În unele cazuri, puteți fi evacuat în stradă din motive complet legale. Iată 5 motive pentru care s-ar putea să-ți pierzi casa.
Sunteți un „fost membru al familiei” al proprietarului
Sasha și Masha locuiesc într-un apartament pe care Sasha l-a cumpărat înainte de nuntă. Au doi copii, iar întreaga familie este înregistrată în apartamentul lui Sasha. Cuplul mobilează împreună apartamentul, face reparații, pleacă în vacanță și plănuiește un viitor împreună.
In 10 ani viata de familie ceva nu merge bine și băieții decid să divorțeze. Sasha o eliberează pe Masha și copiii ei din apartamentul ei, potrivit instanței - ca foști membri ai familiei proprietarului. Masha nu are de ales decât să plece cu copiii în orașul ei natal, în apartamentul părinților ei.
Și totul este corect. Deși copiii nu sunt niciodată foști, legea permite acest lucru, chiar dacă vorbim de minori.
Oricine nu este proprietar poate fi evacuat din apartament. Chiar dacă ați conviețuit mulți ani și ați cumpărat un apartament împreună (dar din anumite motive nu v-ați enumerat ca al doilea proprietar). Chiar dacă mama soțului tău a promis că le va oferi copiilor tăi acest apartament.
Povești deosebit de triste se întâmplă dacă locuința aparținea părinților și aceștia nu au avut timp să întocmească un testament. În acest caz, frații și surorile soților pot prelua drepturile de moștenire. Și ei, ca noi proprietari, pot cere și evacuarea chiriașilor „în plus”.
Ați remodelat sau utilizați apartamentul în alte scopuri
Desigur, nimeni nu va lua apartamentul pentru demolarea peretelui mic dintre baie și toaletă. Trebuie făcut ceva serios. De exemplu, echipați o piscină într-una dintre camere. Sau faceți o ieșire personală în stradă făcând o gaură în peretele fațadei. Ceva care va ameninta intreaga cladire Se considera folosire abuziva a apartamentului daca iti faci un birou in casa. Sau echipați un salon spa. Sau deschide un spital veterinar. Și acest lucru îi va deranja foarte mult pe vecini, nu vă vor evacua imediat, mai întâi vă vor ordona să returnați totul așa cum a fost. Dar dacă nu răspundeți, apartamentul va fi vândut la licitație. Și vi se va rambursa diferența minus toate cheltuielile.
În apartament mai sunt și alți proprietari în afară de tine, iar cota lor este mai mare decât a ta
Ei pot merge în instanță cu o cerere de a vă recunoaște cota ca fiind nesemnificativă și de a o adăuga la cota lor. Desigur, cu plata unei despăgubiri către dvs. Dar ce vei cumpăra cu acești bani? Există deja precedente similare. Factorul cheie este dimensiunea cotei: poate fi echivalată cu una dintre camere. Și dacă aceasta este, să zicem, un sfert de cotă într-un apartament cu o cameră, atunci ești un candidat direct la evacuare.
Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse, în decizia nr. 78-KG 16−36 din 30 august 2016, a explicat că, în cazul unui conflict intern între doi proprietari, proprietarul unui cota poate fi lipsită de aceasta prin instanță.
Apartamentul tău are o ipotecă
În general, creditorii nu au dreptul de a lua singura casă pentru datorii. Cu o singură excepție. Doar dacă nu este o datorie ipotecară. Apartamentul tău ipotecar poate fi luat chiar dacă ești o mamă singură cu trei copii, trăiești din beneficii și nu ai unde să mergi altundeva. O astfel de proprietate ipotecata va fi luata, chiar daca ati facut un avans capital de maternitate- și apropo, nici nu o vor returna. Apropo, executorii judecătorești caută în mod activ să li se permită să-și ia singura locuință pentru alte datorii. De exemplu, pentru un împrumut auto. Sau împrumuturi rapide. În prezent se discută un proiect de lege care ar permite executarea silită a apartamentelor mari: atunci când debitorul metri patrati mai mult decât minimul de persoană.
Ești antreprenor individual?
Iar potrivit legii, întreprinzătorul individual răspunde cu toată proprietatea sa. Și un apartament de asemenea. Singura locuință nu este luată, dar dacă ai apartamentul tău și, să zicem, o cotă din cel al părintelui tău, atunci locuința nu va mai fi considerată singura. Aceasta înseamnă că este posibil să fii supus colectării.
