - rreth gjashtë muaj). Shkelësi thjesht nuk u paraqit në mbledhjen e fundit dhe më 18 gusht u mor vendimi për shitjen e banesës në ankand më 24 gusht. Për më tepër, shkelësi, në parim, ende mund të ndikojë në fatin e banesës së tij: të kontaktojë me MZhI dhe të marrë përsipër detyrimet për të eliminuar rizhvillimin e paligjshëm. Vetëm se ka mbetur shumë pak kohë për këtë.
Në fakt, Inspektorati i Strehimit në Moskë nuk i vendos vetes detyrën për t'i privuar njerëzit nga banesa - ne monitorojmë sigurinë e banorëve dhe ruajtjen e integritetit strukturor të ndërtesave. Njerëzit, për fat të keq, jo gjithmonë e kuptojnë këtë, ashtu siç shpesh nuk e kuptojnë se problemi mund të zgjidhet plotësisht ligjërisht, pa shkuar në gjykatë. Vetëm për vitin e kaluar Na kanë kontaktuar rreth 5000 qytetarë që duan të legalizojnë rizhvillimet e bëra më parë këtë vit janë më shumë se 4000 të tilla dhe lista e shkeljeve që nuk mund të bien dakord.
Ruslan Kirnichansky, stilist: Me pak fjalë, atëherë Ndalimet në rizhvillimin janë si më poshtë:- çmontimi strukturat mbajtëse(shtylla, mure kryesore); transferimi i "zonave të lagështa" në pjesën e banimit të banesës; zgjerimi i banjës për shkak të zonës së kuzhinës dhe anasjelltas; kombinimi i një dhome dhe një ballkoni (por jo një lozhë); transferimi i radiatorëve në një zonë ndihmëse (ballkon, lozhë); çmontimi i mureve konturore (të jashtme) të ndërtesës; organizimi i dyshemeve me ujë të ngrohtë; ndryshime në komunikimet e përgjithshme të ndërtesave (rrjeta e ujit, kanalizimi); çmontimi i boshteve dhe kanaleve të ventilimit; çdo ndërhyrje e pavarur në pajisje gazi dhe autostrada.
Edhe ndërtimi i një hapjeje në një mur mbajtës në disa raste (të jashtëzakonshme, por gjithsesi) mund të pajtohet plotësisht me ligj. Si dhe zgjerimi i banjës - nëse apartamenti do të ishte në katin e parë, nuk do të kishte probleme. Dhe edhe në situatën që ekziston (një apartament me dy dhoma në katin e 6-të të një ndërtese të kohës së Stalinit), pronari mund të pranojë fare mirë të zgjerojë banjën në kurriz të korridorit (pasi ka një zonë jo banimi prej fqinjët nën të). Por zgjerimi në kurriz të kuzhinës dhe dhomës së ndenjes nuk do të jetë i koordinuar.
Alexander Lunin, menaxher kryesor i departamentit të strehimit sekondar në agjencinë e pasurive të patundshme Azbuka Zhilya: Një rizhvillim i tillë është një shkelje e rëndë e legjislacionit të ndërtimit dhe strehimit. Edhe pse në praktikë ka pasur edhe vendime pozitive gjyqësore. Por në këtë rast, është e nevojshme të vërtetohet se ky rizhvillim është plotësisht i sigurt për banorët e shtëpisë, për të ruajtur strukturën e shtëpisë, etj. - kjo është jashtëzakonisht e vështirë. Në përgjithësi, çdo vendim për të legjitimuar rizhvillimet që prekin muret mbajtëse është i mundur vetëm nëse ka një përfundim nga autori i projektit të shtëpisë. Vendime të tilla gjyqësore janë më tepër një precedent.
Por a është kjo një arsye për të humbur banesën tuaj? Pronarët shpesh besojnë se gjykata nuk mund t'i privojë ata nga shtëpia e tyre e vetme. Por kjo nuk është kështu: në këtë rast, vendimi mbetet në diskrecionin e gjykatës.
Materiale të ngjashme
Megjithatë, dua të theksoj veçmas se pas shitjes së banesës në ankand, pronari i mëparshëm, i cili ka kryer rindërtimin e paligjshëm, do të marrë të gjitha të ardhurat, minus kostot. Dhe detyrimet për të eliminuar rizhvillimin e paligjshëm do t'i kalojnë pronarit të ri - apartamenti do të shitet me një barrë të tillë.
Alexey Bernadsky, drejtor i rrjetit Est-a-Tet të zyrave të pasurive të paluajtshme:
Shitet në ankand një apartament me planimetri të paligjshme do të shitet me një zbritje prej të paktën 20, por më shumë gjasa 35-40 për qind, në varësi të numrit të ofertuesve. Blerja e një apartamenti me barrë është interesante pikërisht për shkak të zbritjes së madhe. Në rastin e rizhvillimit të paligjshëm, kostot e eliminimit të tij do të kompensohen patjetër nga zbritja që do të marrë blerësi.
