Անշարժ գույքի օբյեկտներ.
Հայեցակարգ
Ո՞րն է կադաստրային արժեքը:
Այս հայեցակարգը բնութագրում է այն գինը, որ պետությունը նշանակել էկոնկրետ բնակարանի կամ տան համար.
Այս արժեքը պայմանական է և ամրագրված է բացառապես Rosreestr փաստաթղթերում(քանի որ դրա որոշումն իրականացվում է այս կազմակերպության կողմից):
Ցավոք, չնայած այս արժեքի հաշվարկման մեխանիզմում 2012 թվականին կատարված փոփոխություններին, գինը մինչ օրս մնում է բավականին նշանակալի։
Այնուամենայնիվ, համեմատած անշարժ գույքի նախկինում օգտագործված գույքագրման գնի հետ, KS-ն ներկայումս ավելի մոտ է իրական պայմաններին:
Շուկայական և կադաստրային արժեքների տարբերությունը առաջին հերթին պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ այն հաշվարկվում է զանգվածային գնահատման միջոցովայս դասի առկա բնակարաններ, շենքեր կամ հողատարածքներ:
Այս դեպքում անհատական վերլուծություն չի կատարվում: Սակայն հենց Սահմանադրական դատարանի հիման վրա է ներկայումս իրականացվում ներկայացված անշարժ գույքի հարկային բեռի բոլոր հաշվարկները։
Ինչից է այն բաղկացած:
Քանի որ KS-ը մաթեմատիկական մեծություն է, դրա հաշվարկը տեղի է ունենում որոշակի կանոնների համաձայն.
Այս կանոնները հաստատված են Rosreestr-ի ներքին կանոնակարգով, ըստ որի պետք է իրականացվի վերագնահատում ամեն հինգ տարին մեկ.
Դա պայմանավորված է նրանով, որ նման ժամանակահատվածում որոշակի օբյեկտի միջին գինը կարող է փոխվել, ինչպես կարող է փոխվել կայքի շուրջ ենթակառուցվածքը: Ինչը սովորաբար հաշվի է առնվում այս գումարը հաշվարկելիս.
Նշված բոլոր պարամետրերը գնահատելուց հետո, մաթեմատիկական հաշվարկի մեթոդձեւավորվում է կոնկրետ անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքը.
Այնուամենայնիվ, այս արժեքը մոտավոր էև հաճախ բավականին լրջորեն տարբերվում է շուկայական գնից, քանի որ այն հաշվի չի առնում անհատական բնութագրերը (օրինակ, շենքի ճարտարապետությունը, որտեղ գտնվում է բնակարանը, կամ տան ներքին դասավորությունը):
Ո՞րն է որոշման կարգը:
Ցավոք, ընթացակարգը, որով պետք է կատարվեն բոլոր հաշվարկները, դեռ որոշված չէ. մինչ այժմ, յուրաքանչյուր գնահատող կազմակերպություն, որն իրականացնում է կադաստրային գնահատում Rosreestr-ի գերատեսչությունների հետ կնքված պետական պայմանագրով, տարբեր կերպ վերաբերվել բոլոր առարկաներին.
Այսինքն՝ միասնական հաշվարկային մեթոդոլոգիա դեռ չի ձեւավորվել։ Rosreestr-ի կողմից հաստատված գնահատման կանոնակարգը ձևակերպում է միայն այն բաղադրիչների ցանկը, որոնց հիման վրա պետք է ստեղծվեն տվյալները:
Այնուամենայնիվ, յուրաքանչյուր կազմակերպություն ունի դրանց մեկնաբանման իր մեթոդաբանությունը: Հենց այս պատճառով է, որ մինչ օրս իրականացված գործունեության արդյունքների հիման վրա ստացված ցուցանիշի տարբերությունը բավականաչափ մեծ.
Սակայն, եթե հնարավոր չէ տեղեկատվություն ստանալ հենց այս կերպ, ցանկություն է առաջանում ամեն ինչ ինքնուրույն հաշվարկել։
Անհրաժեշտ է անհապաղ սահմանել, որ հաշվարկը բավականին բարդ ընթացակարգ, որի արդյունքը կարող է չհամապատասխանել իրականությանը (օրինակ՝ սխալ է թույլ տրվել սկզբնական գործակցի մեջ, որից կատարվում է հաշվարկը, կամ սխալ է հաշվարկվել հետաքրքրության օբյեկտի տարածքը)։
Ամենատարածված հաշվարկային տարբերակը հիմնված է կոնկրետ տարածաշրջանի համար ստեղծված մեկ քառակուսի մետր անշարժ գույքի կոնկրետ KS ցուցանիշի վրա:
Այն հաշվարկելու համար վերցնում ենք հարկի դրույքաչափըշրջանի համար հաստատված հողի կամ գույքի վրա և բազմապատկած 200-ով. Ստացված արժեքը պետք է բազմապատկվի մակերեսովտարածք կամ բնակարան (տուն): Այս գումարը կհամարվի կոնկրետ գույքի կադաստրային արժեք։
Այնուամենայնիվ, անկախ հաշվարկ կատարելիս պետք է հիշել, որ, ինչպես վերը նշվեց, դրանում կարող է լինել սխալ, որի պատճառով հետագա հաշվարկները, օրինակ, հարկի չափը. կարող է պարզվել, որ սխալ է:
Ուստի բարձրորակ և հավաստի տեղեկատվություն ստանալու համար անհրաժեշտ է կապվեք մասնագիտացված ստորաբաժանումների հետովքեր պաշտոնապես մասնակցում են անշարժ գույքի արժեքի որոշմանը:
Անշարժ գույքի օբյեկտների KS-ն մոտավոր արժեք է շուկայական գնի համեմատ, քանի որ հաշվի չի առնվում բնակարանի կամ հողամասի անհատական բնութագրերը, թեև տարածքային դիրքը առանցքային կողմերից մեկըգնահատում կատարելիս.
Ներկայումս այս արժեքը հաշվարկելու միասնական մեթոդաբանություն չկա, սակայն կա հիմնական ասպեկտների ցանկ, որոնք պետք է վերլուծվեն:
Այս պատճառով է, որ դա բավարար է Դժվար է ինքնուրույն հաշվարկել այս արժեքը– սա հղի է սխալներով և ընդհանուր գումարի սխալ մեկնաբանությամբ:
Եթե սխալ եք գտնում, խնդրում ենք ընդգծել տեքստի մի հատվածը և սեղմել Ctrl+Enter.
Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրական ակտերը սահմանում են, որ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը պետք է հասկանալ որպես օբյեկտների շուկայական գին, որը փորձագետները որոշում են զանգվածային գնահատմամբ՝ շուկայի ներկա վիճակի և դրա վրա առկա գների խորը վերլուծության շնորհիվ։ որոշակի օրացուցային ամսաթվի համեմատ:
Եթե տարբեր օբյեկտիվ պատճառներով անհնար է գինը որոշել նման ընդհանուր ընդունված մեթոդով, յուրաքանչյուր օբյեկտի գինը որոշվում է անհատապես։
Օբյեկտի գնի որոշումը, որը սահմանվում է մասնագետների գնահատման արդյունքում, ձևավորման համար շատ կարևոր գործոն է, և արդյունքը հաշվի է առնվում անշարժ գույքի հետ իրականացվող ցանկացած գործարքի ժամանակ։
Գույքի արժեքը, որը որոշվում է փորձագետների կողմից, անհրաժեշտ է` ելնելով սահմանված գնից, հաշվարկվում է վարձավճարը և սահմանվում են գույքի մարման չափերը.
Օրենսդրական դաշտ
Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեությունը կարգավորվում է 1998 թվականի հուլիսի 29-ին ստորագրված թիվ 135 դաշնային օրենքով: Օրենսդրական ակտը ոչ միայն սահմանում է արժեք հասկացությունը, այլև սահմանում է այս գործընթացի սուբյեկտները, սահմանում է պահանջներ կնքված պայմանագրերին և կադաստրային կառույցներին ներկայացված հաշվետվական փաստաթղթերին:
Թիվ 135 դաշնային օրենքը հիմք դարձավ թիվ 4 FSO-ի օրենսդրական ընդունման համար (Տնտեսական զարգացման նախարարության 2010 թվականի հոկտեմբերի 22-ի թիվ 508 հրաման):
Թիվ 4 FSO-ի հաստատումը հնարավորություն է տվել որակապես կարգավորել գնահատման ընթացակարգը, շուկայական տնտեսությանը համապատասխան արժեւորման գործունեության ուղղությամբ օրենսդրական նոր կարգ սահմանելով։
Ընթացակարգի պատճառները
Անշարժ գույքի վերագնահատումը շատ հաճախ կապված է շուկայական արժեքի վրա ազդող պատճառների հետ և դառնում է վերագնահատման հիմքերից մեկը: Նման պատճառները ներառում են.
- փոփոխություններ, որոնք տեղի են ունեցել շուկայում.
- օբյեկտի արագ մաշվածություն;
- գնաճը։
Ուշադրություն.Օբյեկտի գնի վերահաստատման հիմք կարող են հանդիսանալ դատարանի որոշումները, ինչպես նաև լիազոր մարմնի որոշումը:
FSO պահանջները թիվ 4 գների որոշման համար
FSO No 4-ի կողմից սահմանված պահանջները ցույց են տալիս ընթացակարգի ընթացքում որոշ առանձնահատկություններ: Օրենսդրորեն հաստատված ակտը սահմանում է, որ.
- Օբյեկտների գինը սահմանվում է օրացուցային ամսաթվին, երբ ստեղծվում է գնի որոշման համար պատրաստված օբյեկտների ցանկը: Գինը գործում է ցուցակի կազմման օրը։
- Գինը ճշգրիտ որոշելու ընտրված մեթոդներն ու մշակված մեթոդները պետք է հիմնավորված լինեն։ Դրանք իրականացվում են համակարգչային մոդելավորման ծրագրերի միջոցով կամ, որպես այլընտրանք, առանց ԱՀ-ի (այսինքն՝ ձեռքով թղթի վրա):
- Արժեքն ուսումնասիրելու համար օգտագործվող մեթոդները հաշվի չեն առնում առկա որևէ ծանրաբեռնվածություն, բացառությամբ օրենքով սահմանված սերվիտուտների:
Ինչ տեսակի շենքեր են համարվում:
Գնահատման օբյեկտ կարող է լինել ցանկացած անշարժ գույք, եթե ընթացակարգը սկսելու պահին այդ մասին տվյալները պահպանվում են Պետական գույքի կոմիտեում։ Կադաստրում գրանցված տեղեկատվությունը թիվ 4 FSO-ի հիմնական պահանջն է գնահատման գործընթացը սկսելու համար: Այսպիսով, եթե շենքը հաշվի չի առնվում կադաստրում, ապա դրա արժեքը չի կարող որոշվել։
Պատվիրատուի խնդրանքով կազմված և գնահատման պատրաստված շենքերի ցանկը նրան տրամադրվում է տարածքային կառույցներից մեկի կողմից: Օբյեկտների ցանկը խմբավորված է ըստ միմյանց նման բնութագրերի, որպեսզի յուրաքանչյուր առանձին խմբի նկատմամբ կիրառվեն որոշակի մոտեցման մեթոդներ, որոնք հնարավորություն են տալիս սահմանել արժեքը:
Անշարժ գույքի ցանկի ստեղծումը ենթադրում է ընթացակարգի համար պատրաստված օբյեկտների տեխնիկական բնութագրերի վերաբերյալ մանրամասն տեղեկությունների ստացում:
Ընթացակարգը
Օրենսդրական ակտերը կարգավորել են անշարժ գույքի գնահատման գործընթացը, ուստի այդ գործընթացը կարող է իրականացվել առանց առանձնակի դժվարությունների։ FSO-ի ամբողջ ընթացակարգը բաժանված է որոշակի փուլերի, իսկ օբյեկտի արժեքը սահմանելու իրավասուներին բավական է պահպանել օրենքով սահմանված կանոնները։
Իրականացման փուլերը
Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության օրենքների, որոշումը կարող է իրականացվել քաղաքացիական և իրավաբանական անձանց կողմից, որոնք ունեն համապատասխան որակավորում և այս տեսակի գործունեության իրավունք տվող փաստաթուղթ:
Գնահատման գործընթացն իրականացվում է փուլերով և ներառում է հետևյալ գործողությունները.(նշված է ըստ գործընթացի սկզբից մինչև վերջ).
Ստորև ներկայացնում ենք գույքի կադաստրային արժեքի վկայականի նմուշ.