Ei bine, vezi paragraful anterior. Dacă li se permite să-și scoată la licitație singura locuință pentru datorii, acest lucru îi va afecta și pe antreprenori.
Ei bine, cu al șaselea punct bonus, le reamintesc tuturor celor care încă nu și-au privatizat apartamentul. O persoană care locuiește în locuințe publice și nu plătește utilitățile mai mult de 6 luni la rând poate fi evacuată forțat - nu în stradă, ci, de exemplu, într-o cameră dintr-un cămin. Și acest lucru va fi, de asemenea, legal și corect.
Experții au vorbit despre avantajele și dezavantajele asigurării cu titlu de proprietate pentru imobile înainte de a o achiziționa
Ei vorbesc constant despre necesitatea de a verifica cu atenție istoria unui apartament, dar, în realitate, chiar și agenții imobiliari și avocații profesioniști nu pot garanta că nimeni nu va încălca vreodată drepturile de proprietate ale cumpărătorului.
Se crede că vă puteți proteja împotriva pierderii drepturilor de proprietate cu ajutorul asigurării titlului - Breasla Agenților Imobiliari din Rusia a propus chiar să fie obligatorie. Cu toate acestea, potrivit experților, asigurarea titlului nu funcționează întotdeauna. Cel puțin în forma sa actuală.
Mecanism: asigurarea de titlu protejează interesele proprietarului în cazul pierderii neașteptate a apartamentului
De ce își pierd dreptul de proprietate?
Potrivit directorului departamentului de risc NSKA Boris Sharonov, Aproximativ două procente din tranzacții pe an sunt reziliate prin hotărâri judecătorești ca urmare a diferitelor procese. Proprietatea poate fi contestată în multe cazuri. Acestea ar putea fi erori făcute în timpul înregistrării tranzacțiilor anterioare sau, de exemplu, cazuri în care drepturile proprietarului sunt prezentate de o persoană ale cărei drepturi au fost încălcate în timpul privatizării sau înstrăinării bunurilor imobiliare: să spunem, la acel moment persoana avea nu a împlinit vârsta majoratului sau a fost în închisoare sau a fost bolnav și incapabil.
De asemenea, temeiul creanțelor poate fi prezența unei procuri falsificate sau falsificate la efectuarea oricăreia dintre tranzacțiile din trecut, executarea tranzacțiilor folosind documente falsificate sau falsificate, executarea tranzacțiilor de către persoane incapabile sau persoane aflate sub influența amăgirii, înșelăciunii, violenței, a unei combinații de circumstanțe dificile sau a persoanelor care nu pot înțelege semnificația acțiunilor lor sau a le gestiona, tranzacțiile cu încălcarea drepturilor coproprietătorilor de bunuri imobiliare sau ale moștenitorilor și alte vicii ale drepturilor de proprietate .
Vă puteți pierde apartamentul dacă vânzătorul suferă de tulburări psihice și este declarat în mod corespunzător incompetent bunul dobândit este supus sechestrului judiciar din cauza datoriilor fostului proprietar, precum și ca urmare a unor acțiuni frauduloase.
Riscuri: de cele mai multe ori îți poți pierde apartamentul în cazul unor greșeli făcute la înregistrarea tranzacțiilor anterioare
Asigurare de Titlu
Un mecanism menit să rezolve problema este asigurarea de titlu, care protejează interesele proprietarului în cazul unei pierderi neașteptate a apartamentului. Riscul asigurat este pierderea unui bun din cauza încetării dreptului de proprietate din motive independente de voința asiguratului. Asigurarea acoperă o sumă specificată (de obicei valoarea de piata apartamente la momentul tranzacției), contractul de asigurare a titlului poate prevedea și acoperirea cheltuielilor pentru desfășurarea cauzelor în instanță.
Prima poliță de asigurare a titlului din Rusia a fost emisă în 1994 de compania Standard-Reserve. Cu toate acestea, conform Boris Sharonov, Asigurarea titlului nu a existat oficial până în 1998, când companiile de asigurări, inclusiv, în special, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskie Vorota etc., au primit primele licențe de asigurare a titlului.
Expertul dă un exemplu din practica asigurărilor: în 1995, un om de afaceri a dispărut; mulți ani mai târziu, fiica lui, după ce a primit cu ajutorul anumitor „profesioniști” un certificat de deces și un testament în favoarea ei, a vândut apartamentul tatălui ei. „Ulterior, tranzacția a fost contestată de rudele soției proprietarului dispărut. Din fericire, noul proprietar al apartamentului avea o poliță de asigurare de titlu și a putut apăra apartamentul cu ajutorul unui avocat al companiei de asigurări”, spune Boris Sharonov.
