En algunos casos, es posible que te desalojen a la calle por motivos completamente legales. Aquí hay 5 razones por las que podría perder su casa.
Eres un “antiguo familiar” del propietario.
Sasha y Masha viven en un apartamento que Sasha compró antes de la boda. Tienen dos hijos y toda la familia está registrada en el apartamento de Sasha. La pareja amuebla el apartamento, hace reparaciones, se va de vacaciones y planea un futuro juntos.
en 10 años vida familiar Algo sale mal y los chicos deciden divorciarse. Según el tribunal, Sasha despide a Masha y a sus hijos de su apartamento, como antiguos miembros de la familia del propietario. A Masha no le queda más remedio que irse con los niños a su ciudad natal, al apartamento de sus padres.
Y todo es correcto. Aunque los niños nunca son ex, la ley permite que esto suceda, incluso si hablamos de menores.
Cualquier persona que no sea el propietario puede ser desalojada del apartamento. Incluso si convivieron durante muchos años y compraron un apartamento juntos (pero por alguna razón no figuraron como segundo propietario). Incluso si la madre de su marido prometió darles este apartamento a sus hijos.
Suceden historias especialmente tristes si la casa pertenecía a los padres y estos no tuvieron tiempo de redactar un testamento. En este caso, los hermanos y hermanas de los cónyuges pueden hacerse cargo de los derechos de herencia. Y ellos, como nuevos propietarios, también pueden exigir el desalojo de los inquilinos “extra”.
Ha remodelado o está utilizando el apartamento para otros fines.
Por supuesto, nadie le quitará el apartamento por derribar la pequeña pared entre el baño y el aseo. Hay que hacer algo serio. Por ejemplo, equipe una piscina en una de las habitaciones. O realizar una salida personal a la calle haciendo un agujero en el muro de fachada. Algo que pondrá en peligro todo el edificio. Se considera mal uso del apartamento si haces una oficina en tu casa. O equipar un salón de spa. O abrir algún hospital veterinario. Y esto molestará mucho a los vecinos. No te desalojarán de inmediato, primero te ordenarán que devuelvas todo como estaba. Pero si no responde, el apartamento se venderá en subasta. Y se le reembolsará la diferencia menos todos los gastos.
Hay otros propietarios en el apartamento además de usted, y su parte es mayor que la suya.
Pueden acudir a los tribunales exigiendo que se reconozca su parte como insignificante y se sume a la suya. Por supuesto, con el pago de una compensación a usted. ¿Pero qué comprarás con este dinero? Ya existen precedentes similares. El factor clave es el tamaño de la vivienda: ¿se puede equiparar con una de las habitaciones? Y si se trata, digamos, de una cuarta parte de un apartamento de una habitación, entonces usted es un candidato directo al desalojo.
El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia, en su sentencia No. 78-KG 16-36 de 30 de agosto de 2016, explicó que en caso de conflicto doméstico entre dos propietarios, el propietario de una propiedad más pequeña la acción puede ser privada de ella por vía judicial.
Tu apartamento tiene una hipoteca
En general, los acreedores no tienen derecho a quedarse con la única casa para pagar las deudas. Con una excepción. A menos que sea una deuda hipotecaria. Le pueden quitar su apartamento hipotecario incluso si es madre soltera con tres hijos, vive de las prestaciones y no tiene adónde ir. Se le quitará dicha propiedad hipotecada, incluso si usted realizó un pago inicial. capital de maternidad- y, por cierto, tampoco lo devolverán. Por cierto, los alguaciles buscan activamente que se les permita quitarles su única vivienda por otras deudas. Por ejemplo, para un préstamo de coche. O préstamos rápidos. Actualmente se está discutiendo un proyecto de ley que permitiría la ejecución hipotecaria de pisos grandes: cuando el deudor metros cuadrados más del mínimo por persona.
¿Es usted un empresario individual?
Y según la ley, el empresario individual es responsable de todos sus bienes. Y un apartamento también. La única vivienda no se quita, pero si tiene su apartamento y, digamos, una parte del de sus padres, entonces la vivienda ya no se considerará la única. Esto significa que es muy posible que esté sujeto a cobro.