Ի՞նչ մեթոդներով է այն որոշվում:
Կադաստրային գնի ձևավորման համար ընտրված մոդելը կառուցելու համար մասնագետը վերլուծում է մեծ քանակությամբ հավաքագրված տեղեկատվություն անշարժ գույքի ներկայիս շուկայում ձևավորված գների վերաբերյալ: Կարևոր է, որ բոլոր տեղեկությունները ճշգրիտ լինեն:
Այն իրավիճակում, երբ գնահատողի կողմից հավաքագրված ընդհանուր տեղեկատվությունը մի խումբ նմանատիպ շենքերի վերաբերյալ բավարար չէ նրան կոնկրետ մոդել կառուցելու համար, ապա. Յուրաքանչյուր կոնկրետ օբյեկտ գնահատվում է անհատապես:
Կադաստրային արժեքը որոշելիս մասնագետը օգտագործում է տվյալներ կառուցվածքի վերաբերյալ, ինչպես նաև հողի կառավարման փաստաթղթեր և այլ տվյալներ՝ ստացված տարբեր պետական մարմիններից և կազմակերպություններից: Գլխավորն այն է, որ տվյալներն ունեն ապացույցների բազա։
Որտե՞ղ են գրանցված հետազոտության արդյունքները:
Գոյացած արդյունքները, որոնք հնարավորություն են տվել որոշել անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը, ենթադրում են գնահատման ընթացակարգ իրականացրած մասնագետի կողմից հաշվետվության կազմում։
Ըստ օրենքի՝ գնահատման ընթացակարգի պայմանագրի կնքման օրացուցային օրվանից ստացված արդյունքներով հաշվետվություն գրելու համար հատկացվում է ուղիղ 7 ամիս։
Գնահատման գործընթացում կազմված հաշվետվության մեկ օրինակը փոխանցվում է կադաստրային պալատ, որտեղ կազմվում է օբյեկտի գնահատման արդյունքների հաստատման ակտ: Ակտի ուժի մեջ մտնելու օրը համարվում է ձեռք բերված արդյունքների օրենսդրական հաստատման ամսաթիվը:
Օբյեկտի գնի որոշման կարգը, որը նախատեսված է Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությամբ և կարգավորվում է FSO No 4-ով, գնահատողներին թույլ է տալիս արդյունավետ և արդյունավետ իրականացնել իրենց հանձնարարված աշխատանքը:
Եթե սխալ եք գտնում, խնդրում ենք ընդգծել տեքստի մի հատվածը և սեղմել Ctrl+Enter.
Համաձայն 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» Դաշնային օրենքի 19-րդ հոդվածի (Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության ժողովածու, 1998 թ., թիվ 31, հոդ. 3813; 2006 թ. 31, Art 3456, No 29, Art 2014;
Եթե անհնար է ներառել բոլոր գնագոյացման գործոնները կադաստրային արժեքի զանգվածային գնահատման մոդելում և պայմանով, որ առկա են համապատասխան գնային գործոնների արժեքները, ներդրվում են համապատասխան ճշգրտումներ.
2) գնահատման բնորոշ (տեղեկատու) օբյեկտի մեթոդ.
Մեթոդի նկարագրությունը ներկայացված է . Գնահատման այս մեթոդը օգտագործվում է շուկայական տեղեկատվության բացակայության դեպքում, որը բավարար է գնահատման օբյեկտների խմբի (ենթախմբի) համար վիճակագրական մոդել կառուցելու համար.
3) մոդելավորման մեթոդներ՝ հիմնված կադաստրային արժեքի (UCV) կոնկրետ ցուցանիշների վրա.
Մեթոդի նկարագրությունը ներկայացված է . Մեթոդը կիրառվում է գնահատման օբյեկտների խմբերի (ենթախմբերի) համար, որոնք նման են գնահատման օբյեկտների խմբերին (ենթախմբերին), որոնց կադաստրային արժեքը որոշվում է վիճակագրական մոդելների կառուցման հիման վրա, այն դեպքերում, երբ հնարավոր չէ կիրառել վիճակագրական մոդելավորման մեթոդ. և տիպիկ գնահատման օբյեկտի մեթոդը գնահատման օբյեկտի և դրա այլ բնութագրերի ճշգրիտ գտնվելու վայրի մասին տեղեկատվության բացակայության պատճառով.
4) անցյալի արդյունքների ինդեքսավորման մեթոդ.
Մեթոդի նկարագրությունը ներկայացված է . Գնահատման այս մեթոդը կիրառվում է հողամասերից բացի այլ անշարժ գույքի օբյեկտների խմբերի (ենթախմբերի) համար, որոնց համար բնութագրերի փոփոխություն չի եղել նախկին պետական կադաստրային գնահատման համեմատ:
6.2.1. Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելների կառուցում (վիճակագրական մոդել).
Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելը հասկացվում է որպես մաթեմատիկական բանաձև, որն արտացոլում է կախված փոփոխականի (կադաստրային արժեք) և անկախ փոփոխականների արժեքների (գնահատվող օբյեկտների գնագոյացման գործակիցների) միջև կապը:
Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի կառուցման կարգը.
1) գնահատման օբյեկտների գտնվելու վայրի ազդեցության մոդելավորման մեթոդի որոշում.
2) կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելում ներառված գնագոյացման գործոնների կազմի որոշումը` հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտների գտնվելու վայրը.
3) կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի տեսակը որոշելը.
4) կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի գործակիցների որոշումը.
5) կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի վիճակագրական նշանակության վերլուծություն.
6) կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի փորձարկում հսկիչ նմուշի վրա.
6.2.1.1. Գնահատման օբյեկտների գտնվելու վայրի ազդեցության մոդելավորման հիմնական մեթոդները (ներառյալ գնահատման օբյեկտների գտնվելու գործոնը կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելում) հետևյալն են.
1) գնային գոտու համար սահմանված տեղաբաշխման գործակիցի օգտագործումը.
2) արժեքային արձագանքման մակերեսի օգտագործումը գնահատման օբյեկտների գտնվելու վայրին.
3) օգտագործելով գնահատման օբյեկտների ազդեցության օբյեկտներից (գնագոյացնող գործոններ) հեռավորությունների արժեքը (հեռավորությունների միջակայքերը):
Տեղակայման գործակիցը ցույց է տալիս, թե կոնկրետ գնային գոտում անշարժ գույքի կոնկրետ արժեքը որքանով է տարբերվում գնահատվող տարածքում գտնվող անշարժ գույքի արժեքից: Գնային գոտու տեղակայման գործակիցը հաշվարկվում է որպես գնային գոտում գործարքների (առաջարկների) միջին գնի հարաբերակցություն բոլոր գործարքների (առաջարկների) միջին գնին: Նման գործակիցը հաշվարկելու համար ռեգրեսիոն վերլուծության միջոցով գործարքների (առաջարկի) գներից կարելի է բացառել այլ բնութագրերի ազդեցությունը, բացառությամբ գտնվելու վայրի:
Ծախսերի արձագանքման մակերեսը տեղաբաշխման արժեքի ֆունկցիայի քարտեզագրական պատկերն է՝ որպես կոորդինատների ֆունկցիա: Արձագանքման մակերեսը տեղանքի գործակիցի (Z առանցք) շարունակական արժեքների եռաչափ գծապատկեր է՝ ընդդեմ աշխարհագրական կոորդինատների (X և Y առանցքներ):
Եթե տեղադրությունը մոդելավորվում է ծախսերի տեղակայման արձագանքման մակերևույթի միջոցով, արդյունքը կարող է «կոշտացնել» (նվազեցնել որոշ գնային գոտիների)՝ գնային գոտիների միջև միատեսակ գործակիցներ ստեղծելու համար:
Գնային գոտու տեղակայման գործակիցը հետագայում օգտագործվում է կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելում:
Օբյեկտներից հեռավորության արժեքներ օգտագործելիս, որոնք ազդում են նշված արժեքների արժեքի վրա (օրինակ, քաղաքի կենտրոնից հեռավորությունը), դրանք օգտագործվում են որպես փոփոխական վիճակագրական մոդելում:
6.2.1.2. Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելների կառուցման համար գնահատման օբյեկտների գնագոյացնող գործոնների ընտրությունը կարող է իրականացվել երկու եղանակով՝ փորձագիտական և (կամ) հարաբերակցություն-ռեգեսիա:
Փորձագիտական մեթոդը ներառում է գնահատման օբյեկտների գնագոյացման գործոնների ընտրություն փորձագիտական եզրակացության հիման վրա: Գնահատման օբյեկտների համար գնագոյացման յուրաքանչյուր գործոնի ընտրությունը պետք է հիմնավորված լինի:
Հարաբերակցության-ռեգեսիոն մեթոդը ներառում է գնահատման օբյեկտների ընտրությունը որպես գնագոյացման գործոն՝ այն գործոնների մոդելներ կառուցելու համար, որոնք համապատասխանում են նշանակության (որոշման) գործակիցներին, որոնց արժեքներն առնվազն 0,3 են:
Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի գործակիցների արժեքների որոշումը (մոդելի չափաբերումը) իրականացվում է մաթեմատիկական մեթոդների կիրառմամբ, որոնցից հիմնականներն են ռեգրեսիոն վերլուծությունը և հետադարձ կապի մեթոդը:
6.2.1.3. Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի տեսակը պետք է հիմնավորված լինի: Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի վիճակագրական նշանակության վերլուծությունն իրականացվում է կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի ընտրված տեսակին և տրամաչափման մեթոդին համապատասխանող ցուցիչներով:
Դիտարկման ենթակա են միայն կադաստրային արժեքի գնահատման վիճակագրորեն նշանակալի մոդելները:
Այս խմբի համար կադաստրային արժեքը գնահատելու վիճակագրորեն նշանակալի մոդելների բացակայության դեպքում շուկայական տեղեկատվության լրացուցիչ հավաքագրումն ու մշակումը և (կամ) անշարժ գույքի օբյեկտների վերախմբավորումն իրականացվում է ծախսերի և գնի արժեքների արժեքների մոտիկության հիման վրա: գործարքների (առաջարկների) մակարդակը.
Որակի հետագա վերլուծությունը կատարվում է միայն կադաստրային արժեքի գնահատման վիճակագրորեն նշանակալի մոդելների համար (վերլուծություն հսկիչ նմուշի վրա, այսինքն՝ գործարքների (առաջարկների) մի մասը, որը չի օգտագործվում մոդելի կառուցման մեջ, բայց վերապահված է մոդելի որակի վերլուծության համար։ կադաստրային արժեքի գնահատման մոդել): Վերահսկիչ նմուշը պետք է լինի բավարար չափի, որպեսզի ապահովի կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի փորձարկման արդյունքների վիճակագրական նշանակությունը:
Եթե որակի չափանիշների հիման վրա կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելների ընտրության արդյունքում ընտրվել են մեկից ավելի մոդելներ, ապա ընտրված մոդելներից ընտրվում է լավագույն որակ ունեցող մոդելը:
Այս խմբի համար բարձրորակ գնահատման մոդելների բացակայության դեպքում շուկայական տեղեկատվության լրացուցիչ հավաքագրումն ու մշակումը և (կամ) անշարժ գույքի օբյեկտների վերախմբավորումն իրականացվում է ծախսերի գործոնների արժեքների և գործարքների գների մակարդակի մոտիկության հիման վրա: (առաջարկներ): Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելը համարվում է հարմար կադաստրային արժեքի հետագա հաշվարկման համար, եթե մոդելի որակի պարամետրերը գտնվում են ընդունելի սահմաններում և արժեքով մոտ են վերապատրաստման և վերահսկման նմուշներին:
Հաշվարկի համար ընտրված մոդելը պետք է համապատասխանի բացատրելիության պահանջին, ինչպես նաև ապահովի վերջնական արդյունքի զգայունությունը վերլուծելու հնարավորություն՝ կախված գործոնների փոփոխություններից:
Բացատրելիության պահանջը նշանակում է արդյունքի կախվածությունը մուտքային պարամետրերից բացատրելու ունակություն, ինչպես նաև այդ կախվածության համապատասխանությունը անշարժ գույքի շուկայի տվյալներին: Զգայունության վերլուծությունը ցույց է տալիս, թե որքանով է փոխվում կադաստրային գնահատման մոդելի միջոցով որոշված արժեքը, երբ որևէ գործոն փոխվում է տվյալ չափով:
6.2.1.4. Կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելի կառուցման արդյունքների հիման վրա կատարվում է բնորոշ օբյեկտի նկարագրություն: Տիպիկ օբյեկտի նկարագրությունը կատարվում է գնագոյացնող գործոնների համատեքստում՝ նշելով համապատասխան խմբի (ենթախմբի) գների ձևավորման գործոնների արժեքների միջակայքերը, ինչպես նաև նշելով հաշվարկված կադաստրային արժեքի միջին մակարդակը: համապատասխան մոդելի հիման վրա՝ գնային գոտիների և մունիցիպալ շրջանների (քաղաքային թաղամասերի) համար։ Տիպիկ օբյեկտի նկարագրությունը ցույց է տալիս ինչպես գնագոյացման գործոնները, որոնք ներառված են գնահատման մոդելում, այնպես էլ չներառվածները:
6.2.2. Գնահատման բնորոշ (տեղեկատու) օբյեկտի մեթոդ.
