Valor catastral de bienes inmuebles a efectos fiscales. Valoración catastral de bienes inmuebles en Rusia Metodología para determinar el valor catastral de bienes inmuebles

Objetos inmobiliarios.

Concepto

¿Qué es el valor catastral?

Este concepto caracteriza el precio que el estado designado para un apartamento o casa específica.

Este valor es condicional y es fijo. exclusivamente en documentos de Rosreestr(ya que su determinación la lleva a cabo esta organización).

Desafortunadamente, a pesar de los cambios realizados en 2012 en el mecanismo para calcular este valor, el precio sigue siendo bastante significativo hasta el día de hoy.

Sin embargo, en comparación con el precio de inventario de bienes inmuebles utilizado anteriormente, el KS está actualmente más cerca de las condiciones reales.

La diferencia entre valor de mercado y catastral se debe, en primer lugar, a que se calcula a través de evaluación masiva viviendas, edificios o terrenos existentes en esta clase.

En este caso no se realiza un análisis individual. Sin embargo, es sobre la base del Tribunal Constitucional que actualmente se realizan todos los cálculos de la carga fiscal sobre el inmueble presentado.

¿En qué consiste?

Dado que KS es una cantidad matemática, su cálculo se produce según ciertas reglas.

Estas reglas están aprobadas por el reglamento interno de Rosreestr, según el cual se debe realizar la revaluación. cada cinco años.

Esto se debe al hecho de que durante ese período de tiempo el precio promedio de un objeto en particular puede cambiar, cómo puede cambiar la infraestructura alrededor del sitio. Lo que se suele tener en cuenta a la hora de calcular este importe:

Después de evaluar todos los parámetros especificados, método de cálculo matemático Se forma el valor de objetos inmobiliarios específicos.

Sin embargo, este valor es aproximado y a menudo difiere bastante del precio de mercado, ya que no tiene en cuenta las características individuales (por ejemplo, la arquitectura del edificio en el que se encuentra el apartamento o la distribución interna de la casa).

¿Cuál es el procedimiento de determinación?

Lamentablemente, aún no se ha determinado el procedimiento mediante el cual se deben realizar todos los cálculos; hasta ahora, todas las organizaciones de tasación que realizan la valoración catastral en virtud de un contrato estatal celebrado con los departamentos de Rosreestr, Tratar todos los objetos de manera diferente..

Es decir, aún no se ha formado una metodología de cálculo unificada. Las regulaciones de evaluación aprobadas por Rosreestr formulan solo una lista de aquellos componentes a partir de los cuales se deben generar datos.

Sin embargo, cada organización tiene su propia metodología para interpretarlos. Es por ello que la diferencia en la cifra obtenida con base en los resultados de las actividades realizadas hasta la fecha lo suficientemente grande.

Sin embargo, si no es posible obtener información exactamente de esta manera, existe el deseo de calcularlo todo usted mismo.

Es necesario estipular de inmediato que el cálculo. un procedimiento bastante complicado, cuyo resultado puede no corresponderse con la realidad (por ejemplo, se cometió un error en el coeficiente inicial a partir del cual se realiza el cálculo, o se calculó incorrectamente el área del objeto de interés).

La opción de cálculo más común se basa en el indicador KS específico de un metro cuadrado de inmueble establecido para una región específica.

Para calcularlo tomamos tasa impositiva en terrenos o bienes establecidos para la región, y multiplicado por 200. El valor resultante debe multiplicarse. por área zona o apartamento (casa) de interés. Esta cantidad será considerada el valor catastral de un inmueble concreto.

Sin embargo, al realizar un cálculo independiente, debe recordarse que, como se mencionó anteriormente, puede haber un error en el mismo, por lo que los cálculos posteriores, por ejemplo, el monto del impuesto, puede resultar incorrecto.

Por lo tanto, para obtener información confiable y de alta calidad es necesario contactar con unidades especializadas que participan oficialmente en la determinación del valor de los bienes inmuebles.

El KS de objetos inmobiliarios es un valor aproximado en comparación con el precio de mercado, ya que no tiene en cuenta las características individuales de un apartamento o terreno, aunque la ubicación territorial es uno de los aspectos clave al realizar una evaluación.

Actualmente no existe una metodología unificada para calcular este valor, pero sí una lista de aspectos clave que deben analizarse.

Es por esta razón que es suficiente Es difícil calcular este valor usted mismo.– esto está plagado de errores y de una interpretación incorrecta del importe total.

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Los actos legislativos de la Federación de Rusia definen que por valor catastral de un inmueble debe entenderse el precio de mercado de los objetos, que los expertos determinan mediante valoración masiva, gracias a un análisis en profundidad del estado actual del mercado y de los precios existentes en el mismo. en relación con una determinada fecha del calendario.

Si es imposible, por diversas razones objetivas, determinar el precio utilizando un método generalmente aceptado, el precio de cada objeto se determina individualmente.

La determinación del precio de un objeto, que se establece como resultado de una evaluación realizada por especialistas, es un factor muy importante en la formación, y el resultado se tiene en cuenta en cualquier transacción realizada con bienes inmuebles.

Es necesario determinar el valor de la propiedad por peritos; en base al precio establecido, se calcula el alquiler y se establecen los montos de rescate de la propiedad.

Marco legislativo

Las actividades de valoración en la Federación de Rusia están reguladas por la Ley Federal No. 135, firmada el 29 de julio de 1998. El acto legislativo no solo define el concepto de valor, sino que también define los sujetos de este proceso, establece requisitos para los contratos celebrados y la documentación de informes presentada a las estructuras catastrales.

La Ley Federal No. 135 se convirtió en la base para la adopción legislativa del FSO No. 4 (Orden No. 508 del Ministerio de Desarrollo Económico de 22 de octubre de 2010).

La aprobación del FSO N° 4 permitió regular cualitativamente el procedimiento de evaluación, estableciendo un nuevo orden legislativo en la dirección de las actividades de valoración, correspondientes a una economía de mercado.

Razones del procedimiento.

Estipula que la base para iniciar el proceso puede ser un acuerdo firmado entre el cliente y la persona que realiza la evaluación. Un acuerdo para fijar el precio se concluye con una persona jurídica o civil que ha celebrado un contrato de trabajo con el cliente.

La revalorización de bienes inmuebles suele estar asociada a motivos que afectan al valor de mercado y se convierte en uno de los motivos de la revalorización. Tales razones incluyen:

• cambios que han ocurrido en el mercado;
• desgaste rápido del objeto;
• inflación.

¡Atención! La base para restablecer el precio de un objeto pueden ser decisiones judiciales, así como una resolución del organismo autorizado.

Requisitos FSO No. 4 para determinar precios

Los requisitos establecidos por el FSO No. 4 indican algunas características durante el procedimiento. El acto aprobado legislativamente determina que:

1. El precio de los objetos se fija en la fecha del calendario en la que se crea una lista de objetos preparada para determinar el precio. El precio es válido el día en que se forma la lista.
2. Deben justificarse los métodos seleccionados y los métodos desarrollados para determinar con precisión el precio. Se realizan mediante programas de modelado por ordenador o, alternativamente, sin el uso de un PC (es decir, manualmente en papel).
3. Los métodos utilizados para el estudio del valor no tienen en cuenta los gravámenes existentes, salvo las servidumbres legalmente establecidas.

¿Qué tipos de edificaciones se consideran?

El objeto de tasación puede ser cualquier bien inmueble., si los datos al respecto están almacenados en el Comité de Propiedad del Estado en el momento del inicio del procedimiento. La información registrada en el catastro es el principal requisito del FSO No. 4 para iniciar el proceso de evaluación. Por lo tanto, si un edificio no se tiene en cuenta en el catastro, no se puede determinar su valor.

Una de las estructuras regionales le proporciona una lista de los edificios compilados y preparados para su evaluación, según la solicitud del cliente. La lista de objetos se agrupa según características similares entre sí para aplicar ciertos métodos de aproximación a cada grupo individual que permitan establecer el costo.

La creación de un listado de inmuebles implica obtener información detallada sobre las características técnicas de los objetos preparados para el trámite.

Procedimiento

Los actos legislativos han regulado el proceso de valoración de bienes inmuebles, por lo que este proceso puede realizarse sin especiales dificultades. Todo el procedimiento FSO se divide en determinadas etapas., y basta que los autorizados para fijar el coste del objeto se atengan a las normas establecidas por la ley.

