Los analistas de la consultora internacional Knight Frank compararon el nivel de desarrollo del sector inmobiliario comercial en las grandes ciudades rusas y europeas con una población de 1 millón o más de personas. Las ciudades rusas entraron en el top 10 del ranking en términos de oferta de espacio comercial y volumen de espacio.
- Así, Samara ocupó el tercer lugar en el ranking europeo de ciudades en términos de oferta de espacio comercial (551 m2 por 1.000 habitantes), superando a Bucarest (532 m2), Praga (521 m2), Milán (400 m2) y Londres (224 m2). Al mismo tiempo, Samara es líder en este indicador en el mercado ruso, por delante de Moscú (444 m2) y San Petersburgo (542 m2).
- Varsovia (823 m2) y Madrid (726 m2) ocupan el primer lugar en el ranking en términos de oferta de superficie comercial. Entre los 10 primeros también se encuentran San Petersburgo, Ekaterimburgo (539 m2) y Nizhny Novgorod (467 m2) (para más detalles, consulte la Tabla 1).
- Moscú cierra el top ten en el ranking de 24 ciudades con una superficie de 444 m2. m Sin embargo, teniendo en cuenta los centros comerciales en construcción y previstos para la construcción, la provisión de espacio comercial para los moscovitas puede aumentar a 609 m2. m por 1000 habitantes para 2019. Así, en 3 años Moscú puede entrar entre las 5 principales ciudades europeas en términos de nivel de desarrollo de infraestructura comercial.
- En términos de oferta de inmuebles comerciales de alta calidad, el mercado de Moscú sigue siendo el más grande de Europa (SBA: 5,47 millones de metros cuadrados). El segundo y tercer lugar lo ocupan París (SBA – 4,7 millones de m2) y San Petersburgo (SBA – 2,83 millones de m2) (para más detalles, consulte la Tabla 2).
- Entre las ciudades regionales de Rusia, en términos de volumen de oferta, Ekaterimburgo entró en el "top ten europeo" (GLA - 769.764 m2).
- Formación de mercados inmobiliarios minoristas en ciudades rusas Depende en gran medida de las condiciones crediticias, de la situación geopolítica internacional y de la demanda de los consumidores finales, que todavía se considera débil (el índice de confianza del consumidor es uno de los más bajos de Europa).
Tabla 1. Calificación de las ciudades según la provisión de espacios comerciales de alta calidad a los residentes, m2. m/1.000 habitantes
| Provisión de residentes con espacio comercial de alta calidad, m2. m/1.000 habitantes |
||
| 1 | Varsovia | |
| 2 | Madrid | |
| 3 | Sámara | |
| 4 | San Petersburgo | 542 |
| 5 | Ekaterimburgo | 539 |
| 6 | Bucarest | 531 |
| 7 | Praga | 523 |
| 8 | Nizhni Nóvgorod | 467 |
| 9 | Barcelona | 467 |
| 10 | Moscú | 444 |
| 11 | París | 443 |
| 12 | Ufá | 415 |
| 13 | Milán | 400 |
| 14 | Vorónezh | 395 |
| 15 | Rostov del Don | 368 |
| 16 | Cheliábinsk | 350 |
| 17 | Berlina | 315 |
| 18 | Omsk | 312 |
| 19 | Novosibirsk | 306 |
| 20 | Kazán | 301 |
| 21 | Volgogrado | 300 |
| 22 | Krasnoyarsk | 231 |
| 23 | Londres | 224 |
| 24 | Pérmico | 168 |
Fuente: Knight Frank Research, primer semestre de 2016
Cuadro 2. Clasificación de las ciudades por volumen de inmuebles comerciales de alta calidad, m2. metro
| Ciudad | ||
| 1 | Moscú | 5 472 018 |
| 2 | París | 4 700 000 |
| 3 | San Petersburgo | 2 832 900 |
| 4 | Madrid | 2 282 124 |
| 5 | Londres | 1 928 000 |
| 6 | Varsovia | 1 435 923 |
| 7 | Berlina | 1 100 000 |
| 8 | Bucarest | 999 260 |
| 9 | Ekaterimburgo | 769 764 |
| 10 | Barcelona | 755 000 |
| 11 | Praga | 650 000 |
| 12 | Sámara | 645 742 |
| 13 | Nizhni Nóvgorod | 592 600 |
| 14 | Milán | 537 000 |
| 15 | Novosibirsk | 485 148 |
| 16 | Ufá | 464 576 |
| 17 | Cheliábinsk | 417100 |
| 18 | Rostov del Don | 412 548 |
| 19 | Vorónezh | 408 271 |
| 20 | Omsk | 367 040 |
| 21 | Kazán | 365 807 |
| 22 | Volgogrado | 304 340 |
| 23 | Krasnoyarsk | 246 000 |
| 24 | Pérmico | 175 126 |
Los expertos de la empresa MAGAZIN MAGAZINOV evaluaron la situación en todos los segmentos del mercado de centros comerciales de Moscú y también identificaron tendencias y pronósticos clave en el mercado inmobiliario minorista.