Asigurarea de titluri a câștigat avânt doar odată cu apariția creditării ipotecare. Băncile, conștiente de existența riscurilor la titlu, au insistat ca debitorii să asigure riscul pierderii titlului atunci când contractează credite ipotecare.
Astăzi, majoritatea asigurătorilor se angajează în asigurarea titlului numai în cadrul cooperării cu băncile și se bazează în principal pe rezultatele verificării bancare ale împrumutatului și pe puritatea tranzacției, prin urmare încheie astfel de contracte aproape automat.
Cu toate acestea, trebuie neapărat să aveți în vedere că în acest caz compensația de asigurare va fi primită de către bancă, și nu de către cumpărătorul apartamentului. Adică, în orice caz, își va pierde proprietatea, banca va primi asigurare, iar maximul pe care îl poate pretinde o persoană este diferența dintre plata asigurării și soldul datoriei către această bancă.
Asigurare: asigurarea de titlu acoperă valoarea de piață a apartamentului, precum și costurile procedurilor judiciare în instanță
Când pot refuza
Potrivit partenerului director al Miel-Network of Real Estate Offices Tatiana Saxontseva, companiile de asigurări refuză uneori să încheie un contract de asigurare a titlului din cauza unui istoric cu risc ridicat de transfer al drepturilor asupra unei proprietăți: o moștenire recentă prin testament, determinarea incorectă a acțiunilor, vânzări duble de apartamente în clădiri noi, încălcări ale drepturilor de minori în timpul privatizării.
De asemenea, aceștia pot refuza să asigure un apartament dobândit în baza unui contract de închiriere, mai ales dacă a trecut mai puțin de un an de la decesul beneficiarului de rentă, în cazul moștenirii de către rude îndepărtate, sau vânzării prin împuternicire.
De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că asigurarea se aplică numai cazurilor în care circumstanțele pentru plata despăgubirii au apărut independent de asigurat.
Dacă proprietatea dobândită este transferată altor persoane în baza unui contract plătit sau gratuit (chiar dacă persoana a fost indusă în eroare), aceasta nu va primi o plată de asigurare.
În plus, plata poate fi refuzată dacă obiectul asigurat nu este utilizat în scopul propus (de exemplu, dacă un apartament rezidențial este folosit ca birou), dacă a existat o modificare a caracteristicilor, proprietăților, parametrilor de proiectare ai proprietății. , dacă obiectul este supus sechestrului de la asigurat (de exemplu, de către autoritățile fiscale) .
Probleme: de cele mai multe ori apartamentele sunt asigurate timp de trei ani, dar pot apărea la ușa dumneavoastră și amenință să dea în judecată chiar și după 10 ani
Capcane
De asemenea, nu există nuanțe atât de evidente. Prima problemă este sincronizarea. Cel mai adesea, un apartament este asigurat timp de trei ani - termenul de prescripție pentru creanțele în legătură cu tranzacțiile imobiliare este de trei ani.
Totuși, în primul rând, în unele cazuri termenul poate fi prelungit până la 10 ani, iar în al doilea rând, reclamantul poate insista în instanță ca această perioadă să nu fie socotită din momentul încheierii tranzacției, ci din momentul în care reclamantul a aflat că au fost încălcate drepturile.
„Și el poate afla, poate apărea în pragul ușii și amenință că va da în judecată în 10 sau 20 de ani”, spune Boris Sharonov. Este foarte scump să plătești asigurarea pentru toți acești ani. Costul este de obicei de 0,2-1 la sută pe an, iar în cazuri deosebit de dificile poate ajunge la cinci procente. Adică, aceasta este zeci de mii de ruble pe an pentru apartament la buget la Moscova.
Altul punct important- asigurarea nu va acoperi întotdeauna riscurile la care se gândește cumpărătorul la încheierea unui acord cu firma.