Bueno, mira el párrafo anterior. Si se les permite subastar su única vivienda para endeudarse, esto también afectará a los empresarios.
Bueno, con el sexto punto extra, se lo recordaré a todos aquellos que aún no han privatizado su apartamento. Una persona que vive en una vivienda pública y no paga los servicios públicos durante más de 6 meses seguidos puede ser desalojada por la fuerza, no a la calle, sino, por ejemplo, a una habitación de un dormitorio. Y esto también será legal y correcto.
Expertos hablaron sobre los pros y los contras del seguro de título para bienes raíces antes de comprarlos
Se habla constantemente de la necesidad de comprobar cuidadosamente el historial de un apartamento, pero en realidad, ni siquiera los agentes inmobiliarios y abogados profesionales pueden garantizar que nadie invadirá los derechos de propiedad del comprador.
Se cree que es posible protegerse contra la pérdida de derechos de propiedad con la ayuda de un seguro de título; el Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios incluso propuso hacerlo obligatorio. Sin embargo, según los expertos, el seguro de título no siempre funciona. Al menos en su forma actual.
Mecanismo: el seguro de título protege los intereses del propietario en caso de pérdida inesperada del apartamento
¿Por qué pierden la propiedad?
Según el director del departamento de riesgos de NSKA Borís Sharonov, Aproximadamente el dos por ciento de las transacciones al año se cancelan por decisiones judiciales como resultado de diversos juicios. La propiedad puede ser cuestionada en muchos casos. Estos podrían ser errores cometidos durante el registro de transacciones pasadas o, por ejemplo, casos en los que los derechos del propietario son presentados por una persona cuyos derechos fueron violados durante la privatización o enajenación de bienes inmuebles: digamos, en ese momento la persona tenía no haber alcanzado la mayoría de edad, o estar en prisión, o estar enfermo e incapacitado.
Además, la base para las reclamaciones puede ser la presencia de un poder notarial falsificado o falsificado al realizar cualquiera de las transacciones en el pasado, la ejecución de transacciones utilizando documentos falsificados o falsificados, la ejecución de transacciones por personas incapacitadas o personas que estaban bajo la influencia del engaño, el engaño, la violencia, una combinación de circunstancias difíciles, o personas incapaces de comprender el significado de sus acciones o gestionarlas, transacciones que violen los derechos de los copropietarios de bienes raíces o herederos y otros defectos en los derechos de propiedad .
Puede perder su apartamento si el vendedor padece trastornos mentales y es debidamente declarado incompetente; el inmueble adquirido está sujeto a embargo judicial por deudas del antiguo propietario, así como como consecuencia de actuaciones fraudulentas.
Riesgos: la mayoría de las veces puede perder su apartamento en caso de errores cometidos al registrar transacciones pasadas.
Seguro de título
Un mecanismo diseñado para solucionar el problema es el seguro de título, que protege los intereses del propietario en caso de pérdida inesperada del apartamento. El riesgo asegurado es la pérdida de un bien por extinción de su dominio por causas ajenas al asegurado. El seguro cubre una cantidad específica (generalmente valor comercial apartamentos en el momento de la transacción), el contrato de seguro de título también puede prever la cobertura de los gastos de conducción de los casos ante los tribunales.
La primera póliza de seguro de título en Rusia fue emitida en 1994 por la empresa Standard-Reserve. Sin embargo, según Borís Sharonov, El seguro de título no existió oficialmente hasta 1998, cuando las compañías de seguros, incluidas, en particular, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskie Vorota, etc., recibieron las primeras licencias para ofrecer seguros de título.
El experto pone un ejemplo de la práctica de seguros: en 1995 desapareció un empresario; Muchos años después, su hija, habiendo recibido con la ayuda de ciertos “profesionales” un certificado de defunción y un testamento a su favor, vendió el apartamento de su padre. “Posteriormente, la transacción fue impugnada por los familiares de la esposa del propietario desaparecido. Afortunadamente, el nuevo propietario del apartamento tenía una póliza de seguro de título y pudo defender el apartamento con la ayuda de un abogado de la compañía de seguros”, dice Borís Sharonov.