Nueva oferta en un centro comercial de Moscú
En el segundo semestre de 2016 se espera uno de los mayores encargos de superficie comercial de los últimos diez años: 466.000 m2. m Si en el primer semestre del año solo se abrió un centro comercial en Moscú: "Riviera" (100.000 m2), en el segundo semestre se espera que se pongan en funcionamiento 12 nuevos centros comerciales. En cuanto al volumen de superficie comercial encargada, sólo es comparable con el año 2014, cuando se encargaron 415.000 m2. m. de espacio comercial. La dinámica de apertura de nuevos centros comerciales en Moscú refleja la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario minorista: los dos últimos ciclos, de 2008 a 2012 y de 2013 a 2016.
Las observaciones muestran que el volumen máximo de nueva oferta se produce durante años de inestabilidad económica. Durante los períodos de crecimiento económico, se lanzan muchos proyectos nuevos, pero debido a la larga fase de inversión, la apertura de nuevos centros comerciales a menudo ocurre durante períodos de recesión económica. Ahora puedes observar la situación descrita.
En 2017-2018, se traerá al mercado 3 veces menos espacio comercial que en 2015-2016. El volumen de nueva oferta será comparable al nivel de 2010-2011.
Vale la pena señalar que si en los últimos dos años la nueva oferta se formó principalmente gracias a varios objetos grandes (Aviapark y Vegas Crocus City en 2014, Columbus en 2015), en 2016 está previsto abrir muchos centros comerciales de menor formato. Habrá casi el mismo número de ellos que los que se introdujeron en los últimos dos años. Al mismo tiempo, la superficie habitable del mayor de ellos será de 80.000 m2. m, que es aproximadamente 3 veces menor que el área del Aviapark.
Se espera que la oferta de nuevos centros comerciales supere la demanda a principios de 2017. El mercado se verá presionado por una cantidad significativa de espacio libre.
A finales de 2016, la desocupación podría alcanzar su nivel más alto en los últimos 7 años.
Ahora existe la tasa de desocupación más baja (6,5%) de los últimos dos años y medio. Sin embargo, este fenómeno es temporal: según las previsiones, en el futuro las desocupaciones podrían aumentar un 3,5% y alcanzar el nivel de 2015 (10%).
La razón es que en 2016 se introducirá un número récord de espacios comerciales. A modo de comparación, la tasa media de desocupación de los centros comerciales de Moscú inaugurados en 2015 fue del 19% en el primer semestre de 2015.
Según los resultados del primer semestre del año, Moscú ocupa el cuarto lugar en términos de disponibilidad de superficie comercial per cápita (437 m2/mil habitantes).
Sin embargo, si todas las instalaciones declaradas se completan a tiempo, el equilibrio de poder cambiará a finales de año. Krasnodar seguirá en primer lugar, Samara pasará al segundo lugar gracias a la puesta en funcionamiento del centro comercial Good'Ok con una superficie bruta de 115.000 m2. m (536 m2/mil habitantes). Le seguirán Ekaterimburgo (499 m2/mil habitantes) y Moscú (475 m2/mil habitantes), que conservará su cuarto lugar en el ranking.