„Asigurarea titlului nu este un panaceu, deoarece companiile de asigurări exclud adesea din acoperirea asigurării apariția unui eveniment care a dus la apariția eveniment asigurat, înainte de încheierea unui contract de asigurare, și a unui eveniment asigurat - în perioada de valabilitate a contractului, - avertizează director general agentie "Finanțe-Imobiliare" Elvira Dadasheva.- Aceasta înseamnă că dacă motivul pentru care proprietarul poate pierde titlul din cauza pretențiilor terților a apărut înainte de asigurarea titlului (și practic asta se întâmplă), iar evenimentul asigurat a avut loc în perioada de proprietate, atunci compania de asigurări nu va rambursa nimic."
Anterior, astfel de cazuri erau comune și erau un indicator al necinstei asigurătorilor - până la urmă, în acest caz, asigurarea își pierde sensul. În zilele noastre, evenimentele din trecut sunt cel mai adesea asigurate, dar trebuie să citiți cu atenție contractul.
„Casa de asigurări poate contesta însuși faptul că pierderea bunului s-a produs din motive independente de voința asiguratului, invocând faptul că cumpărătorul nu a verificat în mod corespunzător documentele, de exemplu, nu a solicitat un certificat de legalitate a vânzătorului. capacitate”, spune avocatul, președintele Pieței Imobiliare Breslei Avocaților” Oleg Suhov. Prin urmare, asigurarea de titlu nu elimină necesitatea verificării istoricului proprietății.
Deoarece asigurarea de titlu este concepută pentru a proteja cumpărătorul numai de riscurile asociate cu pierderea dreptului de proprietate asupra proprietății achiziționate, aceasta nu se aplică în cazul unei sarcini. Ai cumpărat un apartament.
Deodată, în prag apare un bărbat, eliberat din închisoare. Chiar dacă nu a deținut spațiul dvs. de locuit, dar a fost odată înscris în apartament, are dreptul să locuiască în acesta, conform art. 40 din Constituția Rusiei, - cu condiția să nu aibă altă locuință. Și în acest caz, asigurarea de titlu nu funcționează, deoarece nu vă revendică titlul. Va trebui să împărțiți locuința cu un străin.
Practică străină
În străinătate, practica asigurării titlului este mai răspândită și oferă mai multe garanții. În primul rând, datorită unei definiții mai clare a conceptului de „titlu”. ÎN Legislația rusă De fapt, nu există nu titlul ca atare este asigurat, ci riscul pierderii bunului.
În Europa și SUA, aproape toate tranzacțiile imobiliare necesită asigurare de titlu. Potrivit managerului de investiții imobiliare, fondatorul portalului Indriksons.ru Igor Indriksons, in SUA, un obiect este asigurat o singura data pe toata viata proprietarului sau, iar asiguratorul plateste clientului suma necesara achizitionarii aceleiasi locuinte la momentul producerii evenimentului asigurat.
Să vă reamintim că în Rusia valoarea asigurării este fixă (adică nu ia în considerare posibilele modificări ale prețurilor de pe piață) și contractul este încheiat pentru o anumită perioadă.
În Canada și Germania, nu funcționează asigurarea de titlu, ci asigurarea de faptă - adică garanțiile sunt oferite nu de compania de asigurări, ci de stat. Ceva s-a întâmplat - statul plătește, apoi el însuși se ocupă de infractorii și colectează bani de la aceștia.
Contribuția se plătește în sumă forfetară în momentul tranzacției și de obicei nu depășește 1-2 la sută din costul locuinței. Și, de exemplu, în Austria taxa pentru garanția de stat este complet simbolică - 0,15 la sută din costul obiectului.
Potrivit experților, cel mai bun mod sporiți eficiența asigurării titlului - faceți-o pe viață, deoarece riscurile de privare de proprietate pot apărea în orice moment.
Cu toate acestea, în țările occidentale, unde istoria unui apartament este mai transparentă și mecanismele de protecție a drepturilor proprietarilor sunt mai bine stabilite, este de fapt mai dificil să pierzi drepturile asupra unui apartament. Prin urmare, sunt posibile opțiuni ieftine pentru asigurarea de viață. În Rusia, o astfel de asigurare va fi foarte scumpă.
Instanța are temeiuri juridice foarte limitate pentru a priva proprietarii de drepturile asupra proprietății rezidențiale. Cu toate acestea, ele există și fiecare proprietar de apartament ar trebui să-și amintească mereu de ele. La cerere "SP" Reprezentanții comunității juridice ne reamintesc care proprietari sunt în pericol și cum le pot fi confiscate bunurile.
Pierderea drepturilor de proprietate din cauza administrării defectuoase
Oricât de dubioasă ar părea această bază la prima vedere, gestionarea defectuoasă și neglijența sunt motive întemeiate pentru evacuarea atât a unui chiriaș din locuința municipală, cât și a proprietarului unui apartament privatizat.