El seguro de título sólo cobró impulso con la llegada de los préstamos hipotecarios. Los bancos, conscientes de la existencia de riesgos de título, insistieron en que los prestatarios aseguraran el riesgo de pérdida de título al contratar préstamos hipotecarios.
Hoy en día, la mayoría de las aseguradoras se dedican al seguro de títulos sólo en el marco de la cooperación con los bancos y se basan principalmente en los resultados del cheque bancario del prestatario y en la pureza de la transacción, por lo que celebran dichos contratos casi automáticamente.
Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, en este caso, la compensación del seguro la recibirá el banco y no el comprador del apartamento. Es decir, en cualquier caso perderá su propiedad, el banco recibirá un seguro y lo máximo que una persona puede reclamar es la diferencia entre el pago del seguro y el saldo de las obligaciones de deuda con este banco.
Seguro: el seguro de título cubre el valor de mercado del apartamento, así como los costes de los procedimientos judiciales ante los tribunales.
Cuando pueden negarse
Según el socio director de Miel-Red de Oficinas Inmobiliarias Tatiana Saxontseva, Las compañías de seguros a veces se niegan a celebrar un contrato de seguro de título debido a un historial de alto riesgo en la transferencia de derechos sobre una propiedad: una herencia reciente bajo testamento, determinación incorrecta de acciones, ventas dobles de apartamentos en edificios nuevos, violaciones de los derechos de menores durante la privatización.
También pueden negarse a asegurar un apartamento adquirido en virtud de un contrato de alquiler, especialmente si ha transcurrido menos de un año desde el fallecimiento del beneficiario de la anualidad, en caso de herencia por parientes lejanos o venta por poder.
También hay que tener en cuenta que el seguro sólo se aplica en los casos en que las circunstancias para el pago de la indemnización surgieron independientemente del asegurado.
Si la propiedad adquirida se transfiere a otras personas en virtud de un contrato remunerado o gratuito (incluso si la persona fue engañada), no recibirá el pago del seguro.
Además, se puede rechazar el pago si el objeto asegurado no se utiliza para el propósito previsto (por ejemplo, si un apartamento residencial se utiliza como oficina), si ha habido un cambio en las características, propiedades, parámetros de diseño de la propiedad. , si el objeto está sujeto a embargo por parte del tomador del seguro (por ejemplo, por parte de las autoridades fiscales).
Problemas: la mayoría de las veces los apartamentos están asegurados por tres años, pero pueden aparecer en la puerta de su casa y amenazar con demandar incluso después de 10 años.
Escollos
Tampoco hay matices tan evidentes. El primer problema es el tiempo. La mayoría de las veces, un apartamento está asegurado por tres años; el plazo de prescripción para reclamaciones en relación con transacciones inmobiliarias es de tres años.
Sin embargo, en primer lugar, en algunos casos el plazo puede ampliarse a 10 años y, en segundo lugar, el demandante puede insistir ante el tribunal en que este plazo no debe contarse desde el momento en que se concluyó la transacción, sino desde el momento en que el demandante tuvo conocimiento de que su Se violaron derechos.
“Y puede enterarse, presentarse en la puerta y amenazar con demandar dentro de 10 o 20 años”, afirma Borís Sharonov. Es muy caro pagar un seguro durante todos estos años. El coste suele ser del 0,2 al 1 por ciento anual y, en casos especialmente difíciles, puede llegar al cinco por ciento. Es decir, se trata de decenas de miles de rublos al año por apartamento económico en Moscú.
Otro punto importante- El seguro no siempre cubrirá los riesgos en los que piensa el comprador al celebrar un acuerdo con la empresa.