Գնահատման ստանդարտ (տեղեկանք) օբյեկտի մեթոդը ստանդարտ (տեղեկատու) օբյեկտի արժեքը որոշելն է: Ճշգրտումներ կարող են կատարվել ստանդարտ (տեղեկատու) օբյեկտի արժեքի վրա՝ հաշվի առնելով գնահատման օբյեկտի գնային բնութագրերի տարբերությունը գնահատման ստանդարտ (տեղեկատու) օբյեկտից:
Տիպի օբյեկտի մեթոդը հետևյալն է.
1) որոշվում է գնահատման օբյեկտների խումբ (ենթախումբ), որտեղ հնարավոր է (նպատակահարմար) գնահատման օբյեկտների տիպաբանությունը.
2) որոշվում է տիպաբանության հիմքը` գնահատման օբյեկտների բնութագրական կամ բնութագրերի խումբ, որի հիման վրա հնարավոր է խմբավորել գնահատման օբյեկտներն ըստ տեսակների.
3) իրականացվում է գնահատման օբյեկտների տիպաբանություն.
4) ձևավորվում է ստանդարտ գնահատման օբյեկտ.
5) որոշվում է բնորոշ գնահատման օբյեկտի արժեքը.
6) կախված գնահատման օբյեկտների օգտագործման տեսակից՝ գնահատման օբյեկտների արժեքի ճշգրտումներ կարող են կատարվել, երբ դրանց վրա տարածվում է ստանդարտ գնահատման օբյեկտի արժեքը:
6.2.3. UPKS-ի վրա հիմնված մոդելավորման մեթոդ.
Գնահատման օբյեկտների կադաստրային արժեքի հաշվարկը գնահատման օբյեկտների այլ խմբերի (ենթախմբերի) անշարժ գույքի օբյեկտների UCD-ի հիման վրա.
Այս մեթոդը ներառում է մոդելավորում՝ օգտագործելով օբյեկտների այլ խմբերի (ենթախմբերի) համար որոշված կադաստրային արժեքի հատուկ ցուցիչներ:
Մեթոդը օգտագործվում է այն դեպքերում, երբ հնարավոր չէ օգտագործել վիճակագրական մոդելավորման մեթոդը և ստանդարտ օբյեկտի մեթոդը գնահատման օբյեկտի ճշգրիտ գտնվելու վայրի և դրա այլ ճշգրիտ բնութագրերի մասին տեղեկատվության բացակայության պատճառով, այսինքն, երբ արժեքներ չկան: գնագոյացման գործոններ, որոնք պետք է փոխարինվեն կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելով, որը ստացվել է վիճակագրական մոդելավորման մեթոդի կամ տիպիկ օբյեկտի մեթոդի կիրառման արդյունքում: Մեթոդը կարող է օգտագործվել անավարտ շինարարական օբյեկտների կամ չորոշված նշանակության օբյեկտների (այլ նպատակների օբյեկտների) կադաստրային արժեքը որոշելու համար։
Մեթոդը հետևյալն է.
1) որոշվում է գույքի գտնվելու վայրի մանրամասնության աստիճանը (կադաստրային բլոկ, բնակավայր, քաղաքապետարան).
2) գնահատման օբյեկտների կադաստրային արժեքի հատուկ ցուցիչի միջին արժեքը, որոնք նման են գնահատման օբյեկտների խմբերի (ենթախմբերի) օգտագործման տեսակին այն տարածքային միավորում (կադաստրային եռամսյակ, բնակավայր, քաղաքապետարան), որտեղ գտնվում է գնահատման օբյեկտը. գտնվում է որոշված;
3) գնահատման օբյեկտի կադաստրային արժեքը որոշվում է` բազմապատկելով կադաստրային եռամսյակում (եթե ոչ կադաստրային) գնահատման օբյեկտների խմբերի (ենթախմբերի) գնահատման օբյեկտների կադաստրային արժեքի հատուկ ցուցիչի միջին արժեքը. եռամսյակ - բնակեցված տարածքում կամ քաղաքապետարանում), որտեղ գտնվում է օբյեկտը, գնահատում է իր տարածքը:
Այս մեթոդի շրջանակներում SVKS-ի միջին արժեքները կարող են որոշվել՝ հաշվի առնելով գնահատվող օբյեկտի հայտնի բնութագրերը (պատի նյութ, հատակ (հատակների քանակը) և այլն):
6.2.4. Անցյալ արդյունքների ինդեքսավորման մեթոդ.
Մի խումբ օբյեկտների կադաստրային արժեքը որոշելու այս մեթոդը բաղկացած է նախորդ կադաստրային գնահատման արդյունքում ստեղծված կապիտալ շինարարական նախագծերի կադաստրային արժեքի արժեքների ինդեքսավորումից:
6.3. Ծախսերի արդյունավետ մոտեցում.
6.3.1. Ծախսերի մոտեցման շրջանակներում մոդելավորումը հիմնված է հիմնական օբյեկտների կառուցման հատուկ ծախսերի ցուցանիշների հիման վրա գնահատման օբյեկտների փոխարինման ծախսերի կախվածության որոշման վրա:
Հիմնական օբյեկտները հասկացվում են որպես անշարժ գույքի օբյեկտներ, որոնք իրենց բնութագրերով ամենամոտ են գնահատման օբյեկտների համապատասխան խմբին (ենթախմբին):
6.3.2. Անշարժ գույքի օբյեկտների խմբերը (ենթախմբերը), որոնց կադաստրային արժեքը որոշվում է ծախսերի մոտեցմամբ, բաժանվում են գնահատման օբյեկտների օգտագործման տեսակների հիման վրա՝ օբյեկտների բաժանմամբ՝ ըստ կառուցվածքային սխեմայի դասի և որակի։ օբյեկտի դասը (հարդարման ծածկույթների մակարդակը և կոմունալ ծառայությունների որակը), դրանց կապիտալի դասը, շինարարական պայմանները և այլն:
Եթե որևէ պարամետրի վերաբերյալ հասանելի տեղեկատվություն չկա, ապա այս պարամետրը որոշվում է ենթադրությունների հիման վրա կամ ներառված չէ խմբավորման մեջ:
6.3.3. Կադաստրային արժեքը որոշելիս առաջարկվում է որպես հաշվարկային հիմք օգտագործել փոխարինման ծախսերը:
Փոխարինման ծախսերը գնահատման ամսաթվի դրությամբ նոր, ժամանակակից, համարժեք գույքի կառուցման կամ ձեռքբերման ծախսերի գնահատումն են: Առաջարկվում է հաշվի առնել շինարարության ընթացքում ֆինանսավորման ծախսերը ձեր սեփական միջոցներից, եթե դա համապատասխանում է գնահատման շուկայի համապատասխան հատվածում անշարժ գույքի կառուցման սովորական պայմաններին: Շինարարության ընթացքում շինարարության մեջ ներդրումային միջոցների օգտագործման փոխհատուցումը կարող է հաշվի առնվել բիզնեսի շահույթի չափը հաշվարկելիս հնարավոր ծախսերի փոխհատուցման մեթոդով (եկամտի մոտեցման տեխնիկա) կամ այլ մեթոդներով, որոնք արտացոլում են գերակշռող շուկայական գների գերազանցումը ծախսերի նկատմամբ: անշարժ գույք ստեղծելու մասին.
Հնարավորության ծախսերը փոխհատուցելու մեթոդով ձեռնարկատիրոջ շահույթի չափը հաշվարկելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել անշարժ գույքի ստեղծման հետ կապված բոլոր ներդրումները, ներառյալ հողամասի նկատմամբ իրավունքներ ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ ներդրումները, ինչպես նաև. որպես ինժեներական, հետազոտական և նախագծային աշխատանքներ իրականացնելու և նախագծի հաստատման համար պահանջվող ժամանակը:
Ֆիզիկական մաշվածությունը գույքի կամ դրա բաղադրիչների օգտակարության կորուստն է՝ կապված ժամանակավոր գործոնի (բնական ծերացման) կամ աշխատանքային պայմանների հետ, ինչը հանգեցնում է արժեքի կորստի:
Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկվում է տեխնիկական փաստաթղթերի տվյալների հիման վրա: Տեխնիկական փաստաթղթերի տվյալները օգտագործելիս պետք է հաշվի առնել այս փաստաթղթերի լրացման ամսաթիվը: Պատմական տվյալներ օգտագործելիս (ավարտման ամսաթիվը գնահատման օրվանից ավելի քան 1 տարի է), պետք է ճշգրտում կատարվի պայմանի համար: Եթե առկա են օբյեկտների ֆիզիկական քայքայման վերաբերյալ բավարար քանակությամբ տվյալներ, ապա խորհուրդ է տրվում կառուցել մեկ խմբի օբյեկտների կողմից մաշվածության կուտակման մոդել, որը բաժանված է նմանատիպ օբյեկտների կողմից նմանատիպ աշխատանքային պայմաններում (Ռուսաստանի բաղկացուցիչ սուբյեկտի մշակված կենտրոններ): Ֆեդերացիա, ընկճված տարածքներ):
Կադաստրային գնահատման անցկացման նպատակներին հասնելու համար թույլատրվում է օգտագործել գնահատման օբյեկտների տարբեր խմբերի (ենթախմբերի) ֆիզիկական քայքայման տարբեր մոդելներ: Պետք է հաշվի առնել, որ ֆիզիկական մաշվածության առավելագույն հաշվարկված արժեքը չի կարող գերազանցել գնահատվող օբյեկտների շահագործման ընթացքում մաշվածության առավելագույն արժեքները, բացառությամբ այն դեպքերի, որոնք հաստատում են դրանց քանդման անհրաժեշտությունը:
Ֆունկցիոնալ հնացումն իրենից ներկայացնում է օգտակարության կորուստ անարդյունավետության պատճառով, որը բնութագրում է գնահատվող գույքը՝ համեմատած դրա փոխարինողի հետ, պայմանով, որ նման կորուստը հանգեցնում է գնահատվող գույքի արժեքի կորստի: Ֆունկցիոնալ հնացումը հիմնականում հաշվի է առնվում, երբ օգտագործվում է անշարժ գույքի փոխարինման արժեքի հաշվարկներում:
Արտաքին (տնտեսական) հնացումը գույքի օգտակարության կորուստն է, որը պայմանավորված է տվյալ գույքի արտաքին տնտեսական կամ տեղային գործոններով, որի արդյունքում գույքը կորցնում է իր արժեքը:
Այն դեպքերում, երբ շուկայական բավարար տեղեկատվության բացակայության պատճառով անհնար է արժանահավատորեն որոշել կադաստրային գնահատման օբյեկտների տնտեսական և (կամ) գործառական հնությունը, հաշվի է առնվում միայն ֆիզիկական մաշվածությունը, այսինքն՝ շինարարության արժեքի նվազումը։ նոր օբյեկտ մաշվածության չափով. Կադաստրային գնահատման օբյեկտների ֆիզիկական մաշվածությունը որոշվում է արդյունավետ տարիքային մեթոդի հիման վրա: Կապիտալ շինարարության օբյեկտների շահագործման ժամկետը, որը հաշվի է առնվում կապիտալ շինարարության օբյեկտների զանգվածային գնահատման ժամանակ ֆիզիկական մաշվածությունը որոշելիս, նշված է սույն Ուղեցույցում:
Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկելիս ենթադրվում է, որ եթե գնահատվող օբյեկտի ժամանակագրական տարիքը 0,6 - 1,0 կամ ավելի է, քան դրա ստանդարտ ծառայության ժամկետը, ենթադրվում է, որ օբյեկտը պահպանվել է աշխատանքային վիճակում՝ պարբերական վերանորոգման միջոցով, որի ժամանակ օբյեկտը չի վերականգնվել մինչև նոր վիճակ, և վերացվել են միայն տեսանելի թերությունները և առկա թերությունները, որոնք կարող էին ազդել կատարողական բնութագրերի վրա: Ավելին, եթե ժամանակագրական տարիքը կազմում է դրա ստանդարտ ծառայության ժամկետի 60 տոկոսը կամ ավելին, ապա կուտակված մաշվածության քանակը վերցվում է 60 տոկոսի. իսկ եթե ժամանակագրական տարիքը հավասար է կամ գերազանցում է գնահատված օբյեկտի ստանդարտ ծառայության ժամկետը, ապա կուտակված մաշվածության չափը վերցվում է 70 տոկոսի հավասար:
Օբյեկտի հիմնանորոգման կամ վերակառուցման դեպքում հիմնական վերանորոգման կամ վերակառուցման ավարտի ամսաթիվը ընդունվում է որպես օբյեկտը շահագործման հանձնելու ամսաթիվ (նրա ստանդարտ ծառայության ժամկետի մեկնարկի ամսաթիվը):
6.3.3.1. Շենքերում և շինություններում տարածքները գնահատելիս՝ օգտագործելով ծախսային մոտեցումը, խորհուրդ է տրվում հաշվարկել այն շենքի կամ շինության արժեքը, որի մասն են կազմում տարածքները՝ ելնելով այդ տարածքների կամ շինարարության ծավալի մասնաբաժնի վրա ընդհանուր տարածքում կամ շենքի կամ շինության կառուցման ծավալը. Միաժամանակ ծախսային մոտեցման շրջանակներում զբաղեցրած հարկի, տեսադաշտի բնութագրերի, մուտքի տեսակի և այլնի ճշգրտումներ չեն կատարվում։
6.3.3.2. Անավարտ շինարարական նախագծերի գնահատումն իրականացվում է շահագործման հանձնված օբյեկտների գնահատականին լիովին համապատասխան: Այս դեպքում անհրաժեշտ է հաշվի առնել անավարտ շինարարության նախագծի պատրաստության տոկոսը, շինարարական վարույթի (կամ շինարարական թույլտվության) մեկնարկի ամսաթիվը, շինմոնտաժային աշխատանքների կասեցման ամսաթիվը, ինչպես նաև առկայությունը. անավարտ շինարարական նախագծի պահպանման միջոցառումները:
Անավարտ շինարարության նախագծի պատրաստության տոկոսը (փաստաթղթային ապացույցների բացակայության դեպքում) կարող է հաշվարկվել՝ ելնելով շինարարության թույլտվության տրամադրման ամսաթվից, գնահատման ամսաթվից և տվյալ անավարտ շինարարության նախագծի շինարարության ավարտի ամսաթվից ( նորմատիվ կամ բնորոշ տվյալ տարածաշրջանի համար):
6.3.3.3. Գնահատման օբյեկտների շինարարության (վերարտադրման, փոխարինման) ծախսերը հաշվարկվում են գնահատված շինարարական ստանդարտների հիման վրա, այսինքն՝ պետական, արդյունաբերական, տարածքային, ընկերության կամ անհատական գնահատման ստանդարտների հիման վրա, որոնք կազմում են գնագոյացման և գնահատման համակարգ։ ստանդարտացում շինարարության մեջ, օգտագործելով համապատասխան հաստատված գների ինդեքսները շինարարության և տեղադրման աշխատանքների համար, որոնք օգտագործվում են արդյունաբերական և բնակարանային և քաղաքացիական շինարարության ծախսերի գնահատման մեջ, և բազային տարածքի գներից անցման գործակիցները բաղկացուցիչ սուբյեկտների գների մակարդակին. Ռուսաստանի Դաշնություն.