Astfel, articolul 293 din Codul civil presupune „încetarea dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit neadministrate” și prescrie procedura de acțiune în astfel de situații. De exemplu, dacă proprietarul unui apartament nu are grijă de proprietatea sa, refuză să o întrețină și să o repare și, de asemenea, încalcă ordinea publică în casă și își deranjează vecinii, atunci autoritățile municipale îi pot emite un avertisment și pot stabili un termen pentru efectuarea de lucrări de reparații. Cu toate acestea, dacă contravenientul nu ia nicio măsură de represalii, atunci instanța, la cererea administrației, are dreptul de a decide să vândă un astfel de apartament la licitație publică și să plătească încasările proprietarului acestuia, pe lângă cheltuielile care acoperă repararea spațiilor de locuit și eliminarea altor consecințe ale neglijenței fostului proprietar.
„O astfel de decizie”, dă un exemplu avocatul Oleg Suhov, a fost emis în noiembrie 2016. Administrația districtului Morshansky din regiunea Tambov a intentat un proces pentru a-l priva pe proprietarul apartamentului de proprietarii neglijenți și pentru a vinde proprietatea la licitație publică. Motivul pentru astfel de măsuri radicale a fost eșecul sistematic al proprietarilor de a-și îndeplini responsabilitățile de întreținere a locuinței, ceea ce a dus la condiții totale de insalubritate, deteriorarea și distrugerea pereților, ferestrelor și podelelor din apartament.”
În cadrul procesului s-a aflat că adevăratul proprietar a moștenit imobilul după decesul mamei, dar în scurt timp a avut loc un incendiu în apartament, ale cărui consecințe nu au fost încă înlăturate din lipsa banilor de la moștenitor. . Instanța, îndrumată de articolul 210 din Codul civil, potrivit căruia sarcina întreținerii imobilului revine proprietarului acestuia, precum și normele Codului Locuinței, care nu permit administrarea defectuoasă a locuinței, a satisfăcut pretențiile administrației. . Astfel, dreptul de proprietate al fostului proprietar a fost anulat, iar organele administrația locală a impus obligația de a vinde bunul la licitație publică. Decizia nu a fost atacată cu recurs și a intrat în vigoare.
Pierderile de proprietate ale proprietarilor în comun
După cum arată practica judiciară, este mai ușor să privați drepturile de proprietate asupra unei acțiuni decât asupra unei proprietăți cu drepturi depline. Acest lucru a fost confirmat de Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse. Prin decizia nr. 78-KG 16−36 din 30 august 2016, ea a creat un precedent legal, clarificând în esență că în cazul unui conflict intern între doi proprietari, proprietarul unei cote mai mici poate fi privat de acesta în instanță. .
Instanțele de judecată trebuie să soluționeze problema nesemnificației acțiunilor din cauza împrejurărilor cotidiene și a imposibilității echivalării părții din spațiul de locuit aparținând oficial proprietarului la cel puțin câțiva metri. Atunci când rezolvă astfel de conflicte, judecătorii determină adesea dacă apartamentul în litigiu are o cameră separată corespunzătoare cotei proprietarului și, dacă aceasta lipsește și este dificil pentru coproprietari să se înțeleagă pe același teritoriu, instanța hotărăște evacuarea forțată. și plata despăgubirilor. Apropo, a fost posibil să forțați cumpărarea cotei din apartament chiar înainte de publicarea documentului specificat. Cu toate acestea, până acum vorbeam doar despre o mică înregistrare - 1,2 sau 3 „pătrate”. În mod obișnuit, instanțele au recunoscut cote de mai puțin de un sfert și cele care nu corespundeau ca dimensiune celei mai mici camere din apartament ca fiind nesemnificative. Acum miza a crescut semnificativ.
Iată un exemplu tipic. Inculpatul deținea 1/3 cotă într-un apartament cu trei camere din Sankt Petersburg. În anii 90, l-a cumpărat de la fostul sot reclamantii. Dar până la urmă nu au reușit să devină vecini buni. Conviețuirea împreună s-a transformat într-un coșmar pe care justiția a trebuit să-l rezolve.