En comparación con finales de 2015, mayoría Los inquilinos han retomado su desarrollo. Si a principios de año muchas cadenas no tenían planes claros de desarrollo y los minoristas seguían optimizando, hacia mediados de año muchos actores empezaron a seleccionar objetos y negociar. Esto se debe a la dinámica positiva de la asistencia a los centros comerciales y a los signos de estabilización de la situación macroeconómica.
inquilinos por mucho tiempo adoptó un enfoque de esperar y ver qué pasaba, considerando principalmente las ofertas en los centros comerciales existentes. Sin embargo, debido a la reducción de la oferta en los centros comerciales existentes y el correspondiente aumento en las expectativas de los propietarios, un número cada vez mayor de cadenas están dispuestas a considerar instalaciones en construcción. Los centros comerciales en construcción también se vuelven atractivos porque sus propietarios están dispuestos a ofrecer condiciones más cómodas, por ejemplo, CAP para el primer año de alquiler. Además, últimamente se ha vuelto cada vez más común un sistema de pago en el que la tarifa para el segundo año de arrendamiento se fija en función del volumen de negocios promedio del primero.
Oferta de centros comerciales en los distritos de Moscú
lo mas gran número Se introducirán instalaciones en aquellos distritos de Moscú que ya representan una proporción bastante alta de la oferta total de la ciudad. En el Distrito Administrativo Sur se abrirán cuatro centros comerciales más, cuya participación, teniendo en cuenta la puesta en funcionamiento, ascenderá al 19% de la oferta total.
Se abrirán 2 centros comerciales en el Distrito Administrativo Norte (14%) y 4 centros comerciales en el Distrito Administrativo Cerrado (10%). Estos tres distritos representarán alrededor del 70% del suministro total de Moscú.
Al mismo tiempo, VAO seguirá siendo la oferta de superficie comercial más baja del distrito: hasta finales de año no se abrirá allí ni un solo establecimiento comercial.
Distribución de los distritos de Moscú en la proporción de oferta de espacio comercial.
| Nombre del distrito | Disponibilidad de espacio comercial. (m2/mil habitantes) |
Participación del distrito en la oferta total de centros comerciales en Moscú en 2016 |
|
|
2015 |
2016 |
||
| Distrito Administrativo Sur | 557 | 647 | 19% |
| SAO | 655 | 727 | 14% |
| NEAD | 500 | 497 | 12% |
| JSC | 359 | 454 | 10% |
| SEAD | 420 | 415 | 10% |
| SZAO | 488 | 564 | 9% |
| Distrito Administrativo Central | 684 | 677 | 9% |
| Distrito administrativo suroeste | 296 | 294 | 7% |
| TiNAO | 624 | 754 | 4% |
| VAO | 110 | 136 | 4% |
| ZelAO | 516 | 504 | 2% |
Condiciones comerciales para el alquiler de locales comerciales en los centros comerciales de Moscú.
En la mayoría de los objetos, las tarifas no estaban indexadas, por lo que se mantuvieron en el nivel de 2015. Vale la pena señalar que en varios centros comerciales hubo una rotación de inquilinos, como resultado de lo cual los propietarios buscaron encontrar minoristas más solventes y reemplazar las marcas por otras únicas o más populares.
Al analizar el nivel medio de las tarifas de alquiler, cabe señalar que hasta 2014 el alquiler se calculaba, por regla general, sobre la base de una tarifa fija, y desde 2015, como porcentaje de la facturación.
Tarifas de alquiler* en rublos en centros comerciales abiertos antes de 2014
| Perfil/tipo de inquilino | Promedio área (m2) |
Tarifas de alquiler para el primer semestre de 2016 (miles de rublos) |
|
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IINQUILINOS BÁSICOS |
hipermercado de bienes de consumo | > 8000 | 8-12 |
| 4000-8000 | 10-15 | ||
| hipermercado de bricolaje | > 10000 | 8-12 | |
| Supermercado de bienes de consumo | 1000-4000 | 19-35 | |
| BT&E | 1200-2200 | 7-11 | |
| Artículos deportivos | 4000-6000 | 4-5 | |
| 1200-2200 | 6-9 | ||
| Productos para niños | 1000-2000 | 9-13 | |
| Paño | 1500-3000 | 7-12 | |
| Cine multiplex | 3000-5000 | 7-11 | |
| Inquilino de una galería comercial | 700-1500 | 10-13 | |
| 500-700 | 12-17 | ||
| 250-500 | 15-30 | ||
| 100-250 | 30-50 | ||
| 50-100 | 55-80 | ||
| < 50 | 100-150 | ||