Եթե որոշակի ստանդարտ օբյեկտի համար կան մի քանի գնահատման ստանդարտներ, ապա առաջին հերթին կիրառվում են տարածքային (տարածաշրջանային) գնահատման ստանդարտները: Եթե դրանք չկան կամ հաստատված չեն, ապա ընտրվում են համապատասխան օբյեկտների խմբերի կառուցման ծախսերի վերաբերյալ այլ տեղեկատու գրքեր և կազմվում է նման ընտրության հիմնավորումը:
6.4. Եկամուտի մոտեցում.
6.4.1. Եկամուտի մոտեցման օգտագործումը հնարավոր է և՛ տեղեկատու գնահատման օբյեկտների արժեքը որոշելու համար՝ նմանատիպ գնահատման օբյեկտների համար հաշվարկային արդյունքների հետագա մոդելավորմամբ, որոնք առանձնանում են գնագոյացման հիմնական գործոններով, և՛ առանձին խմբերի (ենթախմբերի) արժեքը մոդելավորելու համար: գնահատման օբյեկտների. Կախված օգտագործման ընտրված մեթոդից, օգտագործվում է գնահատման օբյեկտների այս կամ այն խմբավորումը: Միևնույն ժամանակ, չի բացառվում, որ մի տեսակի օգտագործման օբյեկտների համար ընտրվի հաշվարկման մեկ սկզբունք և, համապատասխանաբար, խմբավորում, իսկ մյուսի համար՝ երկրորդը։
6.4.2. Եկամուտի մոտեցման շրջանակներում գույքի արժեքը կարող է որոշվել.
1) ուղղակի կապիտալացման մեթոդ.
2) դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման եղանակը.
Գնահատման օբյեկտները գնահատվում են համապատասխան շուկայական հատվածին բնորոշ դրանց օգտագործման շահութաբերության ցուցանիշների հիման վրա՝ առանց հաշվի առնելու վարձակալության հարաբերությունների փաստացի ծանրաբեռնվածությունը և դրանց օգտագործման արդյունավետության անհատական ցուցանիշները:
6.4.3. Եկամուտի մոտեցման տեխնիկայի ներդրումն իրականացվում է գնահատման օբյեկտների օգտագործման հետ կապված զուտ գործառնական եկամուտը կապիտալացնելու կամ զեղչելու միջոցով: Սա հաշվի չի առնում դրանց սեփականության հետ կապված հարկերը, ներառյալ կազմակերպությունների և ֆիզիկական անձանց գույքահարկը, հողի հարկը, ինչպես նաև կորպորատիվ եկամտահարկը և անձնական եկամտահարկը:
Զուտ գործառնական եկամուտը որոշելիս պոտենցիալ համախառն եկամուտը, որը որոշվում է համանման գույքի գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող շուկայական վարձակալության հիման վրա, ճշգրտվում է՝ հաշվի առնելով թերօգտագործման և գործառնական ծախսերի միջին մակարդակը (հիմնականում կոմունալ ծախսերը և ընթացիկ վերանորոգման ծախսերը: )
Անշարժ գույքի ակտիվների արժեքի որոշումը ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով կատարվում է տարեկան սովորական զուտ գործառնական եկամուտը բաժանելով գնահատվող ակտիվների ընդհանուր կապիտալացման դրույքաչափի վրա: Ընդհանուր կապիտալացման տոկոսադրույքը հաշվարկվում է շուկայական պայմաններին համապատասխան՝ գնահատված օբյեկտների վարձակալությունից ստացված տարեկան զուտ գործառնական եկամտի և գնահատված օբյեկտների համար համադրելի գործարքների (առաջարկների) գների հարաբերակցությամբ: Եթե շուկայական տեղեկատվության հիման վրա անհնար է հաշվարկել զուտ գործառնական եկամուտը և (կամ) եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի կապիտալացման դրույքաչափերը, ապա կիրառվում են սույն Ուղեցույցում և դրանում նշված համապատասխան ցուցանիշները, եթե դրանք չեն հակասում սեգմենտի համապատասխան հատվածի տվյալներին: անշարժ գույքի շուկա.
Եկամտի ընդգծված տատանումներով գնահատման օբյեկտների համար խորհուրդ է տրվում օգտագործել զեղչված դրամական հոսքերի հաշվարկներ։ Դրամական միջոցների հոսքերի զեղչման միջոցով հաշվարկելիս խորհուրդ է տրվում օգտագործել անվանական զեղչման տոկոսադրույքը և հաշվարկային մոդելում ներառել կանխատեսվող գնաճը անշարժ գույքի դիտարկվող հատվածում:
Զեղչված դրամական միջոցների հոսքերի մեթոդը կիրառվում է ապագա դրամական հոսքերի նկատմամբ՝ ժամանակի ընթացքում փոփոխությունների ցանկացած կանխատեսմամբ և որոշում է դրանց ներկա արժեքը՝ զեղչելով ներդրումների եկամտաբերությանը համապատասխան դրույքաչափով: Զեղչման տոկոսադրույքը բնութագրում է շուկայի տվյալ հատվածում տարածված բոլոր դրամական հոսքերի (եկամուտների) կրճատումը (զեղչումը)՝ կապված տարբեր ժամանակահատվածների հետ, ներառյալ ապագայում դրանց հնարավոր վաճառքից: Եթե անհնար է որոշել զեղչային տոկոսադրույքները՝ հիմնվելով վավեր վարձակալության պայմանագրերով գնահատման օբյեկտների վաճառքի պայմանների մասին հավաստի տեղեկատվության վրա, ապա որպես զեղչային դրույք հնարավոր է օգտագործել գործարքների վարկավորման տոկոսադրույքները, որոնք սովորական են շուկայի այս հատվածի համար:
VII. Կադաստրային արժեքի որոշումը որպես անհատական հաշվարկի մաս
7.1. Անհատական հաշվարկը կարող է օգտագործվել կադաստրային արժեքը որոշելիս հետևյալ դեպքերում.
1) պահանջվում է որոշել տվյալ բնութագրերով հղման (պայմանական) օբյեկտի արժեքը, որի առնչությամբ մոդելավորվելու են գնահատման օբյեկտների արժեքները.
2) պահանջվում է որոշել կոնկրետ անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքը` հետագա վիճակագրական մշակման համար գնահատման օբյեկտների շուկայի (շուկայի հատվածի) մասին բավարար տեղեկատվություն տրամադրելու համար: Խորհուրդ է տրվում, որ անհատապես հաշվարկված գույքերի քանակը նվազագույնի հասցվի.
3) գնահատվող օբյեկտների շուկայի (շուկայի հատվածի) մասին անբավարար տեղեկատվության պատճառով օբյեկտների վիճակագրական մշակման միջոցով հաշվարկն անհնար է:
7.2. Անշարժ գույքի պետական կադաստրում արժեքը մուտքագրելու անհատական հաշվարկ է կատարվում՝ ելնելով գնահատվող գույքի փաստացի օգտագործման տեսակից: Հողամասի կադաստրային արժեքը որոշելիս ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը կատարվում է միայն չկառուցված հողամասերը գնահատելիս: Եթե կան բավարար հիմքեր՝ հիմնվելով տարածքի օգտագործման կոնկրետ փաստերի և օրենքով թույլատրված պայմանների վրա, ենթադրելու, որ գնահատվող գույքի օգտագործման տեսակը կփոխվի (հաշվի առնելով հետագա զարգացումները՝ կապված օգտագործման տեսակի փոփոխության հետ. ) և այս փոփոխությունը կհանգեցնի այս օբյեկտի օգտագործման կամ դրա վաճառքից (օտարումից) ավելի մեծ եկամուտների, դա պետք է հաշվի առնել նման օբյեկտի կադաստրային արժեքը որոշելու մոդելներ կազմելիս:
7.3. Օբյեկտների համար, որոնց արժեքը հիմնականում ձևավորվում է բիզնեսի արժեքով (հյուրանոցային համալիրներ, առողջարաններ, բենզալցակայաններ և այլն), համեմատական և եկամտային մոտեցումներ կիրառելիս անհրաժեշտ է առանձնացնել բիզնեսի ներդրումը գույքի արժեքի մեջ. ինչպես նաև գույքահարկի անկախ օբյեկտ հանդիսացող շարժական գույքի արժեքի մասնաբաժինը.
7.4. Մեկ արտադրական և տեխնոլոգիական համալիրի մաս կազմող հողամասերի (մեկ անշարժ գույք՝ հիմնված կայուն արտադրական, տեխնոլոգիական և այլ կապերի վրա) գնահատումն իրականացվում է ամբողջ համալիրի գնահատման հիման վրա: Մեկ արտադրական և տեխնոլոգիական համալիրի մաս կազմող կոնկրետ հողամասի կամ այլ գույքի արժեքը հաշվարկվում է այս համալիրից եկամտի ստեղծման մեջ նրանց ներդրման և (կամ) դրանց ստեղծման ծախսերի համամասնությամբ կամ համամասնորեն. տարածքի իրենց մասնաբաժինը կամ այլ ֆիզիկական բնութագրերը: Քննարկվող օբյեկտների գնահատման ծախսերի վրա հիմնված և այլ մոտեցումների շրջանակներում հաշվարկների արդյունքների միջև զգալի (ավելի քան 20%) անհամապատասխանության դեպքում անհրաժեշտ է վերլուծել նման անհամապատասխանությունների պատճառները և կատարել. անհրաժեշտ ճշգրտումներ. Բոլոր եկամուտները, որոնք գերազանցում են (շուկայի կողմից հիմնավորված) տվյալ համալիրի ստեղծման ծախսերը փոխհատուցելու համար, հաշվի առնելով բիզնեսի շահույթի չափը, խորհուրդ է տրվում դասակարգվել որպես բիզնեսի եկամուտ և հաշվի չառնվել ծախսերի մեջ: անշարժ գույք.