Reclamanta, a cărei cotă a reprezentat, respectiv, 2/3 din suprafața de locuit, s-a adresat instanțelor de judecată în speranța de a-și lipsi vecina de drepturi de proprietate, recunoscându-i cota ca fiind nesemnificativă și și-a exprimat deplina disponibilitate să o cumpere. Cu toate acestea, bărbatul nu a recunoscut pretențiile și a refuzat să vândă. Instanțele raionale și ale orașului au respins cererea. Dar Curtea Supremă a anulat aceste decizii și a fost de partea reclamantului. A găsit temeiuri pentru vânzarea silită a acțiunii în litigiu și transferul către proprietar compensare bănească, considerând cazul în discuție excepțional și, de asemenea, a indicat că acest lucru este „necesar pentru restabilirea drepturilor și intereselor legitime încălcate ale altor participanți la proprietatea comună”.
Privarea de drepturi a debitorilor ipotecari
Locuința achiziționată cu ipotecă și gajată la bancă este singura dintre toate imobilele care poate fi sechestrată pentru datorii, chiar dacă împrumutatul nu are alt apartament. Prin urmare, instanțele de judecată, de regulă, satisfac întotdeauna pretențiile creditorului de a încasa bani de la debitor prin vânzarea imobilelor la licitație publică.
Un exemplu recent din practica judiciară. Potrivit afirmației Sberbank, Tribunalul Districtual Sovetsky din Rostov-pe-Don a evacuat, la sfârșitul anului trecut, un debitor dintr-un apartament ipotecat care nu a putut rambursa creditul ipotecar la timp. În 2012, un bărbat a contractat un împrumut pe 10 ani pentru a cumpăra o locuință, dar nu a făcut plăți lunare în mod regulat. Drept urmare, peste 4 ani, datoria nu numai că nu a scăzut, ci și a crescut cu aproape un sfert, ținând cont de dobânzi și penalități. Instanța a satisfăcut pretențiile băncii prin scoaterea locuinței la licitație publică și stabilirea prețului inițial de vânzare egal cu suma datoriei împrumutatului.
„Probabil”, spune avocatul Oleg Sukhov, „această practică va fi în curând completată cu noi pretenții. Dar să excludă imobiliare Va fi posibil chiar dacă este singurul pe care îl are debitorul. Proiectul de lege corespunzător a fost elaborat de Ministerul Justiției. Modificările aduse Codului de procedură civilă vor face posibilă privarea unei persoane de apartamentul său dacă suprafața acestuia este de cel puțin două ori mai mare decât metru pătrat de persoană. Potrivit deciziei instanței, proprietățile rezidențiale sunt propuse a fi scoase la licitație publică, iar veniturile minus datoria sunt returnate proprietarilor, cu care aceștia pot achiziționa pentru ei înșiși locuințe de o suprafață mai mică.”
Pune o întrebare unui avocat gratuit!
Descrieți pe scurt problema dvs. în formular, domnule avocat GRATUIT va pregăti un răspuns și vă va suna înapoi în 5 minute! Vom rezolva orice problemă!
Se pare că nu este nevoie să vorbim încă o dată despre pericolul planificării ilegale. Dar faptul că, din cauza unei relocari necoordonate a unui perete, nu numai că poți fi amendat, ci și să-ți pierzi apartamentul, a fost o surpriză pentru mulți ruși. Și totuși, Tribunalul Districtual Golovinsky din Moscova a luat decizia de a forța vânzarea apartamentului unuia dintre acești „replanificatori” la licitație.
Apartamentul va fi vândut la licitație din cauza refuzului proprietarului de a elimina reamenajarea ilegală - a extins baia în detrimentul coridorului, o parte din cameră și o parte din bucătărie.
„Dom” a discutat cu reprezentanții Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova, a adresat întrebări avocaților și experților din piața imobiliară și a aflat ce anume trebuie făcut greșit pentru ca apartamentul să fie scos la licitație.
Violetta Nezhevenko, secretarul de presă al Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova, spune:„Nu ar trebui să vă gândiți că reamenajările ilegale duc adesea la vânzarea apartamentelor la licitație. De fapt, cazul în cauză ar trebui să devină un precedent. Episodul precedent, când era aproape de licitație, a avut loc în 2010 (proprietarul apartamentului a atins un perete portant în timpul reamenajării, ceea ce a creat o amenințare pentru viața și sănătatea vecinilor. bloc de apartamente), apoi am trimis cererea instanței Nagatinsky, dar proprietarul care a încălcat și-a revenit la timp, a apelat la MZhI și a eliminat toate încălcările.