| Restaurante | 300-600 | 18-25 | |
| Cafetería | 80-170 | 40-60 | |
| Patio de comidas | 50-100 | 60-100 | |
* La tabla muestra los rangos de tarifas promedio de alquiler de locales en centros comerciales modernos en Moscú (puestos en funcionamiento antes de 2014), por metro cuadrado. m por año, sin IVA ni pagos operativos, a finales de junio de 2016
Condiciones comerciales para centros comerciales puestos en funcionamiento desde 2015
| Perfil/tipo de inquilino | Promedio cuadrado (m2) |
Promedio Rango de PAC* en el cuarto trimestre 2015 |
Promedio Rango de PAC* en la primera mitad del año 2016 |
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| INQUILINOS ANCLAJE | hipermercado de bienes de consumo | > 8000 | 1,8-4% | 1,8-4% |
| Hipermercado FMCG (formato de ciudad) | 4000-8000 | 1,8-4% | 1,8-4% | |
| hipermercado de bricolaje | > 10000 | 2-4% | 2-4% | |
| Supermercado de bienes de consumo | 1000-4000 | 5-8% | 5-8% | |
| BT&E | 1200-2200 | 3-5% | 4-6% | |
| Artículos deportivos | 4000-6000 | 8-10% | 4-8% | |
| 1200-2200 | 7-10% | 7-10% | ||
| Productos para niños | 1000-2000 | 8-13% | 8-13% | |
| Paño | 1500-3000 | 8-13% | 8-13% | |
| Cine multiplex | 3000-5000 | 8-13% | 8-13% | |
| Inquilino de una galería comercial | 700-1500 | 9-14% | 9-14% | |
| 500-700 | 10-15% | 10-15% | ||
| 250-500 | 12-15% | 12-15% | ||
| 100-250 | 10-20% | 10-20% | ||
| 50-100 | 15-25% | 15-25% | ||
| Restaurante | < 50 | 10-15% | 10-15% | |
| Cafetería | 300-600 | 18-25% | 18-25% | |
| Patio de comidas | 80-170 | 10-18% | 10-18% | |
* CAP: la proporción máxima de los pagos de alquiler en la facturación total del inquilino, incluidos los costos operativos, excluidas las facturas de servicios públicos.
El cambio de situación económica condujo inevitablemente a una disminución de los márgenes comerciales de los grandes actores de la red en el mercado de artículos deportivos. En este sentido, se puede observar una disminución del SAR en este segmento del 8-10% al 4-8%.
En cuanto a los minoristas en el “ electrodomésticos y electrónica”, entonces el formato es de 4000-6000 m2. m, donde la CAP tradicionalmente era más baja, abandonó casi por completo el mercado. En cambio, sólo quedó el formato de 1200-2200 m2. m, donde la PAC es del 4-6%.
Según Alexandra Romashina, consultora líder de MAGAZIN STORES, los minoristas abren cada vez más tiendas en los centros comerciales en condiciones que obligan a los promotores a asumir los costes de acabado de los locales u ofrecen condiciones asociadas a la apertura de marcas en forma de franquicia.
Los inquilinos ancla, como cines y centros de entretenimiento, han aumentado significativamente los requisitos en cuanto al estado de los locales transferidos y su acabado, lo que también ha provocado un aumento de los costes de construcción para los promotores. Los propietarios de centros comerciales a menudo tienen que llegar a un acuerdo con los minoristas para mantener el concepto de la instalación, aumentar la tasa de ocupación del centro comercial y garantizar un tráfico aceptable.
Algunos minoristas del segmento de la moda buscan alquilar locales más grandes.
Este grupo de inquilinos consigue a menudo negociar condiciones comerciales atractivas con los propietarios, como un porcentaje del volumen de negocios sin tarifa fija, trabajos de acabado realizados por los propietarios, etc. Así, marcas internacionales como H&M, marcas del grupo Inditex, así como varias marcas federales (Befree, Familia) ya han ampliado su formato.
Para el año pasado Se abrieron una serie de tiendas que cambiaron el vector de desarrollo hacia los grandes centros comerciales. Así, en el centro comercial Aviapark y en el centro comercial Columbus han aparecido bastantes tiendas nuevas, como Factory Kalyaev, Porta 9, Claustraphobia, Ogogo Obstanovochka, etc. Además, hay una afluencia de empresarios individuales a los grandes centros comerciales. que antes les eran inaccesibles debido a las altas tarifas y los altos requisitos del propietario.
Previsión de puesta en funcionamiento de centros comerciales a finales de 2016
Se anuncia la apertura de 12 instalaciones con una SBA total de 466.000 m2 para finales de 2016. metro.