Etapas de implementación

De acuerdo con las leyes de la Federación de Rusia, la determinación puede ser realizada por personas civiles y jurídicas que tengan las calificaciones adecuadas y un documento que otorgue el derecho a este tipo de actividad.

El proceso de evaluación se realiza por etapas e implica las siguientes acciones:(enumerados en orden desde el inicio hasta el final del proceso):

A continuación se muestra un modelo de certificado del valor catastral de una propiedad:

¿Por qué métodos se determina?

Para construir el modelo seleccionado para la formación del precio catastral, el especialista analiza una gran cantidad de información recopilada sobre los precios que se han desarrollado en el mercado inmobiliario actual. Es importante que toda la información sea precisa.

En una situación en la que la información general recopilada por el tasador sobre un grupo de edificios similares no es suficiente para construir un modelo específico, entonces Cada objeto específico se evalúa individualmente.

Al determinar el valor catastral, el especialista utiliza datos sobre la estructura tomados de, así como documentación de gestión territorial y otros datos obtenidos de diversas agencias y organizaciones gubernamentales. Lo principal es que los datos tienen una base empírica.

¿Dónde se registran los resultados de la investigación?

Los resultados generados, que permitieron determinar el valor catastral de los inmuebles, implican la elaboración de un informe por parte del especialista que realizó el trámite de valoración.

Según la ley, se asignan exactamente 7 meses para redactar un informe con los resultados obtenidos a partir de la fecha calendario de celebración del contrato para el procedimiento de evaluación.

Una copia del informe elaborado durante el proceso de tasación se transfiere a la cámara catastral, donde se redacta un acta de aprobación de los resultados de la tasación del objeto. La fecha de entrada en vigor de la ley se considera la fecha de aprobación legislativa de los resultados obtenidos.

El procedimiento para determinar el precio de un objeto, prescrito en la legislación de la Federación de Rusia y regulado por el FSO No. 4, permite a los tasadores realizar de manera eficiente y efectiva el trabajo que se les asigna.

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De conformidad con el artículo 19 de la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia" (Legislación recopilada de la Federación de Rusia, 1998, No. 31, Art. 3813; 2006, No. 31, Art. 3456; 2007, N° 29, Art. 3482;

Si es imposible incluir todos los factores de valoración en el modelo de valoración masiva del valor catastral y siempre que se disponga de los valores de los factores de valoración correspondientes, se introducen los ajustes pertinentes;

2) método de un objeto de evaluación típico (de referencia).

Una descripción del método se presenta en . Este método de valoración se utiliza en ausencia de información de mercado suficiente para construir un modelo estadístico para un grupo (subgrupo) de objetos de valoración;

3) métodos de modelación basados ​​en indicadores específicos de valor catastral (UCV).

Una descripción del método se presenta en . El método se utiliza para grupos (subgrupos) de objetos de valoración similares a grupos (subgrupos) de objetos de valoración, cuyo valor catastral se determina con base en la construcción de modelos estadísticos, en los casos en que no sea posible utilizar el método de modelado estadístico. y el método de valoración típico de un objeto debido a la falta de información precisa sobre la ubicación del objeto de valoración y sus demás características;

4) método de indexación de resultados pasados.

Una descripción del método se presenta en . Este método de valoración se utiliza para grupos (subgrupos) de objetos inmobiliarios distintos de los terrenos, cuyas características no han cambiado con respecto a la valoración catastral estatal anterior.

6.2.1. Construcción de modelos de valoración catastral (modelo estadístico).

El modelo de valoración catastral se entiende como una fórmula matemática que refleja la relación entre la variable dependiente (valor catastral) y los valores de las variables independientes (factores de valoración de los objetos objeto de valoración).

El procedimiento para la construcción de un modelo de valoración catastral:

1) determinar un método para modelar la influencia de la ubicación de los objetos de evaluación;

2) determinar la composición de los factores de valoración incluidos en el modelo de valoración catastral, teniendo en cuenta la ubicación de los objetos de valoración;

3) determinar el tipo de modelo de valoración catastral;

4) determinación de los coeficientes del modelo de valoración del valor catastral;

5) análisis de la significancia estadística del modelo de valoración catastral;

6) probar el modelo de valoración catastral en una muestra de control.

6.2.1.1. Los principales métodos para modelar la influencia de la ubicación de los objetos de tasación (incluido el factor de ubicación de los objetos de tasación en el modelo de tasación de valor catastral) son:

1) uso del coeficiente de ubicación definido para la zona de precios;

2) uso de la superficie de respuesta de valor a la ubicación de los objetos de evaluación;

3) utilizar el valor de las distancias (rangos de distancias) de los objetos de influencia (factores formadores de precios) de los objetos de evaluación.

El coeficiente de ubicación muestra en qué medida el valor específico de los bienes inmuebles en una zona de precios específica difiere del valor de los bienes inmuebles en todo el territorio evaluado. El coeficiente de ubicación para una zona de precios se calcula como la relación entre el precio promedio de las transacciones (ofertas) en la zona de precios y el precio promedio de todas las transacciones (ofertas). Para calcular dicho coeficiente, se puede excluir de los precios de transacción (oferta) la influencia de otras características, con excepción de la ubicación, mediante el análisis de regresión.

La superficie de respuesta al costo es una ilustración cartográfica de la función del costo de ubicación en función de las coordenadas. La superficie de respuesta es una gráfica tridimensional de valores continuos del coeficiente de ubicación (eje Z) versus coordenadas geográficas (ejes X e Y).

Si la ubicación se modela utilizando una superficie de respuesta costo-ubicación, el resultado puede “ampliarse” (reducirse a algunas zonas de precios) para producir coeficientes uniformes en todas las zonas de precios.

El coeficiente de ubicación para la zona de precios se utiliza además en el modelo de evaluación del valor catastral.

Cuando se utilizan valores de distancia de objetos que afectan el costo de los valores especificados (por ejemplo, la distancia desde el centro de la ciudad), se utilizan como variables en el modelo estadístico.

6.2.1.2. La selección de factores formadores de precios de los objetos de valoración para la construcción de modelos de valoración catastral se puede realizar mediante dos métodos: experto y (o) correlación-regresión.

El método experto implica la selección de factores de fijación de precios para los objetos de valoración basándose en la opinión de expertos. Debe justificarse la elección de cada factor de valoración para los objetos de valoración.

El método de correlación-regresión implica seleccionar objetos de evaluación como factores de fijación de precios para construir modelos de esos factores correspondientes a coeficientes de significancia (determinación) cuyos valores son al menos 0,3.

La determinación de los valores de los coeficientes del modelo de valoración del valor catastral (calibración del modelo) se realiza mediante métodos matemáticos, los principales de los cuales son el análisis de regresión y el método de retroalimentación.

6.2.1.3. Se deberá justificar el tipo de modelo de valoración catastral. El análisis de la significación estadística del modelo de valoración catastral se realiza mediante indicadores correspondientes al tipo de modelo de valoración catastral seleccionado y al método de calibración.

Sólo se consideran modelos estadísticamente significativos para evaluar el valor catastral.

En ausencia de modelos estadísticamente significativos para evaluar el valor catastral para este grupo, se lleva a cabo una recopilación y procesamiento adicional de información de mercado y (o) reagrupación de objetos inmobiliarios en función de la proximidad de los valores de los factores de costo y el precio. nivel de transacciones (ofertas).

Se llevan a cabo análisis de calidad adicionales solo para modelos estadísticamente significativos para evaluar el valor catastral (análisis en una muestra de control, es decir, parte de las transacciones (ofertas) que no se utilizaron en la construcción del modelo, pero que se reservaron para analizar la calidad del modelo de valoración del valor catastral). La muestra de control debe ser de un tamaño suficiente para garantizar la significancia estadística de los resultados de la prueba del modelo de evaluación del valor catastral.

Si como resultado de la selección de modelos para la evaluación del valor catastral en base a criterios de calidad se seleccionó más de un modelo, se selecciona el modelo de mejor calidad entre los modelos seleccionados.

En ausencia de modelos de valoración de alta calidad para este grupo, se lleva a cabo una recopilación y procesamiento adicional de información de mercado y (o) reagrupación de objetos inmobiliarios en función de la proximidad de los valores de los factores de costo y el nivel de precios de las transacciones. (ofertas). Un modelo para evaluar el valor catastral se considera adecuado para el cálculo posterior del valor catastral si los parámetros de calidad del modelo están dentro de límites aceptables y tienen un valor cercano en las muestras de entrenamiento y control.