“El seguro de título no es una panacea, ya que las compañías de seguros a menudo excluyen de la cobertura del seguro la ocurrencia de un evento que condujo a la ocurrencia de evento asegurado, antes de celebrar un contrato de seguro y un evento asegurado, durante el período de validez del contrato, advierte gerente general agencia "Finanzas-Inmobiliaria" Elvira Dadasheva.- Esto significa que si la razón por la cual el propietario puede perder el título debido a reclamaciones de terceros surgió antes del seguro de título (y esto es básicamente lo que sucede), y el evento asegurado ocurrió durante el período de propiedad, entonces la compañía de seguros no reembolsará cualquier cosa."
Anteriormente, estos casos eran comunes y eran un indicador de la deshonestidad de las aseguradoras; después de todo, en este caso, el seguro pierde su significado. Hoy en día, los eventos del pasado suelen estar asegurados, pero es necesario leer el contrato con atención.
“La compañía de seguros puede cuestionar el hecho mismo de que la pérdida de la propiedad se produjo por razones ajenas al control del asegurado, citando el hecho de que el comprador no verificó adecuadamente los documentos, por ejemplo, no solicitó un certificado de legalidad del vendedor. capacidad”, afirma el abogado, presidente del Gremio de Abogados del Mercado Inmobiliario" Oleg Sujov. Por lo tanto, el seguro de título no elimina la necesidad de verificar el historial de la propiedad.
Dado que el seguro de título está diseñado para proteger al comprador únicamente de los riesgos asociados con la pérdida de propiedad de la propiedad comprada, no se aplica en caso de gravamen. Compraste un apartamento.
De repente aparece en la puerta un hombre, liberado de prisión. Incluso si no era propietario de su espacio habitable, pero una vez estuvo registrado en el apartamento, tiene derecho a vivir en él, según el art. 40 de la Constitución rusa, siempre que no tenga otro hogar. Y en este caso, el seguro de título no funciona, ya que no reclama tu título. Tendrás que compartir vivienda con un extraño.
Práctica extranjera
En el extranjero, la práctica del seguro de título está más extendida y ofrece más garantías. En primer lugar, gracias a una definición más clara del concepto de “título”. EN legislación rusa De hecho, no existe; no es el título como tal lo que se asegura, sino el riesgo de pérdida de la propiedad.
En Europa y Estados Unidos, casi todas las transacciones inmobiliarias requieren un seguro de título. Según el gestor de inversiones inmobiliarias, fundador del portal Indriksons.ru Ígor Indriksons, En Estados Unidos, un objeto se asegura una vez durante toda la vida de su propietario y el asegurador paga al cliente el importe necesario para adquirir la misma vivienda en el momento del siniestro asegurado.
Le recordamos que en Rusia el monto del seguro es fijo (es decir, no tiene en cuenta posibles cambios en los precios en el mercado) y el contrato se concluye por un período determinado.
En Canadá y Alemania no es el seguro de títulos lo que opera, sino el seguro de escrituras, es decir, las garantías no las proporciona la compañía de seguros, sino el Estado. Algo sucedió: el Estado paga y luego se ocupa él mismo de los infractores y les cobra dinero.
La contribución se paga a tanto alzado en el momento de la transacción y normalmente no supera el 1-2 por ciento del coste de la vivienda. Y, por ejemplo, en Austria el pago de la garantía estatal es completamente simbólico: el 0,15 por ciento del coste del objeto.
Según los expertos, mejor manera aumentar la eficiencia del seguro de título: hacerlo de por vida, ya que los riesgos de privación de propiedad pueden surgir en cualquier momento.
Sin embargo, en los países occidentales, donde la historia de un apartamento es más transparente y los mecanismos para proteger los derechos de los propietarios están mejor establecidos, en realidad es más difícil perder los derechos sobre un apartamento. Por lo tanto, son posibles opciones económicas de seguros de vida. En Rusia, este seguro será muy caro.
El tribunal tiene bases legales muy limitadas para privar a los propietarios de sus derechos sobre la propiedad residencial. Sin embargo, existen y todo propietario de un apartamento debe recordarlos siempre. A pedido "SP" Los representantes de la comunidad jurídica nos recuerdan quiénes son los propietarios de viviendas que corren peligro y cómo se les puede confiscar su propiedad.
Pérdida de derechos de propiedad debido a mala gestión.