7.5. Կապիտալ շինարարության նախագծերի (ԿՇԿ) անհատական գնահատում կատարելիս հիմնական ԿԿՀ օբյեկտը պետք է ներառի օժանդակ օբյեկտներ, որոնք կադաստրային գրանցման անկախ օբյեկտներ չեն:
Կառուցվածքների գնահատումն իրականացվում է հիմնականում ծախսային մոտեցմամբ: Եկամուտների և համեմատական մոտեցումների կիրառումը հնարավոր է, սակայն պետք է հաշվի առնել շարժական գույքի, ինչպես նաև կադաստրային գրանցման անկախ օբյեկտ հանդիսացող օբյեկտների, այդ թվում՝ հողամասերի հաշվարկի արդյունքի վրա հնարավոր ազդեցությունը։
7.6. Որպես մոդելավորման նախնական տվյալներ, ինչպես նաև կադաստրային արժեք սահմանելու համար, Կապալառուն կարող է օգտագործել այլ գնահատումների արդյունքները` Հաճախորդի կողմից տրամադրված օբյեկտների շուկայական արժեքը որոշելու հաշվետվություններ (ներառյալ՝ այդ օբյեկտների հեղինակային իրավունքի սեփականատերերի կողմից պատվիրվածները) բարձրացնել կադաստրային գնահատման արդյունքների հուսալիությունը. Այս դեպքում նման հաշվետվությունների օգտագործման որոշումը, ինչպես նաև դրանց կիրառման արդյունքների պատասխանատվությունը ամբողջությամբ պատկանում է Կապալառուին:
VIII. Կադաստրային արժեքի որոշման արդյունքների որակի հսկողություն
8.1. Կադաստրային արժեքի որոշման արդյունքների որակի հսկողությունը ներառում է մի շարք ընթացակարգեր, որոնք իրականացվում են Կապալառուի կողմից Հաճախորդի մասնակցությամբ.
1) գնահատման օբյեկտների վերաբերյալ ելակետային տվյալների ստուգումը, դրանց համադրման և պարզաբանման կազմակերպումը.
2) գործարքների և առաջարկների վերաբերյալ շուկայի վերլուծություն, հավաքագրում և ստուգում (այդ թվում` ստուգմամբ):
8.2. Կադաստրային արժեքի որոշման արդյունքների որակի հսկողությունը պետք է իրականացվի կադաստրային արժեքի որոշման յուրաքանչյուր փուլում:
IX. Կադաստրային արժեքի որոշման վերաբերյալ մեկնաբանությունների քննարկում
9.1. Ցուցակում ներկայացված գույքի բնութագրերի վերաբերյալ տեղեկատվության անարժանահավատության վերաբերյալ մեկնաբանությունները կարող են հաշվի առնվել, եթե հաստատվի այդ տեղեկատվության անարժանահավատությունը:
Գույքի փաստացի օգտագործման և թույլատրելի օգտագործման տեսակի անհամապատասխանության վերաբերյալ մեկնաբանությունները, որոնք հանգեցրել են դրա սխալ դասակարգմանը թույլատրելի օգտագործման տեսակների խմբին, դիտարկվում են, եթե կան դիմումատուի կողմից ներկայացված փաստաթղթեր (կամ փաստաթղթերի պատճեններ), կամ հղումներ նման փաստաթղթերին, որոնք հաստատում են այս գույքի իրական օգտագործումը: Ներկայացված դիտողությունները հաշվի առնելու անհրաժեշտության և ապացույցների հավաստիության վերաբերյալ էական կասկածների դեպքում նման մեկնաբանությունները հաշվի առնելու անհրաժեշտության հարցը համաձայնեցվում է Հաճախորդի հետ:
9.2. Կադաստրային արժեքը որոշելու համար օգտագործված և Ցուցակում չպարունակվող գույքի բնութագրերի վերաբերյալ տեղեկատվության անարժանահավատության վերաբերյալ մեկնաբանությունները համարվում են, եթե կան դիմումատուի կողմից ներկայացված փաստաթղթեր (կամ փաստաթղթերի պատճեններ), կամ հղումներ այդ փաստաթղթերին, որոնք հաստատում են այդպիսի անարժանահավատությունը: տեղեկատվություն։
Եթե ստուգման արդյունքում հաստատվում է, որ օգտագործված տեղեկատվությունը անարժանահավատ է (կամ արժեքը որոշելու համար էական բնութագրերի բացակայությունը), ապա գույքի կադաստրային արժեքում կատարվում են համապատասխան փոփոխություններ, եթե այդպիսի տեղեկատվությունը ազդում է դրա կադաստրային արժեքի վրա:
Եթե բավարար շուկայական տվյալներ չկան ողջամիտ ճշգրտումներ կատարելու համար, ապա հնարավոր է օգտագործել տվյալներ սույն Ուղեցույցում ներկայացված տեղեկատվական նյութերից, եթե դրանք չեն հակասում անշարժ գույքի շուկայի համապատասխան հատվածի տվյալներին:
9.3. Եթե հաշվարկված (հիմնական) մասի, ներառյալ օգտագործված շուկայական տեղեկատվությունը և ինքնին կադաստրային արժեքը որոշելու համար ընտրված մոդելը դիտարկելիս խախտումներ են հայտնաբերվում, Կապալառուն ուղղում է խախտումները անշարժ գույքի օբյեկտների կադաստրային արժեքի առումով, եթե նման խախտումները ազդում են դրանց կադաստրային արժեքի վրա:
9.4. Օգտագործված գնահատման մոդելում գնագոյացման գործոններ չհանդիսացող գույքի բնութագրերի մասին տեղեկատվության անարժանահավատության վերաբերյալ մեկնաբանությունները (ներառյալ որևէ բնութագրի մասին տեղեկատվության բացակայությունը), չեն նշում խախտում, եթե դրա վավերականության լրացուցիչ ստուգումը ցույց է տալիս, որ չի խեղաթյուրվել: կադաստրային արժեքը և, համապատասխանաբար, պահանջում են ուղղումներ: Միևնույն ժամանակ, այս հիմքերով չեն կարող անտեսվել գնահատման օբյեկտների այնպիսի բնութագրերի վերաբերյալ մեկնաբանությունները, որոնք վերաբերում են անշարժ գույքի օբյեկտներին կոմունալ ցանցերին միացված լինելուն (էլեկտրաէներգիա, գազ, ջերմային և ջրամատակարարում և կոյուղի), բնակելի օբյեկտների դասակարգումը որպես վթարային և խարխուլ, ինչպես նաև գնահատման օբյեկտների դասակարգումը մշակութային ժառանգության օբյեկտների հաստատման դեպքում: Եթե անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը որոշելու համար օգտագործվող գնահատման մոդելը հաշվի չի առնում նման բնութագրերը, դրանք պետք է լրացուցիչ պատշաճ կերպով հաշվի առնվեն կադաստրային արժեքի գնահատման մոդելում:
9.5. Եթե հայտնաբերված խախտումը վերաբերում է ոչ միայն հայտատուի կողմից նշված գույքին, այլև ազդում է այլ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի վրա, ապա համապատասխան փոփոխություններ են կատարվում բոլոր այն օբյեկտների նկատմամբ, որոնց նկատմամբ կիրառվում է այս խախտումը:
9.6. Տեղեկատվության անարժանահավատության ապացույցների բացակայության դեպքում մեկնաբանությունը համարվում է ոչ մոտիվացված և կարող է չդիտարկվել: Կապալառուն իրավունք ունի Հաճախորդի կողմից սույն որոշումը համաձայնեցնելիս հաշվի առնել ոչ մոտիվացված դիտողությունը, եթե այն հիմնավորված համարելու հիմքեր կան:
Հավելված թիվ 1
դեպի,
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Հողամասերը և շենքերն ու շինությունները բնութագրող բնութագրեր
| Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի և անտառային տարածքների համար | Չկառուցված հողերի (այդ թվում՝ կառուցապատման) և կառուցապատման համար | Շենքերի և շինությունների համար |
|---|---|---|
| Տարածք Փաստացի բերքատվությունը՝ հաշվի առնելով ցանքաշրջանառությունը Հողի շերտի որակը Տրանսպորտային հասանելիություն Հեռավորությունը շուկաներից | Տարածք Կոմունալ ցանցերի առկայությունը (կոմունալ ցանցերի մերձությունը և դրանց միացման պայմանները) Տարածքային գոտի Տրանսպորտային հասանելիություն շրջակա զարգացման դրական և բացասական ազդեցության կենտրոններ. | Ընդհանուր մակերեսը և/կամ շենքի ծավալը Շինարարության որակը, ներառյալ պատի նյութը Արդյունավետ տարիքը կամ փաստացի ֆիզիկական վիճակը Տարածքի կառուցվածքը և նպատակը |
Հավելված թիվ 2
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Անշարժ գույքի օբյեկտների ցանկի տրամադրման ձևաթուղթ, որոնց կադաստրային արժեքը որոշվել է պետական վերջին կադաստրային գնահատման ամսաթվի և պետական հաջորդ կադաստրային գնահատման ամսաթվի միջև ընկած ժամանակահատվածում.
Հավելված թիվ 3
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Անշարժ գույքի օբյեկտների ցանկի տրամադրման ձևաթուղթ, որոնց կադաստրային արժեքը վիճարկվում է հանձնաժողովի նիստում կամ դատարանում.
| Ոչ | Գույքի կադաստրային համարը | Հանձնաժողով/դատական ընթացակարգ | Կադաստրային արժեքը վերանայելու որոշման հիմքը | Գույքի բնութագրերը, որոնց փոփոխությունը հանգեցրել է կադաստրային արժեքի փոփոխության | Գույքի կադաստրային արժեքը նախքան վեճի քննարկումը | Գույքի կադաստրային արժեքը վեճի քննարկումից հետո | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Բնութագրական անուն | Գույքի բնութագրերի արժեքը կադաստրային արժեքը փոխելուց առաջ | Գույքի բնութագրերի թարմացված արժեքը գույքի կադաստրային արժեքը փոխելուց հետո | Գույքի բնութագրերի փոփոխությունները հիմնավորող փաստաթուղթ | ||||||
Հավելված թիվ 4
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Գնահատման օբյեկտների հիմնական գնագոյացման գործոնների տարբեր տեղեկատվական համակարգերի ինդիկատիվ ցանկ
| Ոչ | Կադաստրի տեսակը, ռեգիստրը, տեղեկատվական համակարգ |
|---|---|
| 1 | Քաղաքաշինական գործունեությանն աջակցող տեղեկատվական համակարգ |
| 2 | Տարածքային պլանավորման դաշնային պետական տեղեկատվական համակարգ |
| 3 | Դաշնային տեղեկատվական հասցեների համակարգ |
| 4 | Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքային սուբյեկտների պետական ռեգիստր |
| 5 | Բնության հատուկ պահպանվող տարածքների պետական կադաստր |
| 6 | Ռուսաստանի Դաշնության ժողովուրդների մշակութային ժառանգության օբյեկտների (պատմական և մշակութային հուշարձաններ) պետական \u200b\u200bռեգիստր. |
| 7 | Գյուղատնտեսության ոլորտում տեղեկատվական աջակցության պետական համակարգ |
| 8 | Ռուսաստանի գյուղատնտեսության նախարարության տեղեկատվական համակարգեր, ներառյալ գյուղատնտեսական հողերի էլեկտրոնային ատլասը |
| 9 | Պետական անտառային ռեգիստր |
| 10 | Ռուսաստանի Դաշնության առողջարանային ֆոնդի ռեգիստր |
| 11 | Պետական ջրային ռեգիստր |
| 12 | Որսորդական պետական ռեգիստր |
| 13 | Թափոնների պետական կադաստր, որը ներառում է թափոնների հեռացման վայրերի պետական ռեգիստրը |
| 14 | Միասնական ազգային (համառուսական) էլեկտրական ցանցում ընդգրկված էլեկտրական ցանցերի օբյեկտների ռեգիստր |
| 15 | Հիդրավլիկ կառույցների ռուսական ռեգիստր |
| 16 | Մատակարարների և նրանց գործունեության ոլորտները երաշխավորող դաշնային տեղեկատվական ռեգիստր |
| 17 | Վտանգավոր արտադրական օբյեկտների պետական ռեգիստր |
| 18 | Ավտոճանապարհների միասնական պետական ռեգիստր |
| 19 | Օգտակար հանածոների հանքավայրերի և հայտնաբերումների պետական կադաստր |
| 20 | Ընդերքի, օգտակար հանածոների արդյունահանման համար նախատեսված ընդերքի տարածքների, ինչպես նաև դրանց արդյունահանման հետ չկապված նպատակներով երկրաբանական ուսումնասիրության աշխատանքների պետական ռեգիստր և ընդերքի օգտագործման լիցենզիաներ. |
| 21 | Հաճախորդների կողմից կնքված պայմանագրերի գրանցամատյան (պետական, քաղաքային) |
Հավելված թիվ 5
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Անշարժ գույքի շուկայի հիմնական հատվածները
Հողամասերի և այլ անշարժ գույքի օգտագործման տեսակների ցանկը` ելնելով շուկայի համապատասխան հատվածում գնագոյացման առանձնահատկություններից.