El modelo elegido para el cálculo debe cumplir con el requisito de explicabilidad, así como brindar la capacidad de analizar la sensibilidad del resultado final en función de cambios en los factores.

El requisito de explicabilidad significa la capacidad de explicar la dependencia del resultado de los parámetros de entrada, así como la correspondencia de esta dependencia con los datos del mercado inmobiliario. El análisis de sensibilidad muestra cuánto cambia el valor determinado mediante el modelo de valoración catastral cuando cualquier factor cambia en un monto determinado.

6.2.1.4. A partir de los resultados de la construcción de un modelo para evaluar el valor catastral, se realiza una descripción de un objeto típico. La descripción de un objeto típico se lleva a cabo en el contexto de los factores formadores de precios, indicando los rangos de valores de los factores formadores de precios para el grupo (subgrupo) correspondiente, así como indicando el nivel promedio de valor catastral, calculado. sobre la base del modelo correspondiente, para zonas de precios y distritos municipales (distritos urbanos). La descripción de un objeto típico indica tanto los factores de precio incluidos en el modelo de valoración como los no incluidos.

6.2.2. Método de un objeto de evaluación típico (de referencia).

El método de evaluación de un objeto estándar (de referencia) es determinar el costo de un objeto estándar (de referencia). Se pueden realizar ajustes al costo de un objeto estándar (de referencia), teniendo en cuenta la diferencia en las características de precio del objeto de valoración del objeto de valoración estándar (de referencia).

El método de tipo objeto es el siguiente:

1) se determina un grupo (subgrupo) de objetos de evaluación en el que es posible (conveniente) tipificar los objetos de evaluación;

2) se determina la base para la tipología: una característica o grupo de características de los objetos de evaluación, a partir de las cuales es posible agrupar los objetos de evaluación por tipo;

3) se realiza una tipología de objetos de evaluación;

4) se forma un objeto de evaluación estándar;

5) se determina el costo de un objeto de valoración típico;

6) dependiendo del tipo de uso de los objetos de valoración, se podrán realizar ajustes en el valor de los objetos de valoración cuando se les extienda el coste de un objeto de valoración estándar.

6.2.3. Método de modelado basado en UPKS.

Cálculo del valor catastral de objetos de valoración con base en el UCD de objetos inmobiliarios de otros grupos (subgrupos) de objetos de valoración.

Este método implica modelar utilizando indicadores específicos de valor catastral determinados para otros grupos (subgrupos) de objetos.

El método se utiliza en los casos en que no es posible utilizar el método de modelado estadístico y el método de objeto estándar debido a la falta de información sobre la ubicación exacta del objeto de valoración y sus otras características precisas, es decir, cuando no hay valores. ​​de factores de fijación de precios que necesitarían ser sustituidos en el modelo de valoración catastral, obtenidos como resultado de la aplicación de un método de modelación estadística o un método de objeto típico. El método se puede utilizar para determinar el valor catastral de objetos de construcción sin terminar o de objetos de finalidad indeterminada (objetos de otros fines).

El método es el siguiente:

1) se determina el nivel de detalle de la ubicación del inmueble (manzana catastral, asentamiento, municipio);

2) el valor medio del indicador específico del valor catastral de los objetos de valoración que son similares en el tipo de uso de los grupos (subgrupos) de objetos de valoración existentes dentro de la unidad territorial (barrio catastral, asentamiento, municipio) en el que se encuentra el objeto de valoración se determina la ubicación;

3) el valor catastral del objeto de valoración se determina multiplicando el valor medio del indicador específico del valor catastral de los objetos de valoración de grupos (subgrupos) de objetos de valoración similares en tipo de uso en el trimestre catastral (si no en el catastral trimestre - en el área poblada o municipio) en el que se encuentra el objeto estimaciones para su área.

En el marco de este método, los valores promedio de SVKS se pueden determinar teniendo en cuenta las características conocidas del objeto que se está evaluando (material de la pared, piso (número de pisos), etc.).

6.2.4. Método de indexación de resultados pasados.

Este método de determinación del valor catastral de un grupo de objetos consiste en indexar los valores del valor catastral de los proyectos de construcción de capital establecidos como resultado de la valoración catastral previa.

6.3. Enfoque rentable.

6.3.1. El modelado dentro del enfoque de costos se basa en determinar la dependencia de los costos de reemplazo de los objetos de evaluación con base en indicadores de costos específicos para la construcción de instalaciones básicas.

Se entiende por objetos básicos los objetos inmobiliarios que más se acercan en sus características al grupo (subgrupo) correspondiente de objetos de tasación.

6.3.2. Los grupos (subgrupos) de objetos inmobiliarios, cuyo valor catastral está determinado por el enfoque de costos, se dividen según los tipos de uso de los objetos de evaluación con la división de los objetos según la clase de esquema estructural y la calidad. clase del objeto (el nivel de acabado de los revestimientos y la calidad de los servicios públicos), la clase de su capital, las condiciones de construcción, etc.

Si no hay información disponible sobre algún parámetro, este parámetro se determina con base en supuestos o no se incluye en la agrupación.

6.3.3. Al determinar el valor catastral, se recomienda utilizar los costos de reposición como base de cálculo.

Los costos de reposición son una estimación de los costos de construcción o adquisición de una propiedad nueva, moderna y equivalente a la fecha de valoración. Se recomienda considerar los costos de financiamiento durante el período de construcción con fondos propios si esto corresponde a las condiciones habituales para la construcción de un inmueble en el segmento correspondiente del mercado de tasación. La compensación por el uso de fondos de inversión en la construcción durante la construcción se puede tener en cuenta al calcular el monto de las ganancias comerciales mediante el método de compensación de los costos de oportunidad (técnicas de enfoque de ingresos) u otros métodos que reflejen el exceso de los precios vigentes en el mercado sobre los costos. de crear una propiedad inmobiliaria.

Al calcular el monto de la ganancia de un empresario utilizando el método de compensación de costos de oportunidad, es necesario tener en cuenta todas las inversiones asociadas con la creación de una propiedad inmobiliaria, incluidas las inversiones necesarias para adquirir derechos sobre un terreno, así como como el tiempo necesario para realizar los trabajos de ingeniería, levantamiento y diseño, y aprobación del proyecto.

El desgaste físico es una pérdida de utilidad de un inmueble o de sus componentes asociada a un factor temporal (envejecimiento natural) o condiciones de operación, que conduce a una pérdida de valor.

El desgaste físico se calcula en base a los datos de la documentación técnica. Al utilizar datos de documentación técnica, se debe tener en cuenta la fecha de finalización de esta documentación. Cuando se utilizan datos históricos (la fecha de finalización es más de 1 año a partir de la fecha de evaluación), se debe realizar un ajuste por condición. Si hay suficiente información sobre el deterioro físico de los objetos, se recomienda construir un modelo de acumulación de desgaste por objetos de un grupo, desglosado por objetos similares en condiciones de operación similares (centros desarrollados de una entidad constitutiva de la Federación Rusa Federación, territorios deprimidos).

Para lograr los objetivos de realizar una evaluación catastral, se permite utilizar diferentes modelos de deterioro físico para diferentes grupos (subgrupos) de objetos de evaluación. Debe tenerse en cuenta que el valor máximo calculado de desgaste físico no puede exceder los valores máximos de desgaste durante el funcionamiento de los objetos evaluados, salvo en los casos que confirmen la necesidad de su demolición.

La obsolescencia funcional representa la pérdida de utilidad por ineficiencia que caracteriza al bien valorado respecto de su sustituto, siempre que dicha pérdida resulte en una pérdida de valor del bien valorado. La obsolescencia funcional se tiene en gran medida en cuenta cuando se utiliza en los cálculos de costos de reposición de bienes inmuebles.

La obsolescencia externa (económica) es una pérdida de utilidad de una propiedad causada por factores económicos o de ubicación externos a la propiedad en cuestión, lo que resulta en que la propiedad pierda su valor.

En los casos en que, debido a la falta de información de mercado suficiente, sea imposible determinar de manera confiable la obsolescencia económica y (o) funcional de los objetos de valoración catastral, solo se tiene en cuenta la depreciación física, es decir, una disminución en el costo de construcción. un nuevo objeto por el monto de la depreciación. El deterioro físico de los objetos de valoración catastral se determina con base en el método de edad efectiva. En estas Directrices se indica la vida útil de las instalaciones de construcción de capital, que se tiene en cuenta al determinar el desgaste físico durante la evaluación masiva de las instalaciones de construcción de capital.