Povestea cu extinderea băii, în care aproape că a ajuns la punctul de a licita, se prelungește și ea de câțiva ani. Un semnal de la vecini a fost primit de MZhI în 2013 și, în același timp, departamentul a intrat pentru prima dată în contact cu infractorul, cu toate acestea, proprietarul a permis inspectorilor să intre în apartament doar la prima întâlnire. Șase luni mai târziu, nu a dat permisiunea de a verifica dacă încălcările au fost eliminate și a ignorat toate încercările de a intra într-un dialog, precum și ordinul emis de Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova de eliminare a încălcărilor. Drept urmare, după un an și jumătate, cazul a ajuns în instanță pentru prima dată pentru nerespectarea ordinului Ministerului Locuinței (iar perioada acordată pentru aceasta a fost destul de confortabilă - aproximativ șase luni). Infractorul pur și simplu nu s-a prezentat la ultima întâlnire, iar pe 18 august a fost luată decizia de a vinde apartamentul la licitație pe 24 august a intrat în vigoare. Mai mult, contravenientul, în principiu, poate influența în continuare soarta apartamentului său: ia contact cu MZhI și își asumă obligații pentru a elimina reamenajarea ilegală. Doar că a mai rămas foarte puțin timp pentru asta.
De fapt, Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova nu își pune sarcina de a priva oamenii de locuințe - monitorizăm siguranța rezidenților și păstrarea integrității structurale a clădirilor. Oamenii, din păcate, nu înțeleg întotdeauna acest lucru, la fel cum de multe ori nu înțeleg că problema poate fi rezolvată complet legal, fără a merge în instanță. Doar pentru anul trecut Am fost abordați de vreo 5.000 de cetățeni care doresc să legalizeze reamenajările făcute anterior, sunt deja peste 4.000, iar lista de încălcări nu este atât de lungă.
Ruslan Kirnichansky, designer: Pe scurt, atunci Interdicțiile în reamenajare sunt următoarele:- demontare structuri portante(stâlpi, pereți principali); transferul „zonelor umede” în partea rezidențială a apartamentului; extinderea băii datorită zonei de bucătărie și invers; combinând o cameră și un balcon (dar nu o loggie); transferul caloriferelor într-o zonă auxiliară (balcon, logie); demontarea pereților de contur (exteriori) ai clădirii; organizarea pardoselilor cu apă caldă; modificări ale comunicațiilor generale ale clădirii (rețea de apă, canalizare); demontarea puțurilor și conductelor de ventilație; orice intervenții independente în echipamente de gazși autostrăzi.
Chiar și construcția unei deschideri într-un perete portant în unele cazuri (exceptionale, dar totuși) poate fi complet agreată din punct de vedere legal. La fel și extinderea băii - dacă apartamentul ar fi la primul etaj, nu ar fi probleme. Și chiar și în situația care există (un apartament cu două camere la etajul 6 al unei clădiri din epoca lui Stalin), proprietarul ar putea bine să fie de acord să extindă baia în detrimentul coridorului (întrucât există o zonă nerezidențială de vecinii de dedesubt). Dar extinderea în detrimentul bucătăriei și sufrageriei nu va fi coordonată.
Alexander Lunin, director principal al departamentului de locuințe secundare la agenția imobiliară Azbuka Zhilya: O astfel de reamenajare este o încălcare gravă a legislației privind construcțiile și locuințe. Deși în practică au existat și hotărâri judecătorești pozitive. Dar în acest caz, este necesar să se demonstreze că această reamenajare este complet sigură pentru locuitorii casei, pentru a păstra structura casei etc. - este extrem de dificil. În general, orice decizie de legitimare a reamenajărilor care afectează pereții portanti este posibilă numai dacă există o concluzie din partea autorului proiectului casei. Astfel de hotărâri judecătorești sunt mai degrabă un precedent.
Dar este acesta un motiv pentru a-ți pierde apartamentul? Proprietarii cred adesea că instanța nu îi poate priva de singura lor locuință. Dar nu este așa: în acest caz, decizia rămâne la aprecierea instanței.
Materiale conexe
Totuși, aș dori să subliniez separat că după vânzarea apartamentului la licitație, fostul proprietar, care a comis reamenajarea ilegală, va primi toate încasările, minus costurile. Iar obligațiile de eliminare a reamenajării ilegale vor trece la noul proprietar - apartamentul va fi vândut cu o astfel de grevare.