Por dudosa que pueda parecer esta base a primera vista, la mala gestión y la negligencia son buenas razones para el desalojo tanto de un inquilino de una vivienda municipal como del propietario de un apartamento privatizado.
Así, el artículo 293 del Código Civil implica "la extinción de la propiedad de los locales residenciales no administrados" y prescribe el procedimiento a seguir en tales situaciones. Por ejemplo, si el propietario de un apartamento no cuida su propiedad, se niega a mantenerla y repararla, y además viola el orden público en la casa y molesta a sus vecinos, entonces las autoridades municipales pueden darle una advertencia y fijar un plazo para realizando trabajos de reparación. Sin embargo, si el infractor no toma ninguna medida de represalia, el tribunal, a petición de la administración, tiene derecho a decidir vender dicho apartamento en subasta pública y pagar el producto a su propietario, además de los gastos de reparación de la vivienda y eliminación de otras consecuencias de la negligencia del antiguo propietario.
“Tal decisión”, da ejemplo el abogado Oleg Sujov, fue emitido en noviembre de 2016. La administración del distrito Morshansky de la región de Tambov presentó una demanda para despojar al propietario del apartamento de sus propietarios negligentes y vender la propiedad en una subasta pública. El motivo de medidas tan radicales fue el incumplimiento sistemático por parte de los propietarios de sus responsabilidades de mantenimiento de la vivienda, lo que provocó una total insalubridad, daños y destrucción de paredes, ventanas y suelos del apartamento”.
Durante el juicio se supo que el verdadero dueño heredó la propiedad tras la muerte de su madre, pero pronto se produjo un incendio en el apartamento, cuyas consecuencias aún no han sido eliminadas por la falta de dinero del heredero. . El tribunal, guiado por el artículo 210 del Código Civil, según el cual la carga del mantenimiento de la propiedad recae en su propietario, así como por las normas del Código de Vivienda, que no permiten la mala gestión de la vivienda, satisfizo las pretensiones de la administración. . Así, se canceló el derecho de propiedad del anterior propietario y los órganos gobierno local impuso la obligación de vender el inmueble en subasta pública. La decisión no fue apelada y entró en vigor legal.
Pérdidas de propiedad de propietarios compartidos
Como muestra la práctica judicial, es más fácil privar de la propiedad de una acción que de una propiedad en toda regla. Así lo confirmó el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia. Con su sentencia No. 78-KG 16-36 del 30 de agosto de 2016, sentó un precedente legal, esencialmente aclarando que en caso de conflicto doméstico entre dos propietarios, el propietario de una participación menor puede ser privado de ella en los tribunales. .
Los tribunales deben resolver la cuestión de la insignificancia de las acciones debido a las circunstancias cotidianas y a la imposibilidad de equiparar la parte del local residencial que pertenece formalmente al propietario al menos a algunos metros. Al resolver tales conflictos, los jueces a menudo determinan si el apartamento en disputa tiene una habitación separada correspondiente a la parte del propietario y, si falta y es difícil para los copropietarios llevarse bien en el mismo territorio, el tribunal decide el desalojo forzoso. y pago de indemnizaciones. Por cierto, fue posible forzar la compra de una participación en el apartamento incluso antes de la publicación del documento especificado. Sin embargo, hasta ahora hablábamos sólo de un metraje pequeño: 1,2 o 3 "cuadrados". Por lo general, los tribunales reconocían como insignificantes las acciones de menos de una cuarta parte y aquellas que no correspondían en tamaño a la habitación más pequeña del apartamento. Ahora lo que está en juego ha aumentado significativamente.
He aquí un ejemplo típico. El acusado poseía 1/3 de la participación en un apartamento de tres habitaciones en San Petersburgo. En los años 90, lo compró en ex marido demandantes. Pero al final no lograron convertirse en buenos vecinos. La convivencia se convirtió en una pesadilla que el poder judicial tuvo que solucionar.