Al calcular el desgaste físico, se supone que si la edad cronológica del objeto que se evalúa es 0,6 - 1,0 o más que su vida útil estándar, se supone que el objeto se mantuvo en buen estado de funcionamiento mediante reparaciones periódicas, en las cuales el objeto no fue restaurado hasta que quedó nuevo, y solo se eliminaron los defectos visibles y las deficiencias existentes que podrían afectar las características de rendimiento. Además, si la edad cronológica es del 60 por ciento o más de su vida útil estándar, la cantidad de desgaste acumulado se considera igual al 60%; y si la edad cronológica es igual o excede la vida útil estándar del objeto evaluado, entonces la cantidad de desgaste acumulado se toma igual al 70 por ciento.

En el caso de una reparación o reconstrucción importante de un objeto, la fecha de finalización de la reparación o reconstrucción importante se toma como fecha de puesta en funcionamiento del objeto (la fecha de inicio de su vida útil estándar).

6.3.3.1. Al evaluar locales en edificios y estructuras utilizando el enfoque de costos, se recomienda calcular el costo del edificio o estructura del que forman parte los locales, en función de la proporción del área o volumen de construcción relacionado con estos locales en el área total o Volumen de construcción del edificio o estructura. Asimismo, en el marco del enfoque de costes, no se realizan mayores ajustes en cuanto a planta ocupada, características visuales, tipo de acceso, etc.

6.3.3.2. La evaluación de los proyectos de construcción inacabados se lleva a cabo en total conformidad con la evaluación de las instalaciones encargadas. En este caso, es necesario tener en cuenta el porcentaje de preparación del proyecto de construcción sin terminar, la fecha de inicio de los procedimientos de construcción (o permiso de construcción), la fecha de suspensión de los trabajos de construcción e instalación, así como la presencia de Medidas para la conservación del proyecto de construcción inacabado.

El porcentaje de preparación de un proyecto de construcción sin terminar (en ausencia de evidencia documental) se puede calcular en función de la fecha de emisión del permiso de construcción, la fecha de evaluación y la fecha de finalización de la construcción del proyecto de construcción sin terminar en cuestión ( normativo o típico de una región determinada).

6.3.3.3. Los costos de construcción (reproducción, reemplazo) de los objetos de tasación se calculan sobre la base de estándares de construcción estimados, es decir, sobre la base de estándares de estimación estatales, industriales, territoriales, empresariales o individuales que forman un sistema de fijación de precios y estimaciones. estandarización en la construcción, utilizando los correspondientes índices de precios aprobados en la construcción para trabajos de construcción e instalación utilizados en las estimaciones de costos para la construcción industrial y de vivienda y civil, y los coeficientes de transición de los precios del área base al nivel de precios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

Si hay varios estándares de estimación para un objeto estándar en particular, se aplican primero los estándares de estimación territorial (regional). Si no existen o no están aprobados, se seleccionan otros libros de referencia sobre los costos de construcción de los grupos de objetos correspondientes y se justifica dicha elección.

6.4. Enfoque de ingresos.

6.4.1. El uso del enfoque de ingresos es posible tanto para determinar el costo de los objetos de valoración de referencia con el modelado posterior de los resultados del cálculo para objetos de valoración similares, distinguidos por un único conjunto de factores de valoración principales, como para modelar el costo de grupos individuales (subgrupos). de objetos de valoración. Dependiendo del método de uso elegido, se utiliza una u otra agrupación de objetos de evaluación. Al mismo tiempo, no se excluye que para objetos de un tipo de uso se elija un principio de cálculo y, en consecuencia, de agrupación, y para otros, un segundo.

6.4.2. En el marco del enfoque de la renta, el valor de un inmueble se puede determinar:

1) método de capitalización directa;

2) el método de descuento de flujos de efectivo.

Los objetos de valoración se evalúan sobre la base de los indicadores de rentabilidad de su uso característicos del segmento de mercado correspondiente, sin tener en cuenta el gravamen real de las relaciones de alquiler y los indicadores individuales de la eficiencia de su uso.

6.4.3. La implementación de técnicas del enfoque de ingresos se lleva a cabo capitalizando o descontando los ingresos operativos netos asociados con el uso de objetos de valoración. Esto no tiene en cuenta los impuestos asociados con su propiedad, incluidos los impuestos a la propiedad de organizaciones e individuos, el impuesto a la tierra, así como el impuesto a la renta corporativa y el impuesto a la renta personal.

Al determinar el ingreso operativo neto, el ingreso bruto potencial determinado sobre la base del alquiler de mercado vigente en la fecha de evaluación para propiedades similares se ajusta teniendo en cuenta el nivel promedio de subutilización y los gastos operativos (principalmente costos de servicios públicos y el costo de las reparaciones en curso). ).

La determinación del valor de los activos inmobiliarios utilizando el método de capitalización directa se realiza dividiendo el ingreso operativo neto típico por año por la tasa de capitalización total de los activos que se están valorando. La tasa de capitalización global se calcula de acuerdo con las condiciones del mercado mediante la relación entre los ingresos operativos netos anuales provenientes del alquiler de los objetos evaluados y los precios de transacciones (ofertas) comparables para los objetos evaluados. Si es imposible calcular los ingresos operativos netos y (o) las tasas de capitalización de bienes inmuebles generadores de ingresos basándose en la información del mercado, se aplican los indicadores apropiados especificados en estas Directrices si no contradicen los datos del segmento correspondiente de la mercado inmobiliario.

Para objetos de valoración con fluctuaciones pronunciadas en los ingresos, se recomienda utilizar cálculos de flujo de caja descontado. Al calcular descontando flujos de efectivo, se recomienda utilizar una tasa de descuento nominal e incluir la inflación prevista en el segmento inmobiliario considerado en el modelo de cálculo.

El método de flujo de efectivo descontado se aplica a los flujos de efectivo futuros con cualquier pronóstico de cambios en el tiempo y determina su valor presente descontando a una tasa correspondiente al retorno de la inversión. La tasa de descuento caracteriza la reducción (descuento) de todos los flujos de efectivo (ingresos) comunes en un determinado segmento del mercado en diferentes períodos de tiempo, incluso de su posible venta en el futuro. Si es imposible determinar las tasas de descuento basándose en información confiable sobre las condiciones de venta de los objetos de tasación con contratos de arrendamiento válidos, es posible utilizar como tasa de descuento las tasas de préstamos para transacciones que son habituales para este segmento del mercado.

VII. Determinación del valor catastral como parte de un cálculo individual.

7.1. Se puede utilizar el cálculo individual al determinar el valor catastral en los siguientes casos:

1) se requiere determinar el valor de un objeto de referencia (condicional) con determinadas características, en relación con el cual se modelarán los valores de los objetos de evaluación;

2) se requiere determinar el valor de objetos inmobiliarios específicos a fin de proporcionar una cantidad suficiente de información sobre el mercado (segmento de mercado) de los objetos de tasación para su posterior procesamiento estadístico. Se recomienda mantener al mínimo el número de propiedades calculadas individualmente;

3) el cálculo mediante procesamiento estadístico de objetos debido a información insuficiente sobre el mercado (segmento de mercado) de los objetos evaluados es imposible.

7.2. Se realiza un cálculo individual para ingresar el valor en el catastro inmobiliario estatal en función del tipo de uso real de la propiedad que se está tasando. El análisis del uso más efectivo a la hora de determinar el valor catastral de un terreno se lleva a cabo únicamente cuando se evalúan terrenos no urbanizables. Si existen motivos suficientes, basados ​​​​en hechos específicos y condiciones legalmente permitidas para el uso del territorio, para creer que el tipo de uso de la propiedad evaluada cambiará (teniendo en cuenta el desarrollo futuro debido a un cambio en el tipo de uso). ) y este cambio conducirá a mayores ingresos por el uso de este objeto o su venta (enajenación), esto debe tenerse en cuenta al elaborar modelos para determinar el valor catastral de dicho objeto.