La apertura de centros comerciales en la región de Moscú está prevista para finales de 2016
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Nombre del objeto |
DIRECCIÓN |
GBA (m2) |
SBA (m2) |
Revelador |
|
Moscú |
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| Oceanía (Galería Kutuzovsky) | Avenida Kutuzovsky, 57 | 137 000 | 60 000 | TPS Bienes Raíces |
| Centro comercial Bútovo | Pueblo de Voskresenskoye, pueblo Yazovo | 143 000 | 54 400 | Grupo MD |
| ¡Bien! | Khoroshevskoye sh., 33/1 | 114 000 | 50 000 | TPS Bienes Raíces |
| Parque Kosino | Calle Sviatoozerskaya, 5 | 79 510 | 39 000 | GK DIEZ |
| Metrópoli (II etapa) |
Carretera Leningradskoe, vl. 18 | 65 800 | 38 000 | Socios de capital |
| Complejo multifuncional en Kievskaya | Calle Kiev, 2 | 30 000 | 20 000 | Desarrollo PATERO |
| Ashán Proletarsky | Proletarsky Prospekt, 30, edificio 15 | 23 667 | 15 500 | Immochan |
| selectivas | Carretera Varshavskoe, ay. 148 | 42 500 | 7 000 | GC Elvicom |
|
Región de Moscú |
||||
| Centro comercial Riga | Autopista Novorizhskoe, a 5 km de MKAD | 142 000 | 80 000 | Centro comercial Riga |
| Patio de Mozhaisk | Pueblo Novoivanovskoe, calle occidental, edificio 100 | 65 000 | 45 500 | Desarrollo PATERO |
| Parque Vidnoe | M-4 "Don", a 3 km de MKAD | 105 000 | 45 000 | Comercio minorista ruso Trinity |
| Parque Solntsevo | Carretera Borovskoe | 17 000 | 11 600 | G.K. Morton |
Así, en el mercado de centros comerciales de Moscú se pueden identificar las siguientes tendencias:
- Se espera la puesta en servicio a gran escala de las instalaciones antes de finales de año. Alrededor del 70% de la nueva oferta recae en los distritos líderes en términos de oferta de espacio comercial.
- Después de que la desocupación cayera al 6,5% en el primer semestre del año, se espera que aumente al 10% a principios de 2017.
- Las tarifas de alquiler y el CAP se han mantenido sin cambios durante los últimos seis meses, con excepción de los segmentos de artículos deportivos y electrodomésticos.
- Hasta finales de año, Moscú mantendrá su actual cuarto lugar en cuanto a provisión de espacio comercial entre las ciudades rusas. Krasnodar ocupará el primer lugar, Samara el segundo y Ekaterimburgo el tercero.
- El Distrito Este de Moscú sigue siendo la parte menos saturada de la ciudad en cuanto a establecimientos comerciales y tiene un gran potencial para la implementación de proyectos de desarrollo.
- Según las previsiones, la nueva oferta de centros comerciales ejercerá presión sobre el mercado y no permitirá que aumenten los precios de alquiler. En algunos segmentos, creará condiciones de alquiler más favorables para los minoristas.
La revisión fue preparada por especialistas de la empresa MAGAZIN MAGAZINOV.
Ekaterimburgo ocupó el primer lugar en el ranking de ciudades regionales en términos de disponibilidad de espacios comerciales modernos. Según la nueva calificación de la empresa Magazin Magazinov, a finales de 2013. La capital de los Urales desplazó a Vorónezh de su posición de liderazgo y Ufá subió cinco puntos en la clasificación. Por lo demás, el equilibrio de poder en relación con la calificación publicada anteriormente se ha mantenido prácticamente sin cambios.