La demandante, cuya parte representaba respectivamente 2/3 de la superficie habitable, acudió a los tribunales con la esperanza de privar a su vecino de sus derechos de propiedad, reconociendo que su parte era insignificante y expresó su total disposición a comprarla. Sin embargo, el hombre no reconoció los reclamos y se negó a vender. Los tribunales de distrito y municipales desestimaron la demanda. Pero la Corte Suprema anuló estas decisiones y se puso del lado del demandante. Encontró motivos para la venta forzosa de la acción en disputa y su transferencia al propietario. compensación monetaria, considerando excepcional el caso bajo consideración, y también indicó que esto es “necesario para restaurar los derechos vulnerados e intereses legítimos de otros participantes en la propiedad compartida”.
Privación de derechos de los deudores hipotecarios.
La vivienda adquirida con hipoteca y pignorada ante el banco es la única de todos los bienes inmuebles que puede ser embargada por deudas, incluso si el prestatario no tiene otro apartamento. Por lo tanto, los tribunales, por regla general, siempre satisfacen las reclamaciones del acreedor de cobrar dinero al deudor mediante la venta de bienes inmuebles en una subasta pública.
Un ejemplo reciente de la práctica judicial. Según la demanda de Sberbank, el Tribunal de Distrito Sovetsky de Rostov del Don desalojó a finales del año pasado a un deudor de un apartamento hipotecado que no pudo pagar el préstamo hipotecario a tiempo. En 2012, un hombre pidió un préstamo a 10 años para comprar una casa, pero no hacía pagos mensuales con regularidad. Como resultado, durante 4 años, la deuda no solo no disminuyó, sino que también aumentó casi una cuarta parte, teniendo en cuenta intereses y sanciones. El tribunal satisfizo las reclamaciones del banco sacando la vivienda a subasta pública y fijando el precio de venta inicial igual al importe de la deuda del prestatario.
“Probablemente”, dice el abogado Oleg Sukhov, “esta práctica pronto se repondrá con nuevas reclamaciones. Pero para ejecutar una hipoteca bienes raíces Será posible aunque sea el único que tenga el deudor. El proyecto de ley correspondiente fue elaborado por el Ministerio de Justicia. Las modificaciones del Código de Procedimiento Civil permitirán privar a una persona de su apartamento si su superficie es al menos el doble de los metros cuadrados por persona. Según la decisión del tribunal, se propone subastar públicamente las propiedades residenciales y el producto, menos la deuda, se devuelve a los propietarios, con lo que pueden comprar una vivienda de menor superficie”.
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Parece que no es necesario volver a hablar del peligro de la planificación ilegal. Pero para muchos rusos fue una sorpresa el hecho de que, debido a una reubicación descoordinada de una pared, no sólo se puede recibir una multa, sino también perder el apartamento. Y, sin embargo, el Tribunal de Distrito Golovinsky de Moscú decidió forzar la venta del apartamento de uno de estos "replanificadores" en una subasta.
El apartamento se venderá en subasta debido a la negativa del propietario a eliminar la remodelación ilegal: amplió el baño a expensas del pasillo, parte de la habitación y parte de la cocina.
"Dom" habló con representantes de la Inspección de Vivienda de Moscú, hizo preguntas a abogados y expertos del mercado inmobiliario y descubrió qué es exactamente lo que se debe hacer mal para que el apartamento pueda subastarse.
Violetta Nezhevenko, secretaria de prensa de la Inspección de Vivienda de Moscú, dice:“No se debe pensar que las reurbanizaciones ilegales a menudo provocan la venta de apartamentos en subastas. De hecho, el caso que nos ocupa debería sentar un precedente. El episodio anterior, cuando estuvo a punto de pujar, ocurrió en 2010 (el propietario del apartamento tocó un muro de carga durante la remodelación, lo que supuso una amenaza para la vida y la salud de los vecinos). edificio de apartamentos), luego enviamos el reclamo al tribunal de Nagatinsky, pero el propietario infractor recobró el sentido a tiempo, se dirigió a MZhI y eliminó todas las violaciones.