7.3. Para objetos cuyo valor está formado principalmente por el valor del negocio (complejos hoteleros, balnearios, gasolineras, etc.), cuando se utilizan enfoques comparativos y de ingresos, es necesario resaltar la contribución del negocio al valor de la propiedad, así como así como la parte del valor de los bienes muebles que son objeto independiente del impuesto sobre la propiedad:

7.4. La evaluación de los terrenos que forman parte de un único complejo productivo y tecnológico (un solo inmueble basado en conexiones productivas, tecnológicas y de otro tipo estables) se lleva a cabo sobre la base de una evaluación de todo el complejo. El costo de un terreno específico u otra propiedad que forme parte de un único complejo tecnológico y de producción se calcula en proporción a su contribución a la generación de ingresos de este complejo, y (o) los costos de su creación, o en proporción a su participación en el área u otras características físicas. En caso de una discrepancia significativa (más del 20%) entre los resultados del cálculo en el marco del enfoque basado en costos y otros enfoques para la evaluación de los objetos considerados, es necesario analizar las razones de tales discrepancias y tomar la decisión ajustes necesarios. Se recomienda que todos los ingresos que excedan lo suficiente (justificado por el mercado) para compensar los costos de creación del complejo en cuestión, teniendo en cuenta el monto de las ganancias comerciales, se clasifiquen como ingresos comerciales y no se tengan en cuenta en el costo de bienes raíces.

7.5. Al realizar una evaluación individual de proyectos de construcción de capital (CCS), el objeto principal de la CCS debe incluir instalaciones auxiliares que no sean objetos independientes de registro catastral.

La evaluación de estructuras se realiza principalmente mediante un enfoque de costes. Es posible utilizar los enfoques comparativo y de ingresos, sin embargo, se debe tener en cuenta el posible impacto en el resultado del cálculo de los bienes muebles, así como de los objetos que pueden ser objetos independientes de registro catastral, incluidos los terrenos.

7.6. Como datos iniciales para el modelado, así como para establecer el valor catastral, el Contratista puede utilizar los resultados de otras evaluaciones: informes sobre la determinación del valor de mercado de los objetos proporcionados por el Cliente (incluidos los encargados por los titulares de los derechos de autor de estos objetos) para aumentar la fiabilidad de los resultados de la valoración catastral. En este caso, la decisión de utilizar dichos informes, así como la responsabilidad por los resultados de su uso, recae enteramente en el Contratista.

VIII. Control de calidad de los resultados de la determinación del valor catastral

8.1. El control de calidad de los resultados de la determinación del valor catastral incluye una serie de procedimientos realizados por el Contratista con la participación del Cliente:

1) comprobar los datos iniciales sobre los objetos de valoración, organizar su conciliación y aclaración;

2) análisis de mercado, recopilación y verificación (incluso mediante inspección) de datos sobre transacciones y ofertas.

8.2. El control de calidad de los resultados de la determinación del valor catastral debe realizarse en cada etapa de la determinación del valor catastral.

IX. Consideración de comentarios sobre la determinación del valor catastral.

9.1. Los comentarios sobre la falta de fiabilidad de la información sobre las características de la propiedad presentada en la Lista podrán tenerse en cuenta si se confirma la falta de fiabilidad de dicha información.

Los comentarios sobre la discrepancia entre el uso real y el tipo de uso permitido de la propiedad, que llevó a su clasificación incorrecta en el grupo de tipos de uso permitido, se consideran si existen documentos (o copias de documentos) presentados por el solicitante o enlaces a dichos documentos que confirman el uso real de esta propiedad. En caso de dudas importantes sobre la necesidad de tener en cuenta los comentarios presentados y la fiabilidad de las pruebas, la cuestión de la necesidad de tener en cuenta dichos comentarios se acuerda con el Cliente.

9.2. Los comentarios sobre la falta de confiabilidad de la información sobre las características de la propiedad utilizada para determinar el valor catastral y no contenida en la Lista se consideran si existen documentos (o copias de documentos) presentados por el solicitante o referencias a dichos documentos que confirmen la falta de confiabilidad de dichos información.

Si como resultado de la verificación se confirma que la información utilizada no es confiable (o la ausencia de características esenciales para determinar el valor), se realizan los cambios apropiados al valor catastral de la propiedad si dicha información afecta su valor catastral.

Si no hay suficientes datos de mercado para realizar ajustes razonables, es posible utilizar datos del material informativo proporcionado en estas Directrices, si no contradicen los datos del segmento correspondiente del mercado inmobiliario.

9.3. Si al considerar los comentarios sobre la parte calculada (principal), incluida la información de mercado utilizada y el modelo seleccionado para determinar el valor catastral en sí, se identifican violaciones, el Contratista corrige las violaciones en términos del valor catastral de los objetos inmobiliarios, si tales violaciones afectan su valor catastral.

9.4. Los comentarios sobre la falta de fiabilidad de la información sobre las características de la propiedad (incluida la falta de información sobre cualquier característica) que no sean factores de fijación de precios en el modelo de valoración utilizado no indican una violación si una verificación adicional de su validez indica que no hay distorsión de la propiedad. valor catastral y, en consecuencia, requieren correcciones. Al mismo tiempo, por estos motivos, no se pueden ignorar los comentarios sobre las características de los objetos de evaluación, que se refieren a la provisión de bienes inmuebles con conexiones a las redes de servicios públicos (electricidad, gas, calefacción, agua y alcantarillado), la clasificación de propiedades residenciales como emergencia y ruinoso, así como clasificar los objetos de evaluación como sitios de patrimonio cultural, si se confirma. Si el modelo de valoración utilizado para determinar el valor catastral de un inmueble no tiene en cuenta dichas características, deberán tenerse además en cuenta adecuadamente en el modelo de valoración del valor catastral.

9.5. Si la infracción identificada se aplica no solo a la propiedad especificada por el solicitante, sino que también afecta el valor catastral de otros bienes inmuebles, se realizan los cambios apropiados en relación con todos los objetos a los que se aplica esta infracción.

9.6. En ausencia de evidencia de falta de confiabilidad de la información, el comentario se considera inmotivado y no podrá ser considerado. El Contratista tiene derecho a tener en cuenta un comentario inmotivado, si hay motivos para considerarlo justificado, al acordar esta decisión por parte del Cliente.

Apéndice No. 1
A ,

de 7 de junio de 2016 No. 358

Características que describen terrenos, edificios y estructuras.

Para terrenos de tierras agrícolas y áreas forestales.	Para terrenos no urbanizables (incluidos edificables) y urbanizados	Para edificios y estructuras.
Superficie Rendimiento real teniendo en cuenta la rotación de cultivos Calidad de la capa del suelo Accesibilidad al transporte Distancia de los mercados	Área Disponibilidad de redes de servicios públicos (proximidad de las redes de servicios públicos y condiciones para conectarse a ellas) Zona territorial Accesibilidad al transporte Centros de influencia positiva y negativa del desarrollo circundante	Área total y/o volumen del edificio Calidad de la construcción, incluido el material de las paredes Edad efectiva o condición física real Estructura y propósito de las instalaciones

Apéndice No. 2
A ,
aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Formulario para proporcionar una lista de objetos inmobiliarios cuyo valor catastral se determinó en el período comprendido entre la fecha de la última valoración catastral estatal y la fecha de la siguiente valoración catastral estatal

Apéndice No. 3
A ,
aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Formulario para proporcionar una lista de objetos inmobiliarios cuyo valor catastral se disputa en una reunión de la comisión o en el tribunal

No.	Número catastral del inmueble	Comisión/procedimiento judicial	Base para la decisión de revisar el valor catastral	Características del inmueble cuyo cambio dio lugar a un cambio en el valor catastral				Valor catastral de la propiedad antes de que se considere la disputa.	Valor catastral de la propiedad después de la consideración de la disputa.
				Nombre característico	El valor de las características del inmueble antes de cambiar el valor catastral.	Valor actualizado de las características del inmueble tras cambiar el valor catastral del inmueble	Documento que justifique los cambios en las características del inmueble.

Apéndice No. 4
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aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Lista indicativa de varios sistemas de información para los principales factores de fijación de precios de los objetos de valoración.