“El crecimiento de la posición de Ekaterimburgo en el ranking era predecible y se produjo gracias a la apertura del reconstruido centro comercial Ekaterininsky (ahora centro comercial Globus), así como a la segunda etapa del centro comercial Rainbow Park que ascendió en el ranking. con la apertura del centro comercial Planet en la ciudad”, señala Andréi Vasyutkin, jefe del departamento de investigación y consultoría de la empresa Magazin Magazinov.
| Ciudad | Dotación de población con espacio en modernos centros comerciales, m2. m por 1000 habitantes | |
|---|---|---|
| 1 | Ekaterimburgo | 383 |
| 2 | Vorónezh | 368 |
| 3 | Sámara | 348 |
| 4 | Rostov del Don | 330 |
| 5 | Nizhni Nóvgorod | 318 |
| 6 | Volgogrado | 277 |
| 7 | Ufá | 276 |
| 8 | Kazán | 264 |
| 9 | Cheliábinsk | 234 |
| 10 | Novosibirsk | 196 |
| 11 | Krasnoyarsk | 200 |
| 12 | Pérmico | 116 |
| 13 | Omsk | 107 |
De acuerdo con los planes declarados por los desarrolladores, en las regiones de Rusia (a excepción de Moscú) para 2014. Está prevista la puesta en funcionamiento de 43 centros comerciales con una superficie total alquilable de poco más de 1,7 millones de metros cuadrados. m es casi 1,5 veces más que el área de centros comerciales de alta calidad introducidos en 2013.
Según estimaciones de la empresa Magazin Magazinov, a finales de 2013. El volumen total del mercado inmobiliario minorista ruso ascendió a 14,8 millones de metros cuadrados. m de área bruta arrendable (SBA) en modernos centros comerciales. En términos relativos, el crecimiento anual fue del 10%, y este es el nivel más bajo de puesta en servicio de espacios comerciales de alta calidad desde 2008. En general, el volumen del mercado inmobiliario minorista en términos absolutos se ha multiplicado por 1,9 desde 2008.
Total en 2013 En Rusia (excluida la región de la capital) se abrieron 37 centros comerciales de alta calidad con una superficie total de 1,2 millones de metros cuadrados. m GLA.
Tres ciudades regionales líderes en apertura de centros comerciales en 2013 incluye San Petersburgo, Tyumen y Ekaterimburgo.
El estudio de Magazin Magazin señala que algo menos de la mitad (47%) de todo lo previsto se pondrá en funcionamiento en 2014. El volumen de superficie también recae en el grupo de ciudades con una población de menos de 1 millón de personas. Cambio continuo en el vector de actividad de los desarrolladores hacia menos ciudades principales está asociado con la saturación gradual de los mercados inmobiliarios minoristas en más de un millón de ciudades y capitales.
Moscú y San Petersburgo
Distribución compartida del espacio alquilado en centros comerciales modernos por grupos de ciudades (Foto: Tienda Tienda)
Vale la pena señalar que Moscú y San Petersburgo no están incluidos en el ranking general de ciudades con una población de más de un millón. Los compiladores de la calificación explican esto por el hecho de que la población en las capitales rusas es demasiado diferente de la de otras ciudades, lo que no permite una comparación objetiva.
Si hablamos del capital, según la empresa Blackwood, la cifra para el año es de 343 m2. m/1000 habitantes. En San Petersburgo creció hasta 422 m2. m/1000 habitantes.
Según la consultora internacional Knight Frank, un total de En la región de Moscú se anuncian 23 centros comerciales con una superficie total de 2,04 millones de metros cuadrados. m, alquilable (GLA) - 1,02 millones de m2. m. Más de 30 objetos más se encuentran en la etapa de diseño.
Sin embargo, según estimaciones de CBRE, no todos los proyectos se pondrán en marcha en el plazo indicado, y el volumen de nuevo suministro a finales de 2014 Puede ser de unos 600 mil metros cuadrados. metro.
Según Knight Frank, las nuevas propiedades se concentran principalmente en el sur de la capital. De este modo, el Distrito Administrativo Sur (el distrito más poblado de Moscú) reforzó su posición de liderazgo en términos de volumen de oferta y entró entre los tres distritos con mayor superficie comercial de alta calidad. El liderazgo en este indicador, debido al bajo tamaño de la población, todavía lo ostenta el Distrito Administrativo Central.
El estudio de la "Tienda Store" señala que a finales de 2013. Moscú sigue siendo líder en términos de oferta total de espacio en centros comerciales (28% del volumen total de oferta rusa). A finales de año, el volumen total de oferta en las más de 13 millones de ciudades se acercó al nivel de Moscú y ascendió al 27%. La mayor parte de la oferta total recae en un grupo de ciudades con una población de menos de 1 millón de personas.
24.08.2017Expertos de la empresaRRG calculó la oferta futura de locales comerciales en Moscú para 2019. Asimismo, durante el análisis se identificaron los territorios más prometedores para el desarrollo de centros comerciales y se calculó el volumen de áreas que efectivamente se pueden construir en cada uno de los megaclusters.