La historia de la ampliación del baño, en la que casi llegó al punto de pujar, también se prolonga desde hace varios años. MZhI recibió una señal de los vecinos en 2013 y, al mismo tiempo, el departamento entró en contacto por primera vez con el delincuente, sin embargo, el propietario permitió que los inspectores entraran al apartamento solo en la primera reunión. Seis meses después, no dio permiso para comprobar si se habían eliminado las violaciones y ignoró todos los intentos de entablar un diálogo, así como la orden emitida por la Inspección de Vivienda de Moscú para eliminar las violaciones. Como resultado, después de un año y medio, el caso llegó a los tribunales por primera vez por incumplimiento de la orden del Ministerio de Vivienda (y el plazo otorgado para ello fue bastante cómodo: unos seis meses). El delincuente simplemente no se presentó a la última reunión y el 18 de agosto se tomó la decisión de vender el apartamento en una subasta, que entró en vigor el 24 de agosto; Además, el infractor, en principio, todavía puede influir en el destino de su apartamento: ponerse en contacto con MZhI y asumir obligaciones para eliminar la remodelación ilegal. Sólo que queda muy poco tiempo para esto.
De hecho, la Inspección de Vivienda de Moscú no se propone privar a las personas de vivienda: supervisamos la seguridad de los residentes y la preservación de la integridad estructural de los edificios. Desafortunadamente, la gente no siempre comprende esto, así como a menudo no comprenden que el problema se puede resolver de manera completamente legal, sin acudir a los tribunales. Sólo para el año pasado Nos han contactado unos 5.000 ciudadanos que quieren legalizar reformas realizadas anteriormente; este año ya hay más de 4.000 y la lista de violaciones sobre las que no se puede llegar a un acuerdo no es tan larga.
Ruslan Kirnichansky, diseñador: En resumen, entonces Las prohibiciones en la reurbanización son las siguientes:- desmantelamiento estructuras portantes(pilones, muros principales); traslado de “áreas húmedas” a la parte residencial del departamento; ampliación del baño a expensas del área de la cocina y viceversa; combinar una habitación y un balcón (pero no una logia); traslado de radiadores a un área auxiliar (balcón, logia); desmantelar las paredes de contorno (externas) del edificio; organización de suelos de agua caliente; cambios en las comunicaciones generales del edificio (red de agua, alcantarillado); desmantelamiento de pozos y conductos de ventilación; cualquier intervención independiente en equipo de gas y carreteras.
Incluso la construcción de una abertura en un muro de carga en algunos casos (excepcionales, pero no obstante) puede acordarse de forma totalmente legal. Además de ampliar el baño, si el apartamento estuviera en el primer piso, no habría problemas. E incluso en la situación que existe (un apartamento de dos habitaciones en el sexto piso de un edificio de la época de Stalin), el propietario bien podría aceptar ampliar el baño a expensas del pasillo (ya que hay un área no residencial de los vecinos debajo de él). Pero la ampliación a expensas de la cocina y el salón no podrá coordinarse.
Alexander Lunin, director principal del departamento de vivienda secundaria de la agencia inmobiliaria Azbuka Zhilya: Esta reurbanización es una grave violación de la legislación sobre construcción y vivienda. Aunque en la práctica también ha habido decisiones judiciales positivas. Pero en este caso es necesario demostrar que esta remodelación es completamente segura para los residentes de la casa, para preservar la estructura de la casa, etc. - Esto es extremadamente difícil. En general, cualquier decisión de legitimar reurbanizaciones que afecten a los muros de carga sólo es posible si existe una conclusión del autor del proyecto de la casa. Estas decisiones judiciales son más bien un precedente.
¿Pero es esta una razón para perder su apartamento? Los propietarios suelen creer que el tribunal no puede privarlos de su única vivienda. Pero no es así: en este caso la decisión queda a criterio del tribunal.
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Sin embargo, me gustaría enfatizar por separado que después de la venta del apartamento en una subasta, el propietario anterior, que cometió la remodelación ilegal, recibirá todos los ingresos menos los costos. Y la obligación de eliminar la reurbanización ilegal pasará al nuevo propietario: el apartamento se venderá con ese gravamen.