No.	Tipo de catastro, registro, sistema de información
1	Sistema de información de apoyo a las actividades urbanísticas.
2	Sistema de Información del Estado Federal para la Ordenación Territorial
3	Sistema federal de direcciones de información
4	Registro estatal de entidades municipales de la Federación de Rusia
5	Catastro estatal de espacios naturales especialmente protegidos
6	Registro Estatal Unificado de Bienes del Patrimonio Cultural (monumentos históricos y culturales) de los pueblos de la Federación de Rusia
7	Sistema estatal de apoyo a la información en el ámbito de la agricultura.
8	Sistemas de información del Ministerio de Agricultura de Rusia, incluido un atlas electrónico de tierras agrícolas.
9	Registro forestal estatal
10	Registro del fondo turístico de la Federación de Rusia.
11	registro estatal de agua
12	registro estatal de caza
13	Catastro estatal de residuos, que incluye el registro estatal de vertederos de residuos.
14	Registro de instalaciones de la red eléctrica incluidas en la red eléctrica nacional unificada (toda Rusia)
15	Registro Ruso de Estructuras Hidráulicas
16	Registro federal de información de proveedores garantes y áreas de su actividad.
17	Registro estatal de instalaciones de producción peligrosas.
18	Registro Estatal Unificado de Carreteras
19	Catastro estatal de yacimientos y ocurrencias de minerales.
20	Registro estatal de trabajos de estudio geológico del subsuelo, áreas de subsuelo previstas para la extracción de minerales, así como para fines no relacionados con su extracción, y licencias para el uso del subsuelo.
21	Registro de contratos celebrados por clientes (estatales, municipales)

Apéndice No. 5
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aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Principales segmentos del mercado inmobiliario

Relación de tipos de uso de terrenos y otros inmuebles en función de las peculiaridades de la fijación de precios en el segmento de mercado correspondiente:

1. Promoción residencial de varias plantas.

2. Desarrollo residencial de poca altura.

3. Tierras agrícolas.

4. Terrenos del fondo forestal y áreas especialmente protegidas no permitidas para el desarrollo con proyectos de construcción de capital.

5. Terrenos de cuerpos de agua separados.

6. Asociaciones de ciudadanos de huertas, campos y horticultura.

7. Instalaciones de recreación y ocio.

8. Objetos de comercio.

9. Instalaciones administrativas y de oficina.

10. Instalaciones de almacén y garajes.

11. Instalaciones industriales.

12. Objetos de uso del subsuelo.

13. Objetos de infraestructura municipal y de ingeniería, líneas de comunicación, oleoductos, carreteras y ferrocarriles, vías navegables artificiales.

14. Aeropuertos, estaciones de tren, puertos, estaciones de autobuses.

15. Instalaciones sanitarias, socioculturales, educativas y científicas

16. Objetos de finalidad especial.

Apéndice No. 6
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aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Recomendaciones sobre la aplicabilidad de los enfoques de valoración al determinar el valor catastral utilizando métodos de valoración masiva

Grupo (VRI)	Enfoque rentable	Enfoque comparativo	Enfoque de ingresos
Terrenos
1. Uso agrícola	-	2	1
2. Desarrollo residencial	-	1	2
3. Uso público	-	1	2
4. Emprendimiento (uso comercial)	-	2	1
5. Descanso (recreación, deportes)	-	1,2	1,2
6. Actividades de producción	-	1,2	1,2
7. Transporte	-	1	2
8. Garantizar la defensa y la seguridad	1	-	-
9. Especial protección y estudio de la naturaleza	-	1	2
10. Bosques e industria forestal	-	1,2	1,2
11. Elementos de agua	-	2	1
12. Uso general y especial	-	2	1
Otras propiedades
1. Edificios de apartamentos (edificios residenciales de mediana y gran altura)	2	1	3
2. Edificios residenciales de poca altura (hasta 3 pisos inclusive), incluidos edificios residenciales individuales: individuales, bloques de poca altura (casas adosadas), asociaciones de dacha, asociaciones de jardinería	2	1	3
3. Instalaciones de transporte, a excepción de las instalaciones y estructuras lineales	2,3	1	2,3
4. Instalaciones minoristas, comerciales y de servicios, comerciales y de entretenimiento, establecimientos de restauración, gasolineras.	3	2	1
5. Instalaciones de alojamiento temporal, incluidas instalaciones recreativas y de salud.	2	3	1
6. Instalaciones administrativas y domésticas	3	2	1
7. Instalaciones con fines de producción, producción, almacenamiento y almacenamiento, con excepción de los dispositivos y estructuras de transferencia.	1,2	3	1,2
8. Instalaciones educativas, deportivas, culturales y artísticas, lugares de culto, museos, instalaciones médicas y sanitarias.	1	2,3	2,3
9. Otros objetos	1	2,3	2,3
10. Instalaciones	1	2,3	2,3

1, 2, 3: indicadores de clasificación de la aceptabilidad de los enfoques.

Apéndice No. 7
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aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

Vida útil de proyectos de construcción de capital.

Edificios y estructuras temporales (cabañas para trabajadores de la construcción y personal de turnos, almacenes temporales, pabellones de verano, etc.) - 10 años.

Estructuras operadas en ambientes altamente agresivos (buques y tanques, oleoductos de refinación de petróleo, industrias químicas y de gas, estructuras en ambientes marinos, etc.) - 25 años.

Edificios y estructuras de construcción masiva en condiciones normales de funcionamiento (edificios de construcción civil e industrial) - 80 años.

Edificios y estructuras con muros de carga exteriores de madera: 50 años.

Edificios y estructuras singulares (edificios de grandes museos, depósitos de valores nacionales y culturales, obras de arte monumental, estadios, teatros, edificios de más de 75 m de altura, estructuras de gran envergadura, etc.): 100 años.

Apéndice No. 8
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de 7 de junio de 2016 No. 358

Materiales informativos para realizar ajustes para una serie de factores de fijación de precios durante la valoración masiva.

Descuentos en subastas de terrenos:

Descuentos en subasta para otras propiedades inmobiliarias:

Factor de escala para terrenos para desarrollo residencial de varias plantas:

Rango de áreas del objeto analógico, hectáreas.	Rango de áreas del objeto de evaluación, ha
	<0,5	0,5-1,5	1,5-5	>5
<0,5	1,00	0,98	0,90	0,84
0,5-1,5	1,02	1,00	0,92	0,86
1,5-5	1,11	1,09	1,00	0,93
>5	1,19	1,17	1,07	1,00

Factor de escala para terrenos para desarrollo residencial individual:

Rango de áreas de la instalación analógica, m2. metro	Rango de áreas de la propiedad que se está evaluando, m2. metro
	<1500	1500-3000	3000-6000	6000-10000	>10000
<1500	1,00	0,98	0,92	0,83	0,78
1500-3000	1,02	1,00	0,94	0,85	0,80
3000-6000	1,09	1,07	1,00	0,90	0,85
6000-10000	1,21	1,18	1,11	1,00	0,94
>10000	1,28	1,25	1,17	1,06	1,00

Ajuste por área para departamentos:

Área, metros cuadrados. metro	<65	65-100	100-200	>200
<65	1,00	0,96	0,84	0,70
65-100	1,04	1,00	0,87	0,73
100-200	1,19	1,14	1,00	0,84
>200	1,42	1,36	1,19	1,00

Ajuste por área para edificios residenciales individuales:

Área total (factor de escala)
Área, metros cuadrados. metro	<150	150-300	300-600	>600
<150	1,00	0,95	0,87	0,84
150-300	1,05	1,00	0,92	0,88
300-600	1,15	1,09	1,00	0,96
>600	1,19	1,13	1,04	1,00

Descuentos por falta de conexión de las viviendas a sistemas centralizados de soporte vital, si estuvieran disponibles en instalaciones analógicas:

Descuentos por condición de emergencia de edificios y locales residenciales:

Condición de emergencia	25%

Los ingresos operativos netos de la operación de bienes raíces comerciales, de oficinas y almacenes con una vida útil residual de 25 años o menos son el 70%, y el resto, el 75% de los ingresos brutos potenciales, que no incluyen los pagos de servicios públicos.

Los descuentos para bienes inmuebles incluidos en el registro estatal unificado de sitios del patrimonio cultural (monumentos históricos y culturales) de los pueblos de la Federación de Rusia son del 10 por ciento.

Apéndice No. 9
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aprobado Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia
de 7 de junio de 2016 No. 358

La valoración del valor catastral de un inmueble es el valor de un objeto, determinado mediante métodos especiales y lo más cercano posible al real, es decir, el valor al que se puede vender el inmueble.

Lo ideal es que las valoraciones catastrales y de mercado coincidan, lo que no siempre ocurre.

La valoración catastral de un inmueble (en adelante, CON) debe cubrir las siguientes propiedades y parámetros del objeto:

• área (viva y común);
• antigüedad del edificio, materiales con los que está construido;
• distribución, disponibilidad de servicios, incluidos estacionamiento y ascensor;
• número de plantas del edificio y en qué planta se encuentra el apartamento;
• ubicación (prestigio de la zona);
• proximidad a los intercambios de transporte;
• disponibilidad de instalaciones de infraestructura cercanas, etc.