Alexey Bernadsky, directorul rețelei de birouri imobiliare Est-a-Tet:
Se scoate la licitație un apartament cu amenajare ilegală vor fi vândute cu o reducere de cel puțin 20, dar mai probabil 35-40 la sută, în funcție de numărul de ofertanți. Achizitionarea unui apartament cu grevare este interesanta tocmai din cauza reducerii mari. În cazul reamenajării ilegale, costurile eliminării acesteia vor fi cu siguranță compensate prin reducerea pe care o va primi cumpărătorul.
Repet, aceasta este o măsură extremă, forțată, iar acesta este doar al doilea caz din practica noastră când vine vorba de o hotărâre judecătorească. În ciuda faptului că numai în 2015, Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova a primit aproximativ 1.500, iar în 2016, aproximativ 900 de plângeri de la vecini privind reamenajarea neautorizată: „în fiecare zi funcționează un burghiu cu ciocan, se pare că zidul portant a fost afectat, ” etc. Desigur, nu toate cererile sunt confirmate.
Din ce alte motive îți poți pierde casa?
Oleg Golubtsov, șeful proiectului Rambler/imobiliar Rambler&Co: Două puncte trebuie clarificate. În primul rând, cine deține locuința - proprietarul apartamentului pe baza drepturilor de proprietate, sau municipalitatea, adică locuiește în apartament pe baza unui contract de închiriere socială. Al doilea punct cheie este dacă persoana evacuată are alt spațiu de locuit.
Puteți fi evacuat dintr-un apartament municipal din mai multe motive: dacă casa este demolată, apartamentul este recunoscut ca nesigur sau statutul său trebuie schimbat în „loc nerezidențial”. În acest caz, locuitorilor li se oferă alte locuințe municipale. În plus, contractul de închiriere socială poate fi reziliat (și chiriașii pot fi evacuați) dacă apartamentul nu este utilizat în scopul propus; rezidenții săi încalcă regulat ordinea publică; face reamenajări periculoase, distruge comunicațiile; multă vreme nu plătesc locuința fără un motiv întemeiat. În acest caz, comisia face pretenții locuitorilor, iar aceștia au timp să corecteze totul. Doar în caz de inacțiune municipalitatea depune un proces pentru evacuarea chiriașilor neglijenți. Doar instanța are dreptul de a evacua chiriașii dintr-un apartament municipal.
Pierderea unui apartament privatizat este destul de dificilă. De exemplu, nu pot evacua pe cineva din singura lor locuință pentru datorii la locuințe și serviciile comunale. Este o problemă diferită dacă locuința a fost achiziționată cu fonduri ipotecare. În acest caz, conform Legii „Cu privire la ipotecare”, vă puteți pierde spațiul de locuit dacă încălcați termenii contractului de împrumut: oferiți apartamentul ca garanție altui creditor, vindeți apartamentul fără acordul băncii sau nu plătiți. împrumutul pe trei luni sau mai mult. In plus, apartament ipotecarîl puteți pierde dacă acolo se efectuează reparații nesigure, inclusiv reamenajări ilegale.
Elena Tikhonova, avocat la KA Yukov și parteneri: După ce și-au pierdut apartamentul, proprietarii pot sta la coadă pentru a primi locuințe în baza unui contract de închiriere socială, dar astfel de linii durează ani și decenii. În plus, cetățenii trebuie să fie recunoscuți ca săraci în modul prevăzut de lege.
Oleg Sukhov, avocat: Legea permite evacuarea proprietarului unui spațiu de locuit doar în două cazuri. În primul rând, într-o situație în care proprietarul a acumulat o datorie mare, iar proprietarul și membrii familiei sale au alte locuințe. În al doilea rând, cu condiția ca proprietarul să folosească apartamentul în alte scopuri (a organizat un hotel acolo sau a deschis un atelier de textile), încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, administrează defectuos locuința și ignoră avertismentele autorităților locale.
În aceste cazuri, instanța, la cererea autorităților municipale, poate decide vânzarea locuinței la licitație publică. Veniturile din vânzarea acesteia, minus cheltuielile de executare a hotărârii judecătorești, se transferă fostului proprietar al imobilului. Cele mai multe dintre aceste cazuri sunt legate în mod specific de colectarea datoriilor: din alte motive, proprietatea unui apartament este încetată extrem de rar în 2016, numărul de astfel de episoade în Rusia nu a ajuns nici măcar la 130;