Principales conclusiones del estudio:
La provisión de espacio comercial en el Megacluster Central para 2019 será de aproximadamente 765 metros cuadrados. m. por cada mil personas. La oferta de comercio minorista a los clusters dentro de los límites del Megacluster Central es la más alta: Lubyanka - 1230 m2. m, Arbat – 1117 metros cuadrados. m, ciudad de Moscú – 1101 metros cuadrados. m, Tverskoy – 825 metros cuadrados. m, Tagansky – 820 metros cuadrados. Pero teniendo en cuenta las características específicas de la ubicación, el fuerte tráfico "diurno" y la demanda de comercio minorista en la parte central de la ciudad, es posible aumentar la oferta en el megaclúster a 1.500 metros cuadrados. m por cada mil habitantes. El megacluster central debe considerarse por separado de otros megaclusters, ya que se caracteriza por una concentración muy alta de población "diurna", en su mayoría empleados de oficina y tráfico de turistas.
En segundo lugar, después del megacúmulo Central, se encuentra Kutuzovsky con una superficie de 661 metros cuadrados. m El nivel de su provisión aumentará debido a la apertura del centro comercial Vegas Kuntsevo de la empresa Crocus Group. Los siguientes en el ranking son los megaclusters de Volokolamsk, Leningrado y Varsovia. Se registrará una saturación minorista relativamente baja en megaclusters como Shosse Entuziastov, Shchelkovsky, Volgogradsky, Dmitrovsky, Leninsky.
Si predecimos la provisión de megaclusters con el formato superregional más grande (centros comerciales con una GLA de 80 mil m2), entonces Zelenogradsky estará entre los principales líderes: 300 m2. m por cada mil personas, Leningradsky - 294 metros cuadrados. m, Volokolamsky - 208,5 metros cuadrados. m, Yaroslavsky - 207,5 metros cuadrados m, megaclusters de Varsovia – 164,5 m2. metro.
Si evaluamos la futura oferta minorista de los clusters (con excepción de los incluidos en el Megacluster Central), los indicadores máximos los demostrarán Yaroslavl, Yuzhny Port, Matushkino-Savelki, Krylatskoye, Davydkovo, Mozhaisky, Kuntsevo, Khodynka, Matveevskoye y Fili.
Los especialistas de RRG han adoptado la marca de 600 metros cuadrados como punto de saturación condicional para los inmuebles comerciales en Moscú y las ciudades cercanas de la región. Metros por cada mil personas. En algunas zonas, sobre todo en el este, sureste y suroeste de la ciudad, la oferta comercial se sitúa por debajo de los 300 m2. m por cada mil personas. Así, la saturación del comercio minorista en Novogireevo es de 167 metros cuadrados. m por cada mil habitantes, grupo Ivanovskoye – 178 m2. m, Preobrazhensky – 179 metros cuadrados. metro.
Los más prometedores para el desarrollo son 4 megaclusters: en el megacluster de Volgogradsky se pueden construir alrededor de 360 mil metros cuadrados. m de bienes raíces comerciales, en Shchelkovsky - 280 mil, Leninsky - 255 mil metros cuadrados. m, Shosse_Entuziastov – 215 mil metros cuadrados. m Al mismo tiempo, los desarrolladores ya han comenzado a desarrollar activamente el megaclúster Leninsky: el grupo Horus ha comenzado la construcción del centro comercial Salaris con una superficie de alquiler de 105 mil metros cuadrados. m, Crocus Group planea construir el centro comercial Vegas en la autopista Kievskoe.