En cuanto a las propiedades no residenciales y los terrenos, se tienen en cuenta todos los parámetros principales importantes para el consumidor.

En las regiones se elaboran listas de objetos sujetos a impuestos. La cifra resultante se inscribe en el registro del Comité de Propiedad del Estado y en el pasaporte catastral.

La evaluación del inventario existente en años anteriores, en comparación con los métodos e indicadores de costos actuales, no es adecuada y no es adecuada para su uso en el cálculo del impuesto a la propiedad que se planea recaudar a partir de 2016.

Los impuestos calculados sobre la base de estimaciones de inventario son decenas de veces más bajos, lo que no contribuye a llenar el presupuesto.

Para actualizar los datos y llevar la información sobre el valor de los objetos inmobiliarios a un único denominador, se introdujo el concepto de valor catastral, cuyo cálculo debe realizarse en todas las regiones y cubrir el 100% de los objetos.

La valoración catastral es una cifra cuyo valor se utilizará para calcular el importe del impuesto sobre la propiedad, así como para calcular el alquiler, etc.

Debe entenderse que la valoración catastral estatal de bienes inmuebles no tiene en cuenta las diferencias individuales de los bienes inmuebles (por ejemplo, la presencia de reparaciones costosas en locales residenciales o no residenciales, instalación de accesorios de plomería novedosos), ya que se lleva a cabo en ausencia. Ésta es una de las razones de la inexactitud en los cálculos.

La evaluación del valor catastral de una propiedad es un trabajo escrupuloso y no se puede completar de una vez, por lo que se decidió completar el proceso en todas las regiones en 2020.

Aprenderás cuál es el valor catastral de un inmueble en el vídeo:

Actos regulatorios

CON se rige por las siguientes leyes sobre valoración catastral de bienes inmuebles:

• Código Fiscal de la Federación de Rusia.

El nuevo cálculo se realizará cada 5 años, pero no con menos frecuencia; en algunas regiones se permite la aclaración después de 2 o 3 años. Si no se hacen ajustes, nuevamente los propietarios se encontrarán en condiciones desiguales y se subestimará la recaudación de impuestos.

¿Quién realiza la valoración catastral de los inmuebles?

La pregunta más común entre los ciudadanos es ¿quién realiza la valoración catastral de los inmuebles?

Así, según el art. 24.12 Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ, los sujetos de la Federación de Rusia están autorizados a realizar una valoración catastral.

Las autoridades locales, basándose en la información recibida de la Cámara Catastral de Rosreestr, forman una lista de edificios, estructuras y terrenos para los cuales se requiere el cálculo de costos.

La valoración catastral de un piso la realizan especialistas capacitados que cuentan con el nivel de cualificación adecuado, con documento acreditativo.

El ganador celebra un acuerdo con las autoridades locales, sobre cuya base calcula el valor catastral. Los resultados del trabajo son revisados ​​por personas competentes de entre las agencias gubernamentales, aprobados y transferidos a la sucursal local de Rosreestr.

Procedimiento de evaluación

Para CON, se utiliza con mayor frecuencia un modelo de evaluación derivado por unidad de área, llamado indicador específico.

Es esta característica la que se toma como base para determinar el KOH de objetos similares ubicados aproximadamente en la misma zona, multiplicando por el área total de la propiedad.

Así se agrupan, por ejemplo, casas panel de aproximadamente el mismo período de construcción ubicadas en la región central; en las mismas condiciones, pero en una zona residencial el indicador será diferente, en las afueras será diferente.

Para los edificios "Khrushchev" se han determinado niveles más bajos de indicadores específicos, dependiendo de la disponibilidad de infraestructura y la demanda del mercado de la zona.

Resulta que para cada zona se aplica a objetos similares un indicador de valor específico, justificado por los tasadores, que está aprobado por una ley de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia.

Se utiliza un algoritmo similar para cualquier objeto, tratando de acercarse a los niveles de precios del mercado.

Los tasadores tienen derecho a seleccionar el método de cálculo a su discreción.

Los tasadores trabajan con documentos: dibujos, investigan datos sobre el mercado inmobiliario y tienen en cuenta las calificaciones de las áreas residenciales. Los propietarios deberían estar satisfechos con esta situación, si no hay una sobreestimación evidente del CON.

En consecuencia, una cifra inflada para KOH implicará una cantidad inflada de impuestos. Por tanto, a los propietarios les interesa intentar acercar la cifra de valoración a la real, es decir, a la de mercado, impugnando los resultados de la CON.

Formas de obtener la información necesaria.

Muy a menudo los ciudadanos están interesados ​​en la pregunta: "¿Cómo saber la valoración catastral de un apartamento?" Intentemos responderla.

Así, la información sobre la valoración de apartamentos por valor catastral se puede encontrar de varias formas.

Lo más fiable, con confirmación por escrito, es solicitar un certificado de CON, y si no existe un pasaporte catastral, solicitar este documento, ya que también indica el coste.

Para ello, debe acudir a la sucursal local de la cámara catastral o al MFC, redactar una solicitud y, aproximadamente una semana después, recoger el papel o recibirlo por correo (el cliente elige la opción de recibir el resultado). .

También existen otros métodos. Lo más seguro es solicitar una versión electrónica del documento en el sitio web después de realizar un pago de 200 rublos. Le enviarán, junto con su pasaporte, un sello digital electrónico del registrador Rosreestr, que certifica que la información pertenece al Comité de Propiedad del Estado.

Si necesita aclarar o simplemente averiguar el número KON, entonces es mejor ingresar el número catastral en el motor de búsqueda, en lugar de la dirección, como información inicial (puede haber superposiciones al ingresar la dirección).

Recibir datos online es sencillo y cómodo, sin perder tiempo.

La información está disponible para cualquier persona que la solicite; no es necesario ser propietario ni estar registrado en la dirección de interés.

Además, para saber cuál es el valor catastral de un apartamento, puede utilizar el portal Rosreestr a través de servicios inmobiliarios:

• “Obtención de información”;
• "Información de referencia";
• "Mapa catastral público".

Indicando la dirección o KN se puede obtener la cifra deseada para cada una de las fuentes electrónicas.

Esperamos haber respondido a la pregunta “¿Dónde puedo consultar la valoración catastral de un piso?”

Resultados de las actividades para determinar el valor de los objetos inmobiliarios.

El resultado de la valoración catastral de los bienes inmuebles después del trabajo de los tasadores es examinado por una comisión dependiente de las autoridades locales y aprobado, tras lo cual se transfiere a la Cámara Catastral para su ingreso al Comité de Propiedad del Estado.

El resultado se mide en rublos. y se puede indicar en el certificado de propiedad, pasaporte catastral, certificado.

Es la evaluación de los apartamentos a valor catastral la que sirve a las autoridades fiscales como punto de partida a la hora de calcular el importe del impuesto sobre la propiedad.

Costo del servicio

Como regla general, el servicio se brinda de forma gratuita, pero en algunos sitios el costo de evaluar el valor catastral de un inmueble es de 200 rublos.

Valoración catastral de bienes inmuebles y Rosreestr.

Rosreestr aprueba la evaluación del valor catastral de un apartamento sobre la base de su KON existente adoptado en las regiones que se ingresan en Rosreestr de Valoración de Bienes Raíces.

También son utilizados por las autoridades fiscales. Cuando el propietario realiza alguna de las transacciones con el inmueble, y estas pueden ser:

• compra;
• venta;
• intercambio;
• donación;
• entrada en herencia, etc.,

Necesitará un certificado nuevo de Rosreestr. La fecha de la evaluación es de considerable importancia, ya que por razones de inestabilidad económica y la presencia de procesos inflacionarios, periódicamente (cada 3-5 años) el costo tenido en cuenta por Rosreestr está sujeto a revisión.

Ahora se emiten documentos de título indicando el número de registro y el valor catastral, así como la fecha de registro del KON.

Si el propietario no está satisfecho con el resultado y la cifra se redujo, se deberán ingresar nuevos datos en el catastro de valoración inmobiliaria.

Tiene sentido que todo propietario de un inmueble se pregunte cuál es la valoración catastral de una casa u otro inmueble, y si se identifica una sobrevaloración excesiva es necesario impugnarla, es decir, lograr una revisión y reducción al valor real. uno, de lo contrario el impuesto a la propiedad se calculará incorrectamente y se sobreestimará.

Esperamos que en nuestro artículo hayas aprendido todo lo que necesitas saber sobre la tasación del valor catastral de un inmueble. ¡Buena suerte!