Alexey Bernadsky, director de la red de oficinas inmobiliarias Est-a-Tet:
Se subasta un apartamento con una distribución ilegal se venderá con un descuento de al menos el 20, pero más probablemente entre el 35 y el 40 por ciento, dependiendo del número de postores. Comprar un apartamento con cargas es interesante precisamente por el gran descuento. En el caso de una reurbanización ilegal, los costos de eliminarla definitivamente serán compensados por el descuento que recibirá el comprador.
Repito, se trata de una medida extrema y forzosa, y éste es sólo el segundo caso en nuestra práctica en lo que respecta a una decisión judicial. A pesar de que solo en 2015, la Inspección de Vivienda de Moscú recibió alrededor de 1.500, y en 2016, alrededor de 900 quejas de vecinos sobre reurbanizaciones no autorizadas: “todos los días funciona un taladro percutor, parece que el muro de carga ha sido afectado, " etc. Por supuesto, no todas las solicitudes están confirmadas.
¿Por qué otros motivos puedes perder tu vivienda?
Oleg Golubtsov, director del proyecto inmobiliario Rambler/Rambler&Co: Es necesario dejar claros dos puntos. En primer lugar, quién es el propietario de la vivienda: el propietario del apartamento en virtud del derecho de propiedad, o el municipio, es decir, vive en el apartamento en virtud de un contrato de arrendamiento social. El segundo punto clave es si la persona desalojada dispone de otro espacio para vivir.
Puede ser desalojado de un apartamento municipal por varias razones: si la casa está siendo demolida, el apartamento se reconoce como inseguro o es necesario cambiar su estado a "local no residencial". En este caso, los residentes disponen de otras viviendas municipales. Además, el contrato de arrendamiento social puede rescindirse (y los inquilinos pueden ser desalojados) si el apartamento no se utiliza para el fin previsto; sus residentes violan periódicamente el orden público; realizar remodelaciones peligrosas, destruir comunicaciones; Durante mucho tiempo no pagan la vivienda sin una buena razón. En este caso, la comisión presenta reclamos a los vecinos y se les da tiempo para corregir todo. Sólo en caso de inacción el municipio presenta una demanda para desalojar a los inquilinos negligentes. Sólo el tribunal tiene derecho a desalojar a los inquilinos de un apartamento municipal.
Perder un apartamento privatizado es bastante difícil. Por ejemplo, no pueden desalojar a alguien de su única vivienda por deudas de vivienda y servicios comunales. Es diferente si la casa se compró con fondos hipotecarios. En este caso, de acuerdo con la Ley "Sobre Hipotecas", puede perder su espacio habitable si viola los términos del contrato de préstamo: proporcionar el apartamento como garantía a otro prestamista, vender el apartamento sin el consentimiento del banco o no pagar. el préstamo por tres meses o más. Además, apartamento hipotecario puede perderlo si allí se realizan reparaciones inseguras, incluida una remodelación ilegal.
Elena Tikhonova, abogada de KA Yukov y socios: Al perder su apartamento, los propietarios pueden hacer cola para recibir una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social, pero esas colas duran años y décadas. Además, los ciudadanos deben ser reconocidos como pobres en la forma prescrita por la ley.
Oleg Sujov, abogado: La ley permite el desalojo del propietario de una vivienda sólo en dos casos. En primer lugar, en una situación en la que el propietario ha acumulado una gran deuda y el propietario y los miembros de su familia tienen otras viviendas. En segundo lugar, siempre que el propietario utilice el apartamento para otros fines (organizó allí un hotel o abrió un taller textil), viole sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, administre mal la vivienda e ignore las advertencias de las autoridades locales.
En estos casos, el tribunal, a petición de las autoridades municipales, podrá decidir vender la vivienda en subasta pública. El producto de su venta, menos los costos de ejecución de la decisión judicial, se transfiere al antiguo propietario de la propiedad. La mayoría de estos casos están relacionados específicamente con el cobro de deudas: por otros motivos, la terminación de la propiedad de un apartamento fue extremadamente rara en 2016; el número de episodios de este tipo en Rusia no llegó ni a 130;