1. Բազմահարկ բնակելի կառուցապատում.
2. Ցածրահարկ բնակելի կառուցապատում.
3. Գյուղատնտեսական նշանակության հող.
4. Անտառային ֆոնդի հողերը և բնության հատուկ պահպանվող տարածքները կապիտալ շինարարության նախագծերով կառուցապատման համար չթույլատրված.
5. Առանձին ջրային մարմինների հողատարածքներ.
6. Քաղաքացիների այգեգործական, գյուղական և բանջարանոցային միավորումներ.
7. Հանգստի և ժամանցի օբյեկտներ.
8. Առևտրի օբյեկտներ.
9. Վարչական և գրասենյակային տարածքներ.
10. Պահեստային օբյեկտներ և ավտոտնակներ.
11. Արդյունաբերական օբյեկտներ.
12. Ընդերքի օգտագործման օբյեկտներ.
13. Քաղաքային և ինժեներական ենթակառուցվածքների օբյեկտներ, կապի գծեր, խողովակաշարեր, ճանապարհներ և երկաթուղիներ, արհեստական ջրային ուղիներ:
14. Օդանավակայաններ, երկաթուղային կայարաններ, նավահանգիստներ, ավտոկայաններ:
15. Առողջապահական, սոցիալ-մշակութային, կրթական և գիտական հաստատություններ
16. Հատուկ նշանակության օբյեկտներ.
Հավելված թիվ 6
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Գնահատման մոտեցումների կիրառելիության վերաբերյալ առաջարկություններ զանգվածային գնահատման մեթոդներով կադաստրային արժեքը որոշելիս
| Խումբ (VRI) | Ծախսերի արդյունավետ մոտեցում | Համեմատական մոտեցում | Եկամուտի մոտեցում |
|---|---|---|---|
| Հողատարածքներ | |||
| 1. Գյուղատնտեսական օգտագործում | - | 2 | 1 |
| 2. Բնակելի կառուցապատում | - | 1 | 2 |
| 3. Հասարակական օգտագործում | - | 1 | 2 |
| 4. Ձեռնարկատիրություն (առևտրային օգտագործում) | - | 2 | 1 |
| 5. Հանգիստ (հանգստի, սպորտի) | - | 1,2 | 1,2 |
| 6. Արտադրական գործունեություն | - | 1,2 | 1,2 |
| 7. Տրանսպորտ | - | 1 | 2 |
| 8. Պաշտպանության եւ անվտանգության ապահովում | 1 | - | - |
| 9. Բնության հատուկ պահպանություն և ուսումնասիրություն | - | 1 | 2 |
| 10. Անտառներ և անտառային արդյունաբերություն | - | 1,2 | 1,2 |
| 11. Ջրային առանձնահատկություններ | - | 2 | 1 |
| 12. Ընդհանուր և հատուկ օգտագործում | - | 2 | 1 |
| Այլ հատկություններ | |||
| 1. Բազմաբնակարան շենքեր (միջին և բարձրահարկ բնակելի շենքեր) | 2 | 1 | 3 |
| 2. Ցածրահարկ բնակելի շենքեր (մինչև 3 հարկ ներառյալ), ներառյալ անհատական բնակելի շենքերը՝ անհատական, ցածրահարկ արգելափակված (քաղաքային տներ), տնակային միավորումներ, այգեգործական համագործակցություն | 2 | 1 | 3 |
| 3. Տրանսպորտային օբյեկտներ, բացառությամբ գծային օբյեկտների և կառույցների | 2,3 | 1 | 2,3 |
| 4. Մանրածախ առևտրի և սպասարկման և առևտրի և զվարճանքի օբյեկտներ, սննդի օբյեկտներ, գազալցակայաններ | 3 | 2 | 1 |
| 5. Ժամանակավոր կացարաններ, ներառյալ հանգստի և առողջապահական հաստատություններ | 2 | 3 | 1 |
| 6. Վարչական և կենցաղային օբյեկտներ | 3 | 2 | 1 |
| 7. Արտադրական, արտադրական, պահեստավորման և պահեստավորման օբյեկտներ, բացառությամբ փոխանցման սարքերի և կառույցների | 1,2 | 3 | 1,2 |
| 8. Կրթական, սպորտային, մշակութային և արվեստի օբյեկտներ, պաշտամունքի վայրեր, թանգարաններ, բժշկական և առողջապահական հաստատություններ | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 9. Այլ առարկաներ | 1 | 2,3 | 2,3 |
| 10. Օբյեկտներ | 1 | 2,3 | 2,3 |
1, 2, 3 - մոտեցումների ընդունելիության վարկանիշային ցուցանիշներ:
Հավելված թիվ 7
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Կապիտալ շինարարության նախագծերի ծառայության ժամկետը
Ժամանակավոր շենքեր և շինություններ (շինարարական աշխատողների և հերթափոխի անձնակազմի խցիկներ, ժամանակավոր պահեստներ, ամառային տաղավարներ և այլն) - 10 տարի.
Կառուցվածքներ, որոնք գործում են խիստ ագրեսիվ միջավայրերում (անոթներ և տանկեր, նավթավերամշակման խողովակաշարեր, գազի և քիմիական արդյունաբերություններ, կառույցներ ծովային միջավայրում և այլն) - 25 տարի:
Զանգվածային շինարարության շենքեր և շինություններ նորմալ շահագործման պայմաններում (քաղաքացիական և արդյունաբերական շինարարության շենքեր) - 80 տարի:
Փայտե արտաքին կրող պատերով շենքեր և շինություններ՝ 50 տ.
Եզակի շենքեր և շինություններ (խոշոր թանգարանների շենքեր, ազգային և մշակութային արժեքների շտեմարաններ, մոնումենտալ արվեստի գործեր, մարզադաշտեր, թատրոններ, 75 մ բարձրությամբ շենքեր, երկարատև կառույցներ և այլն) - 100 տարի։
Հավելված թիվ 8
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Զանգվածային գնահատման ժամանակ գնագոյացման մի շարք գործոնների համար ճշգրտումներ կատարելու տեղեկատվական նյութեր
Հողամասերի աճուրդների զեղչեր.
Աճուրդի զեղչեր այլ անշարժ գույքի համար.
Բազմահարկ բնակելի կառուցապատման համար հողամասերի մասշտաբի գործակիցը.
| Անալոգային օբյեկտի տարածքների շրջանակը, հեկտարներ | Գնահատման օբյեկտի տարածքների շրջանակը, հա | |||
|---|---|---|---|---|
| <0,5 | 0,5-1,5 | 1,5-5 | >5 | |
| <0,5 | 1,00 | 0,98 | 0,90 | 0,84 |
| 0,5-1,5 | 1,02 | 1,00 | 0,92 | 0,86 |
| 1,5-5 | 1,11 | 1,09 | 1,00 | 0,93 |
| >5 | 1,19 | 1,17 | 1,07 | 1,00 |
Անհատական բնակելի կառուցապատման համար հողամասերի մասշտաբի գործակիցը.
| Անալոգային օբյեկտի տարածքների շրջանակը, քառ. մ | Գնահատվող գույքի մակերեսների շրջանակը, ք. մ | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| <1500 | 1500-3000 | 3000-6000 | 6000-10000 | >10000 | |
| <1500 | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,83 | 0,78 |
| 1500-3000 | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,85 | 0,80 |
| 3000-6000 | 1,09 | 1,07 | 1,00 | 0,90 | 0,85 |
| 6000-10000 | 1,21 | 1,18 | 1,11 | 1,00 | 0,94 |
| >10000 | 1,28 | 1,25 | 1,17 | 1,06 | 1,00 |
Բնակարանների համար տարածքի ճշգրտում.
| Մակերես, քառ. մ | <65 | 65-100 | 100-200 | >200 |
| <65 | 1,00 | 0,96 | 0,84 | 0,70 |
| 65-100 | 1,04 | 1,00 | 0,87 | 0,73 |
| 100-200 | 1,19 | 1,14 | 1,00 | 0,84 |
| >200 | 1,42 | 1,36 | 1,19 | 1,00 |
Անհատական բնակելի շենքերի համար տարածքի ճշգրտում.
| Ընդհանուր մակերեսը (մասշտաբային գործակից) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Մակերես, քառ. մ | <150 | 150-300 | 300-600 | >600 |
| <150 | 1,00 | 0,95 | 0,87 | 0,84 |
| 150-300 | 1,05 | 1,00 | 0,92 | 0,88 |
| 300-600 | 1,15 | 1,09 | 1,00 | 0,96 |
| >600 | 1,19 | 1,13 | 1,04 | 1,00 |
Կենսապահովման կենտրոնացված համակարգերին բնակելի տարածքների միացման բացակայության դեպքում զեղչեր, եթե դրանք առկա են անալոգային հաստատություններում.
Բնակելի շենքերի և տարածքների վթարային վիճակի համար զեղչեր.
| Արտակարգ իրավիճակ | 25% |
|---|
25 տարի և ավելի քիչ մնացորդային ծառայության ժամկետով մանրածախ, գրասենյակային և պահեստային անշարժ գույքի շահագործումից զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է 70%, իսկ մնացածը` հնարավոր համախառն եկամտի 75%-ը, որը չի ներառում կոմունալ ծառայությունների վճարումները:
Ռուսաստանի Դաշնության ժողովուրդների մշակութային ժառանգության օբյեկտների (պատմական և մշակութային հուշարձանների) պետական գրանցամատյանում ներառված անշարժ գույքի զեղչերը կազմում են 10 տոկոս:
Հավելված թիվ 9
դեպի,
հաստատված Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարություն
հունիսի 7-ի թիվ 358 2016թ
Անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի գնահատումը օբյեկտի արժեքն է, որը որոշվում է հատուկ մեթոդների կիրառմամբ և հնարավորինս մոտ իրականին, այսինքն՝ այն արժեքին, որով կարող է վաճառվել գույքը:
Իդեալում, կադաստրային և շուկայական գնահատումները պետք է համընկնեն, ինչը միշտ չէ, որ տեղի է ունենում:
Անշարժ գույքի կադաստրային գնահատումը (այսուհետ՝ CON) պետք է ներառի օբյեկտի հետևյալ հատկությունները և պարամետրերը.
- տարածք (բնակելի և ընդհանուր);
- շենքի տարիքը, նյութերը, որոնցից այն կառուցված է.
- դասավորություն, հարմարությունների առկայություն, ներառյալ կայանատեղի և վերելակ;
- շենքի հարկերի քանակը և ինչ հարկում է գտնվում բնակարանը.
- գտնվելու վայրը (տարածքի հեղինակությունը);
- տրանսպորտային հանգույցներին մոտիկություն;
- մոտակա ենթակառուցվածքային օբյեկտների առկայությունը և այլն:
Մարզերում կազմվում են հարկման ենթակա օբյեկտների ցուցակներ։ Ստացված թիվը գրանցվում է Պետական գույքի կոմիտեի գրանցամատյանում և կադաստրային անձնագրում։
Նախորդ տարիներին գոյություն ունեցող գույքագրման գնահատումը, համեմատած ընթացիկ մեթոդների և ծախսերի ցուցանիշների հետ, համարժեք չէ և պիտանի չէ գույքահարկի հաշվարկման համար, որը նախատեսվում է գանձել 2016 թվականից։
Գույքագրման հաշվարկների հիման վրա հաշվարկված հարկերը տասնյակ անգամ ավելի ցածր են, ինչը չի նպաստում բյուջեն լցնելուն։
Տվյալները թարմացնելու և անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքի մասին տեղեկատվությունը մեկ հայտարարի բերելու համար ներդրվել է կադաստրային արժեքի հայեցակարգը, որի հաշվարկը պետք է իրականացվի բոլոր մարզերում և ընդգրկի օբյեկտների 100%-ը:
Կադաստրային գնահատումը թվ է, որի արժեքով հաշվարկվելու է գույքահարկի գումարը, ինչպես նաև վարձավճարի հաշվարկները և այլն։
Պետք է հասկանալ, որ անշարժ գույքի պետական կադաստրային գնահատումը հաշվի չի առնում անշարժ գույքի անհատական տարբերությունները (օրինակ, բնակելի կամ ոչ բնակելի տարածքներում թանկարժեք վերանորոգման առկայությունը, նորաձև սանտեխնիկայի տեղադրումը), քանի որ. այն իրականացվում է հեռակա կարգով։ Սա է հաշվարկների անճշտության պատճառներից մեկը։
Գույքի կադաստրային արժեքի գնահատումը բծախնդիր աշխատանք է և չի կարող միանգամից ավարտվել, ուստի որոշվել է 2020 թվականին գործընթացը ավարտել բոլոր մարզերում։
Թե որն է անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը, կիմանաք տեսանյութից.