Cómo saber el valor catastral de un inmueble, mira el vídeo:

El valor catastral de un objeto está determinado por su valor real, que es establecido oficialmente por los organismos gubernamentales mediante métodos de valoración masiva. Se diferencia del valor de mercado en que al evaluar una gran cantidad de objetos se tienen en cuenta sus características individuales y luego de dividirlos en grupos se calcula el precio de cada uno de ellos. Si el método de masa no es aplicable a algún inmueble, se permite su estudio individual por un tasador profesional, con datos consignados en el informe del Registro.

La decisión de realizar una valoración catastral la toman las autoridades locales. Lo llevan a cabo tasadores profesionales con los que se concluye un convenio, y el resultado del trabajo realizado es el informe presentado, cuyos datos se inscriben en el Registro Estatal.

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¿Cómo se forman los grupos de evaluación?

Los grupos de valoración se utilizan cuando se agrupan datos sobre objetos inmobiliarios cuando se utilizan métodos de valoración masiva. Los grupos se forman según el principio de igual uso de la tierra, es decir, según su finalidad prevista.

El valor catastral de todos los objetos inmobiliarios que se incluyen en un determinado grupo se calcula sobre la base de una única fórmula de valoración. Está determinado por grupos de una categoría particular por los evaluadores. Para ello se utiliza el método de comparación o métodos de ingresos-gastos. El método comparativo consiste en comparar los precios de un determinado tipo de propiedad, que están dictados por el mercado de ventas. El nivel de ingresos está determinado por el tipo de uso previsto y los gastos se calculan en función de la necesidad de inversión de capital.

El tasador determina el valor del terreno debajo del edificio de apartamentos, que posteriormente se utiliza para evaluar todas las parcelas del mismo tipo.

Por lo tanto, para realizar una valoración catastral de un terreno, las parcelas primero se distribuyen en grupos, luego se calcula el valor de una parcela en dicho grupo, que se aplica a todos los objetos similares al que se está identificando.

¿Cómo se determina el modelo de valoración?

Las condiciones que dicta el mercado de compraventa son tenidas en cuenta por el tasador de acuerdo con la legislación vigente a la hora de determinar el valor catastral de los objetos tasados. Para ello, a partir de los datos sobre precios en el mercado de ventas, se elabora un modelo estadístico: la construcción de una fórmula de valoración matemática para cada tipo de inmueble, que forma diferentes grupos de valoración.

El modelo de valoración significa la compilación por parte de un tasador profesional de una ecuación que se utiliza para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles asignados a un grupo de valoración.

Los modelos de valoración incluyen factores de fijación de precios que influyen en el precio de las propiedades en el mercado de ventas. Según estos indicadores se construye una fórmula para calcular el valor catastral de un inmueble. Dependiendo del tipo de propiedad y condiciones, el tasador podrá tomar en cuenta factores como:

• Ubicación del terreno o casa;
• Tipo de uso previsto;
• Disponibilidad de infraestructura cercana;
• Posibilidad de conectar comunicaciones y otros.

Los métodos de valoración masiva implican sustituir en la fórmula del modelo de valoración un conjunto de factores de fijación de precios que influyen en un determinado grupo de objetos. Cuando se utiliza la fórmula, se determina el indicador específico de la fórmula catastral: el precio de 1 metro cuadrado de área de un apartamento, casa o terreno. Posteriormente, UPKS se multiplica por el tamaño de una parcela específica o superficie habitable de un apartamento, lo que da como resultado un valor de propiedad determinado oficialmente, que se inscribe en el registro estatal.

Factores de precio e indicador específico.

Los factores de precio son las características cualitativas o cuantitativas de los objetos que están sujetos a evaluación en un grupo de valoración y, en opinión del tasador, influyen en el precio de los bienes inmuebles en una determinada región, teniendo en cuenta las condiciones del mercado de ventas.

Un tasador profesional, cuyos servicios son utilizados por agencias gubernamentales, personas físicas o jurídicas en virtud de un contrato, recopila información sobre los factores de fijación de precios que afectan directa o indirectamente la valoración de bienes raíces. Estos incluyen la ubicación, el nivel de desarrollo de la infraestructura y las conexiones de transporte en la región, el tipo de propiedad y su propósito previsto.

El indicador específico de valor catastral determina el precio de una unidad de medida del área de un determinado tipo de inmueble. Según la UPKS, se calcula el valor catastral de terrenos o apartamentos.

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Aplicación de la evaluación individual

Para cada objeto evaluado individualmente, se presenta un informe separado, a partir del cual se calcula el valor catastral. Así, el indicador específico de este precio se determinará individualmente, teniendo en cuenta los factores de fijación de precios y aquellos que constituyeron el motivo de la valoración individual.

¿Cuándo se utiliza un factor de corrección?

La definición de factor de ajuste se refiere a la cantidad de valor de las características específicas del grupo de evaluación en comparación con el modelo estándar. El tasador utiliza el factor de corrección para nivelar los detalles del objeto de tasación en relación con los factores de fijación de precios.

Este indicador se determina como resultado de una evaluación, si existen razones de peso para reducir el precio catastral. Esto se lleva a cabo para no realizar una evaluación individual, sino para poder determinar el precio real del sitio, teniendo en cuenta ciertas características. Por ejemplo, la inclusión de un apartamento en el fondo de vivienda de emergencia o carreteras sin terminar cerca de un terreno pueden convertirse en un motivo para tasarlo de manera especial y reducir su valor.

El tasador determina de forma independiente qué porcentaje se puede comparar con el modelo estándar, teniendo en cuenta las razones para aplicar el factor de corrección. Para determinar el precio real, que posteriormente será inscrito en el Registro oficial, el tasador multiplica el indicador unitario por el área de la propiedad y luego utiliza un factor de ajuste.

Los cambios en el valor catastral existente se realizan al menos una vez cada tres años, pero no más de una vez cada cinco años. Antes de que expire este período, una parte interesada, generalmente el propietario, puede presentar una solicitud de revaluación a las agencias gubernamentales, según la cual se realizarán cambios en los indicadores actuales del Catastro. Además, el precio actual puede impugnarse en los tribunales o antes del juicio.

¿Cómo saber el indicador específico?

Los objetos para los que se indica información de precios generalizada son objetos inmobiliarios que tienen parámetros básicos similares en un determinado grupo de valoración. Indican datos estadísticos según los cuales se elabora un informe sobre las transacciones de compra y venta y otras transacciones relacionadas con la transferencia de propiedad en la región durante el último período del informe. Los datos resumidos deben ser similares en características económicas, operativas y técnicas. El período del informe está determinado por el momento en que se realizó la última revalorización de los objetos incluidos en el Catastro.

Para encontrar información sobre un indicador específico o calcularlo usted mismo utilizando una calculadora en línea, puede utilizar el sitio web de Rosreestr. En él puede encontrar los datos que utilizó el tasador al elegir los factores de valoración en un bloque con su descripción para construir un modelo de valoración.

Los parámetros para seleccionar las principales características de la información de precios también se pueden encontrar utilizando la ficha de propiedad. Contiene información sobre las características de todo el fondo de propiedad, que está sujeto a registro en el catastro estatal.

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¿Cuándo se puede sobreestimar el valor catastral?

A pesar de que el valor catastral de un inmueble está determinado por ley en función de su indicador específico multiplicado por el área del terreno o apartamento, los casos de sobreestimación de esta cifra en relación con su precio real son bastante comunes. El indicador específico lo establecen las autoridades locales, pero al calcular el valor de la propiedad evaluada, que se incluirá en el registro estatal, no se tienen en cuenta sus características individuales. Por tanto, puede surgir una sobreestimación en el orden de los objetos inmobiliarios debido a:

Ciertos tipos de uso permitido pueden tener indicadores específicos completamente diferentes, que serán diferentes para diferentes regiones.

¿Para qué se utiliza el valor catastral?

El valor catastral de los bienes inmuebles, que se determina multiplicando el indicador específico por el área de la propiedad, es necesario para calcular el monto de los impuestos de los sujetos de propiedad. Los bienes inmuebles están sujetos al impuesto sobre el uso del suelo. Las tasas impositivas se fijan a nivel local y el precio catastral de una parcela o apartamento sirve como base imponible.

También es útil conocer la valoración catastral antes de celebrar un contrato de compraventa o cualquier otra transacción relacionada con la transferencia de propiedad. La determinación de esta cifra determina el pago que deberá realizarse al volver a registrar los derechos de propiedad al nuevo propietario.

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