E përsëris, kjo është një masë ekstreme, e detyruar dhe ky është vetëm rasti i dytë në praktikën tonë kur bëhet fjalë për një vendim gjykate. Përkundër faktit se vetëm në vitin 2015, Inspektorati i Strehimit në Moskë mori rreth 1.500, dhe në vitin 2016, rreth 900 ankesa nga fqinjët në lidhje me rizhvillimin e paautorizuar: "një stërvitje me çekiç po punon çdo ditë, duket sikur muri mbajtës i ngarkesës është prekur, ” etj. Sigurisht, jo çdo kërkesë konfirmohet.
Për cilat arsye të tjera mund të humbisni shtëpinë tuaj?
Oleg Golubtsov, kreu i projektit Rambler/pasuri të paluajtshme Rambler&Co: Dy pika duhen bërë të qarta. Së pari, kush e zotëron banesën - pronari i banesës në bazë të të drejtave pronësore, ose komuna, domethënë ata jetojnë në banesë në bazë të një marrëveshjeje të qirasë sociale. Pika e dytë kyçe është nëse personi i dëbuar ka hapësirë tjetër banimi.
Ju mund të dëboheni nga një apartament komunal për disa arsye: nëse shtëpia po prishet, apartamenti njihet si i pasigurt ose statusi i tij duhet të ndryshohet në "lokale jo-rezidenciale". Në këtë rast, banorëve u sigurohen banesa të tjera komunale. Përveç kësaj, marrëveshja e qirasë sociale mund të ndërpritet (dhe qiramarrësit mund të dëbohen) nëse apartamenti nuk përdoret për qëllimin e tij të synuar; banorët e saj shkelin rregullisht rendin publik; bëni rizhvillime të rrezikshme, shkatërroni komunikimet; për një kohë të gjatë ata nuk paguajnë për strehim pa një arsye të mirë. Në këtë rast komisioni bën pretendime ndaj banorëve dhe atyre u jepet kohë për të korrigjuar gjithçka. Vetëm në rast mosveprimi bashkia bën padi për dëbimin e qiramarrësve të pakujdesshëm. Vetëm gjykata ka të drejtë të dëbojë qiramarrësit nga një apartament komunal.
Humbja e një apartamenti të privatizuar është mjaft e vështirë. Për shembull, ata nuk mund të dëbojnë dikë nga shtëpia e tyre e vetme për borxhet për strehimin dhe shërbimet komunale. Është një çështje tjetër nëse shtëpia është blerë me fonde hipotekore. Në këtë rast, sipas ligjit “Për Hipotekën”, ju mund të humbni hapësirën tuaj të banimit nëse shkelni kushtet e marrëveshjes së kredisë: jepni apartamentin si garanci një huadhënës tjetër, shisni apartamentin pa pëlqimin e bankës ose mos paguani. kredinë për tre muaj ose më shumë. Përveç kësaj, apartament hipotekor mund ta humbisni nëse atje kryhen riparime të pasigurta, përfshirë rizhvillimin e paligjshëm.
Elena Tikhonova, avokate në KA Yukov dhe partnerët: Pasi kanë humbur banesën e tyre, pronarët mund të qëndrojnë në radhë për të marrë strehim sipas një marrëveshjeje të qirasë sociale, por linja të tilla zgjasin me vite dhe dekada. Gjithashtu, qytetarët duhet të njihen si të varfër në mënyrën e përcaktuar me ligj.
Oleg Sukhov, avokat: Ligji lejon dëbimin e pronarit të një hapësire banimi vetëm në dy raste. Së pari, në një situatë kur pronari ka akumuluar një borxh të madh dhe pronari dhe anëtarët e familjes së tij kanë banesa të tjera. Së dyti, me kusht që pronari të përdorë apartamentin për qëllime të tjera (organizoi një hotel atje ose hapi një punishte tekstili), shkel sistematikisht të drejtat dhe interesat e fqinjëve, keqmenaxhon banesat dhe injoron paralajmërimet nga autoritetet lokale.
Në këto raste, gjykata, me kërkesë të autoriteteve bashkiake, mund të vendosë shitjen e banesave me ankand publik. Të ardhurat nga shitja e saj, minus kostot e ekzekutimit të vendimit gjyqësor, i kalojnë ish-pronarit të pronës. Shumica e këtyre rasteve lidhen veçanërisht me mbledhjen e borxhit: për arsye të tjera, pronësia e një apartamenti ndërpritet jashtëzakonisht rrallë gjatë vitit 2016, numri i episodeve të tilla në Rusi nuk arriti as në 130.