Կարգավորող ակտեր
CON-ը կարգավորվում է անշարժ գույքի կադաստրային գնահատման վերաբերյալ հետևյալ օրենքներով.
- Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք.
Վերահաշվարկը կիրականացվի 5 տարին մեկ, բայց ոչ պակաս հաճախ, որոշ շրջաններում պարզաբանումը թույլատրվում է 2-3 տարի հետո. Եթե ճշգրտումներ չկատարվեն, ապա կրկին սեփականատերերը կհայտնվեն անհավասար պայմաններում, իսկ հարկերի հավաքագրումը կթերագնահատվի։
Ո՞վ է իրականացնում անշարժ գույքի կադաստրային գնահատումը.
Քաղաքացիների շրջանում ամենատարածված հարցն այն է, թե ո՞վ է իրականացնում անշարժ գույքի կադաստրային գնահատումը։
Այսպիսով, ըստ Արվեստի. 24.12 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ Դաշնային օրենքը, Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտները իրավասու են իրականացնել կադաստրային գնահատում:
Տեղական իշխանությունները, Rosreestr-ի կադաստրային պալատից ստացված տեղեկատվության հիման վրա, կազմում են շենքերի, շինությունների և հողատարածքների ցանկ, որոնց համար պահանջվում է ծախսերի հաշվարկ:
Բնակարանի կադաստրային գնահատումն իրականացվում է համապատասխան մակարդակի որակավորում ունեցող վերապատրաստված մասնագետների կողմից՝ հիմնավորող փաստաթղթով։
Հաղթողը պայմանագիր է կնքում տեղական իշխանությունների հետ, որի հիման վրա հաշվարկում է կադաստրային արժեքը: Աշխատանքի արդյունքները վերանայվում են իրավասու անձանց կողմից պետական մարմիններից, հաստատվում և փոխանցվում Rosreestr-ի տեղական մասնաճյուղ:
Գնահատման կարգը
CON-ի համար ամենից հաճախ օգտագործվում է գնահատման մոդելը, որը ստացվում է մեկ միավորի մակերեսով, որը կոչվում է հատուկ ցուցանիշ:
Հենց այս հատկանիշն է հիմք ընդունվում մոտավորապես նույն գոտում գտնվող նմանատիպ օբյեկտների KOH-ը որոշելիս՝ բազմապատկելով գույքի ընդհանուր մակերեսով:
Այսպես են խմբավորվում, օրինակ, կենտրոնական շրջանում գտնվող մոտավորապես նույն շինարարական շրջանի պանելային տները. նույն պայմաններում, բայց բնակելի տարածքում ցուցանիշը տարբեր կլինի, ծայրամասում՝ այլ։
«Խրուշչովյան» շենքերի համար որոշվել են կոնկրետ ցուցանիշների ավելի ցածր մակարդակներ՝ կախված ենթակառուցվածքի օբյեկտների առկայությունից և տարածքի շուկայական պահանջարկից։
Ստացվում է, որ յուրաքանչյուր գոտու համար գնահատողների կողմից հիմնավորված հատուկ արժեքային ցուցիչ է կիրառվում նմանատիպ օբյեկտների նկատմամբ, որը հաստատվում է Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտի ակտով:
Նմանատիպ ալգորիթմ օգտագործվում է ցանկացած օբյեկտի համար՝ փորձելով մոտենալ շուկայական գների մակարդակին:
Գնահատողներն իրավունք ունեն իրենց հայեցողությամբ ընտրել հաշվարկի մեթոդը:
Գնահատողները աշխատում են փաստաթղթերով՝ գծագրերով, անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ հետազոտական տվյալների հետ և հաշվի են առնում բնակելի տարածքների վարկանիշները։ Սեփականատերերը պետք է գոհ լինեն իրերի այս վիճակից, եթե չկա CON-ի ակնհայտ գերագնահատում:
KOH-ի ուռճացված ցուցանիշը, համապատասխանաբար, կհանգեցնի ուռճացված հարկի:, հետևաբար, սեփականատերերի շահերից է բխում, որ փորձեն գնահատման ցուցանիշը հասցնել իրականին, այսինքն՝ շուկայականին՝ վիճարկելով CON-ի արդյունքները։
Անհրաժեշտ տեղեկատվություն ստանալու ուղիները
Շատ հաճախ քաղաքացիներին հետաքրքրում է հարցը. «Ինչպե՞ս պարզել բնակարանի կադաստրային արժեքը»: Փորձենք պատասխանել դրան։
Այսպիսով, բնակարանների կադաստրային արժեքով գնահատման մասին տեղեկատվությունը կարելի է գտնել մի քանի ձևով.
Ամենահուսալիը՝ գրավոր հաստատմամբ, CON-ի վկայական պատվիրելն է, իսկ եթե կադաստրային անձնագիր չկա, ապա պատվիրեք այս փաստաթուղթը, քանի որ դրանում նշվում է նաև արժեքը։
Դա անելու համար անհրաժեշտ է գալ կադաստրային պալատի կամ MFC-ի տեղական մասնաճյուղ, գրել դիմում և մոտ մեկ շաբաթ անց վերցնել թուղթը կամ ստանալ այն փոստով (հաճախորդն ընտրում է արդյունքը ստանալու տարբերակը): .
Կան նաև այլ մեթոդներ. Ամենահուսալի է կայքում փաստաթղթի էլեկտրոնային տարբերակը պահանջելը 200 ռուբլի վճարում կատարելուց հետո: Նրանք ձեզ անձնագրի հետ միասին կուղարկեն Rosreestr գրանցողի էլեկտրոնային թվային կնիք, որը հավաստում է, որ տեղեկատվությունը պատկանում է Պետական գույքի կոմիտեին:
Եթե Ձեզ անհրաժեշտ է պարզաբանել կամ պարզապես պարզել KON համարը, ապա ավելի լավ է որոնման համակարգ մուտքագրել կադաստրային համարը, այլ ոչ թե հասցեն, որպես նախնական տեղեկատվություն (հասցե մուտքագրելիս կարող են լինել համընկնումներ):
Առցանց տվյալների ստացումը պարզ է և հարմար՝ առանց ժամանակ կորցնելու:
Տեղեկատվությունը հասանելի է բոլորին, ովքեր դիմում են, պարտադիր չէ լինել սեփականատերը կամ գրանցված լինել հետաքրքրության հասցեում:
Բացի այդ, պարզելու համար, թե որն է բնակարանի կադաստրային արժեքը, կարող եք օգտագործել Rosreestr պորտալը անշարժ գույքի ծառայությունների միջոցով.
- «Տեղեկատվության ստացում»;
- «Տեղեկատվություն»;
- «Հանրային կադաստրային քարտեզ».
Նշելով հասցեն կամ KN-ը, կարող եք ստանալ ցանկալի ցուցանիշը էլեկտրոնային աղբյուրներից յուրաքանչյուրի համար:
Հուսով ենք, որ պատասխանել ենք «Որտե՞ղ կարող եմ նայել բնակարանի կադաստրային գնահատումը» հարցին:
Անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքը որոշելու գործունեության արդյունքները
Գնահատողների աշխատանքից հետո անշարժ գույքի կադաստրային գնահատման արդյունքը քննարկվում է տեղական ինքնակառավարման մարմիններին առընթեր հանձնաժողովի կողմից և հաստատվում, որից հետո այն փոխանցվում է Կադաստրային պալատ՝ Պետական գույքի կոմիտե մուտքագրելու համար:
Արդյունքը չափվում է ռուբլով: եւ կարող է նշված լինել սեփականության վկայականում, կադաստրային անձնագրում, վկայականում։
Հենց կադաստրային արժեքով բնակարանների գնահատումն է հարկային մարմինների համար որպես ելակետ գույքահարկի գումարը հաշվարկելիս:
Ծառայության արժեքը
Որպես կանոն, ծառայությունը մատուցվում է անվճար, սակայն որոշ կայքերում անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը գնահատելու արժեքը կազմում է 200 ռուբլի:
Անշարժ գույքի կադաստրային գնահատում և Rosreestr
Rosreestr-ը հաստատում է բնակարանի կադաստրային արժեքի գնահատումը նրա գործող KON-ի հիման վրա, որը ընդունվել է մարզերում, որոնք մուտքագրված են անշարժ գույքի գնահատման Rosreestr-ում:
Դրանք օգտագործվում են նաև հարկային մարմինների կողմից: Երբ սեփականատերը կատարում է գույքի հետ գործարքներից մեկը, և դրանք կարող են լինել.
- գնում;
- վաճառք;
- փոխանակում;
- նվիրատվություն;
- ժառանգության մեջ մտնելը և այլն,
Ձեզ անհրաժեշտ կլինի Rosreestr-ի թարմ վկայական: Գնահատման ամսաթիվը զգալի նշանակություն ունի, քանի որ տնտեսական անկայունության և գնաճային գործընթացների առկայության պատճառով պարբերաբար (3-5 տարին մեկ) Rosreestr-ի կողմից հաշվի առնված ծախսերը ենթակա են վերանայման:
Այժմ տրվում են վերնագրի փաստաթղթերը, որոնք նշում են գրանցման համարը և կադաստրային արժեքը, ինչպես նաև KON-ի գրանցման ամսաթիվը:
Եթե սեփականատերը գոհ չէ արդյունքից, և այդ ցուցանիշը կրճատվել է, ապա անշարժ գույքի գնահատման կադաստրում պետք է մուտքագրվեն նոր տվյալներ։
Ամեն ոք, ով ունի անշարժ գույք, իմաստ ունի հետաքրքրվել, թե որն է տան կամ այլ գույքի կադաստրային գնահատումը, և եթե հայտնաբերվում է չափազանց գերագնահատում, անհրաժեշտ է վիճարկել այն, այսինքն՝ հասնել վերանայման և իջեցման իրական: մեկը, հակառակ դեպքում գույքահարկը սխալ կհաշվարկվի ու կգերագնահատվի։
Հուսով ենք, որ մեր հոդվածում դուք իմացաք այն ամենը, ինչ դուք պետք է իմանաք գույքի կադաստրային արժեքը գնահատելու մասին: Հաջողություն:
Ինչպես պարզել անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը, դիտեք տեսանյութը.
Օբյեկտի կադաստրային արժեքը որոշվում է նրա իրական արժեքով, որը պաշտոնապես սահմանվում է պետական մարմինների կողմից՝ զանգվածային գնահատման մեթոդներով: Շուկայական արժեքից այն տարբերվում է նրանով, որ մեծ թվով օբյեկտներ գնահատելիս հաշվի են առնվում դրանց անհատական բնութագրերը, իսկ խմբերի բաժանելուց հետո հաշվարկվում է յուրաքանչյուրի գինը։ Եթե զանգվածային մեթոդը կիրառելի չէ որևէ գույքի համար, ապա թույլատրվում է դրա անհատական ուսումնասիրությունը պրոֆեսիոնալ գնահատողի կողմից՝ գրանցամատյանում մուտքագրված տվյալներով:
Կադաստրային գնահատում անցկացնելու որոշումը կայացնում են տեղական իշխանությունները: Այն իրականացվում է պրոֆեսիոնալ գնահատողների կողմից, որոնց հետ կնքվում է պայմանագիր, իսկ կատարված աշխատանքի արդյունքը ներկայացված հաշվետվությունն է, որի տվյալները մուտքագրվում են պետական ռեգիստր։
Հարգելի ընթերցողներ.
Դա արագ և անվճար է:
Ինչպե՞ս են ձևավորվում գնահատման խմբերը:
Գնահատման խմբերը օգտագործվում են անշարժ գույքի օբյեկտների վերաբերյալ տվյալները խմբավորելիս, երբ օգտագործվում են զանգվածային գնահատման մեթոդներ: Խմբերը ձևավորվում են հողամասի հավասար օգտագործման սկզբունքով, այսինքն՝ ըստ նպատակային նշանակության։
Որոշակի խմբում ընդգրկված անշարժ գույքի բոլոր օբյեկտների կադաստրային արժեքը հաշվարկվում է գնահատման մեկ բանաձևի հիման վրա: Այն որոշվում է գնահատողների կողմից որոշակի կատեգորիայի խմբերով: Այդ նպատակով օգտագործվում է համեմատության մեթոդը կամ եկամուտ-ծախսային մեթոդները։ Համեմատական մեթոդը ներառում է որոշակի տեսակի գույքի գների համեմատություն, որոնք թելադրվում են վաճառքի շուկայի կողմից: Եկամտի մակարդակը որոշվում է ըստ նախատեսված օգտագործման տեսակի, իսկ ծախսերը հաշվարկվում են՝ ելնելով կապիտալ ներդրումների անհրաժեշտությունից:
Գնահատողը որոշում է բազմաբնակարան շենքի տակ գտնվող հողամասի արժեքը, որը հետագայում օգտագործվում է նույն տեսակի բոլոր հողամասերը գնահատելու համար:
Այսպիսով, հողերի կադաստրային գնահատում իրականացնելու համար հողամասերը սկզբում բաշխվում են խմբերի, այնուհետև հաշվարկվում է նման խմբի մեկ հողամասի արժեքը, որը կիրառվում է նույնացվածին նման բոլոր օբյեկտների վրա:
Ինչպե՞ս է որոշվում գնահատման մոդելը:
Գնահատվող օբյեկտների կադաստրային արժեքը որոշելիս գնահատողի կողմից հաշվի են առնվում իրացման շուկայի թելադրած պայմանները գործող օրենսդրությանը համապատասխան: Դա անելու համար վաճառքի շուկայում գնագոյացման տվյալների հիման վրա կազմվում է վիճակագրական մոդել՝ յուրաքանչյուր տեսակի անշարժ գույքի գնահատման մաթեմատիկական բանաձևի կառուցում, որը կազմում է տարբեր գնահատման խմբեր:
Գնահատման մոդելը նշանակում է պրոֆեսիոնալ գնահատողի կողմից հավասարման կազմում, որն օգտագործվում է գնահատման մեկ խմբին հատկացված անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը հաշվարկելու համար:
Գնահատման մոդելները ներառում են գնային գործոններ, որոնք ազդում են վաճառքի շուկայում գույքի գնի վրա: Ըստ այդ ցուցանիշների՝ կառուցվում է բանաձև՝ գույքի կադաստրային արժեքը հաշվարկելու համար։ Կախված գույքի տեսակից և պայմաններից՝ գնահատողը կարող է հաշվի առնել այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են.
- Հողամասի կամ տան գտնվելու վայրը;
- Նախատեսված օգտագործման տեսակը;
- Մոտակա ենթակառուցվածքների առկայություն;
- Կապի և այլ կապերի միացման հնարավորությունը:
Զանգվածային գնահատման մեթոդները ներառում են գնահատման մոդելի բանաձևի մեջ փոխարինել գնային գործոնների մի շարք, որոնք ազդում են օբյեկտների որոշակի խմբի վրա: Բանաձևն օգտագործելիս որոշվում է կադաստրային բանաձևի հատուկ ցուցիչը՝ բնակարանի, տան կամ հողամասի 1քմ մակերեսի գինը։ UPKS-ը հետագայում բազմապատկվում է որոշակի հողամասի կամ բնակարանի բնակելի տարածքի չափով, որի արդյունքում ստացվում է գույքի պաշտոնապես որոշված արժեքը, որը մուտքագրվում է պետական ռեգիստր:
Գնային գործոններ և կոնկրետ ցուցանիշ
Գնագոյացման գործոններն այն օբյեկտների որակական կամ քանակական բնութագրերն են, որոնք ենթակա են գնահատման մեկ գնահատման խմբում և, գնահատողի կարծիքով, ազդում են որոշակի տարածաշրջանում անշարժ գույքի գնագոյացման վրա՝ հաշվի առնելով վաճառքի շուկայի պայմանները:
Պրոֆեսիոնալ գնահատողը, որի ծառայություններն օգտագործում են պետական մարմինները, ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձինք պայմանագրով, հավաքում է տեղեկատվություն գնագոյացման գործոնների մասին, որոնք ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն ազդում են անշարժ գույքի գնահատման վրա: Դրանք ներառում են գտնվելու վայրը, ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակը և տարածաշրջանում տրանսպորտային կապերը, գույքի տեսակը և դրա նպատակային նպատակը:
Կադաստրային արժեքի հատուկ ցուցանիշը որոշում է որոշակի տեսակի անշարժ գույքի տարածքի չափման միավորի գինը: Համաձայն UPKS-ի՝ հաշվարկվում է հողամասերի կամ բնակարանների կադաստրային արժեքը։
Հարգելի ընթերցողներ.
Մեր հոդվածները խոսում են իրավական խնդիրների լուծման բնորոշ ուղիների մասին, սակայն յուրաքանչյուր դեպք եզակի է:
Դա արագ և անվճար է:Եթե ցանկանում եք պարզել, թե ինչպես լուծել ձեր կոնկրետ խնդիրը, դիմեք առցանց խորհրդատուի ձևին՝ աջ կողմում →
Կամ զանգահարեք մեզ հեռախոսով (24/7):
Անհատական գնահատման կիրառում
Առանձին-առանձին գնահատված յուրաքանչյուր օբյեկտի համար ներկայացվում է առանձին հաշվետվություն, որի հիման վրա հաշվարկվում է կադաստրային արժեքը։ Այսպիսով, այս գնի կոնկրետ ցուցանիշը կորոշվի անհատապես՝ հաշվի առնելով գնագոյացման գործոնները և նրանք, որոնք դարձել են անհատական գնահատման պատճառ։
Ե՞րբ է օգտագործվում ուղղիչ գործոնը:
Ճշգրտման գործակցի սահմանումը վերաբերում է գնահատման խմբի առանձնահատուկ հատկանիշների արժեքին` համեմատած ստանդարտ մոդելի հետ: Ուղղիչ գործոնն օգտագործվում է գնահատողի կողմից՝ գնահատման օբյեկտի առանձնահատկությունները գնագոյացման գործոնների հետ համեմատելու համար:
Այս ցուցանիշը որոշվում է գնահատման արդյունքում, եթե կան կադաստրային գինը նվազեցնելու համոզիչ պատճառներ: Սա իրականացվում է ոչ թե անհատական գնահատում անցկացնելու, այլ կայքի իրական գինը որոշելու համար՝ հաշվի առնելով որոշակի առանձնահատկություններ։ Օրինակ՝ բնակարանի ընդգրկումը վթարային բնակարանային ֆոնդում կամ հողամասին կից անավարտ ճանապարհները կարող են պատճառ դառնալ դրանց հատուկ ձևով գնահատման և արժեքի նվազման համար։
Գնահատողը ինքնուրույն որոշում է, թե քանի տոկոսով այն կարելի է համեմատել ստանդարտ մոդելի հետ՝ հաշվի առնելով ուղղիչ գործոնի կիրառման պատճառները։ Իրական գինը որոշելու համար, որը հետագայում մուտքագրվելու է պաշտոնական գրանցամատյան, գնահատողը միավորի ցուցանիշը բազմապատկում է գույքի մակերեսով, այնուհետև օգտագործում է ճշգրտման գործակիցը:
Գոյություն ունեցող կադաստրային արժեքի փոփոխությունները կատարվում են առնվազն երեք տարին մեկ անգամ, բայց ոչ ավելի հաճախ, քան հինգ տարին մեկ անգամ: Մինչև այս ժամկետի լրանալը շահագրգիռ կողմը, առավել հաճախ սեփականատերը, կարող է վերագնահատման հայտ ներկայացնել պետական մարմիններին, ըստ որի փոփոխություններ կկատարվեն գործող Կադաստրի ցուցանիշներում։ Նաև ներկայիս գինը կարող է վիճարկվել դատարանում կամ նախաքննության ընթացքում:
Ինչպե՞ս պարզել կոնկրետ ցուցանիշը:
Օբյեկտները, որոնց համար նշվում է ընդհանրացված գնային տեղեկատվություն, անշարժ գույքի օբյեկտներ են, որոնք ունեն նմանատիպ հիմնական պարամետրեր որոշակի գնահատման խմբում: Դրանցում նշվում են վիճակագրական տվյալներ, որոնց համաձայն՝ կազմվում է հաշվետվություն վերջին հաշվետու ժամանակաշրջանի առքուվաճառքի գործարքների և տարածաշրջանում սեփականության իրավունքի փոխանցման հետ կապված այլ գործարքների վերաբերյալ։ Ամփոփված տվյալները պետք է նման լինեն տնտեսական, գործառնական և տեխնիկական բնութագրերով: Հաշվետու ժամանակաշրջանը որոշվում է այն ժամանակով, երբ կատարվել է Կադաստրում ընդգրկված օբյեկտների վերջին վերագնահատումը:
Հատուկ ցուցանիշի մասին տեղեկատվություն գտնելու կամ այն ինքներդ հաշվարկելու համար՝ օգտագործելով առցանց հաշվիչը, կարող եք օգտագործել Rosreestr կայքը: Դրա վրա կարող եք գտնել այն տվյալները, որոնք օգտագործվել են գնահատողի կողմից բլոկում գնագոյացման գործոններն ընտրելիս՝ դրանց նկարագրությամբ՝ գնահատման մոդել կառուցելու համար:
Գնային տեղեկատվության հիմնական բնութագրերի ընտրության պարամետրերը կարելի է գտնել նաև գույքի քարտի միջոցով: Այն պարունակում է տեղեկատվություն պետական կադաստրում գրանցման ենթակա ամբողջ գույքային ֆոնդի բնութագրերի մասին։
Հարգելի ընթերցողներ.
Մեր հոդվածները խոսում են իրավական խնդիրների լուծման բնորոշ ուղիների մասին, սակայն յուրաքանչյուր դեպք եզակի է:
Դա արագ և անվճար է:Եթե ցանկանում եք պարզել, թե ինչպես լուծել ձեր կոնկրետ խնդիրը, դիմեք առցանց խորհրդատուի ձևին՝ աջ կողմում →
Ե՞րբ կարելի է գերագնահատել կադաստրային արժեքը:
Չնայած այն հանգամանքին, որ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը որոշվում է օրենքով՝ ելնելով դրա կոնկրետ ցուցանիշից՝ բազմապատկած հողամասի կամ բնակարանի մակերեսով, բավականին տարածված են այս ցուցանիշի գերագնահատման դեպքերը դրա իրական գնի նկատմամբ: Կոնկրետ ցուցանիշը սահմանվում է տեղական իշխանությունների կողմից, սակայն գնահատվող գույքի արժեքը հաշվարկելիս, որը ներառվելու է պետական ռեգիստրում, հաշվի չեն առնվում նրա անհատական բնութագրերը։ Հետևաբար, անշարժ գույքի օբյեկտների կարգի գերագնահատումը կարող է առաջանալ հետևյալի պատճառով.
Թույլատրված օգտագործման որոշ տեսակներ կարող են ունենալ բոլորովին այլ կոնկրետ ցուցանիշներ, որոնք տարբեր կլինեն տարբեր տարածաշրջանների համար:
Ինչի համար է օգտագործվում կադաստրային արժեքը:
Անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը, որը որոշվում է կոնկրետ ցուցանիշը գույքի մակերեսով բազմապատկելով, պահանջվում է սեփականության սուբյեկտների հարկման չափը հաշվարկելու համար: Անշարժ գույքը ենթակա է հողօգտագործման հարկի: Հարկային դրույքաչափերը սահմանվում են տեղական մակարդակով, իսկ հողամասի կամ բնակարանի կադաստրային գինը ծառայում է որպես հարկային բազա:
Օգտակար է նաև պարզել կադաստրային գնահատումը մինչև առքուվաճառքի պայմանագիր կամ սեփականության իրավունքի փոխանցման հետ կապված որևէ այլ գործարք կնքելը: Այս ցուցանիշի որոշումը որոշում է այն վճարումը, որը պետք է կատարվի նոր սեփականատիրոջը սեփականության իրավունքը վերագրանցելիս:
Հարգելի ընթերցողներ.
Դա արագ և անվճար է:Կամ զանգահարեք մեզ հեռախոսով (24/7):