Tabla 3. Oferta prospectiva de espacio comercial para la población de MEGACLusters de Moscú para 2019, metros cuadrados. m por 1 mil habitantes
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megacúmulo |
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Central |
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Kutuzovsky |
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Volokolamsky |
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Leningrado |
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Varshavski |
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zelenogradsky |
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Kashirski |
1 millón 136 mil |
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Yaroslavski |
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leninista |
1 millón 700 mil |
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Dmitrovsky |
1 millón 156 mil |
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Volgogrado |
1 millón 409 mil |
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Shchelkovsky |
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Entusiastas de la carretera |
Fuente: datos de la empresa.RRG
Tabla 4. TOP-20 Provisión prospectiva de espacio comercial para la población de CLUSTERS de Moscú para 2019, metros cuadrados m por 1 mil habitantes
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Grupo |
megacúmulo |
Población en 2019 |
Disponibilidad de espacio comercial, m2. m / 1 mil habitantes |
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Yaroslavski |
Yaroslavski |
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Puerto Sur |
Kashirski |
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Matushkino-Savelki |
zelenogradsky |
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Krylatskoye |
Kutuzovsky |
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Davydkovo |
Kutuzovsky |
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Mozhaisky |
Kutuzovsky |
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Kutuzovsky |
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Leningrado |
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matveyevskoe |
Kutuzovsky |
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Kutuzovsky |
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Volokolamsky |
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Tushino Yuzhnoye |
Volokolamsky |
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Académico |
leninista |
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marina roshcha |
Dmitrovsky |
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Troparevo |
leninista |
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Norte de Chertanovo |
Varshavski |
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Sokólniki |
Shchelkovsky |
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Volokolamsky |
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Teply Stan |
leninista |
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Leningrado |
Fuente: datos de la empresa.RRG
Cuadro 5. Top 20: Clústeres de Moscú prometedores para el desarrollo inmobiliario minorista
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Grupo |
megacúmulo |
Población en 2019 |
Disponibilidad de espacio comercial, m2. m / 1 mil habitantes |
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Novogireevo |
Entusiastas de la carretera |
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Ivanovskoe |
Entusiastas de la carretera |
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Preobrazhenski |
Shchelkovsky |
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Impresoras |
Volgogrado |
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Campos de Liubertsy |
Volgogrado |
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Novo-Peredelkino |
leninista |
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Izmailovsky |
Shchelkovsky |
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zelenogradsky |
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Golyanovo |
Shchelkovsky |
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Kuzminki |
Volgogrado |
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Volgogrado |
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Veshniaki del Norte |
Entusiastas de la carretera |
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Volgogrado |
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marino occidental |
Volgogrado |
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alekseievski |
Yaroslavski |
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Biryulyovo occidental |
Varshavski |
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Zhulebino |
Volgogrado |
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Tsaritsyno |
Kashirski |
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Volzhski |
Volgogrado |
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Medvédkovo |
Yaroslavski |
Según los expertos, actualmente hay aproximadamente 500 por cada mil rusos. metros cuadrados El espacio comercial con una superficie de 1.200 metros cuadrados es la cifra más baja de Europa después de Ucrania. 5
En la región ******* hay 21.200 puntos de venta, de los cuales 17.056 son fijos. La estructura de la red estacionaria incluye 157 centros y complejos comerciales, 16.899 tiendas. La superficie total comercial es de 2.695,2 mil metros cuadrados. m El volumen de superficie comercial aumentó en 187,7 mil m2. metro.
La oferta de superficie comercial en 2009 en la región ******* aumentó de 570 a 613 m2. m por 1.000 habitantes.
En el centro regional, esta cifra se acercó a la cifra de 900 a 990 metros cuadrados de espacio comercial por cada mil habitantes.
Así, el indicador Provisión de espacios comerciales para ciudades regionales. significativamente más bajo que en el centro regional y es 469 metros por cada mil habitantes.
******* la región va a la zaga de las regiones vecinas en términos de disponibilidad de locales comerciales de alta calidad; en 2007, el nivel de provisión de locales comerciales de todas las categorías a la población en la ciudad de Perm fue de 452,8 m2; por 1000 habitantes. Esto es más alto que la norma social de 260 metros cuadrados. por 1000 habitantes, pero más bajo que en las regiones vecinas y significativamente más bajo que los estándares europeos: 1000 metros cuadrados. por 1000 habitantes.
En 2008, el gobierno regional lanzó el proyecto “Plataformas Comerciales. Desarrollo de un cluster logístico y espacios comerciales de alta calidad en la región de *******.» Según las autoridades, esto debería proporcionar a la región un espacio comercial de alta calidad. Ellos, a su vez, crearán todas las condiciones para satisfacer la demanda de los consumidores de los residentes e invitados de la región ******, desarrollarán los mercados del comercio minorista y del sector de servicios, crearán las condiciones para la formación de un entorno competitivo y aumentarán inversión en comercio e industrias relacionadas. Este proyecto también ayuda a acercar la infraestructura comercial y logística de la región al nivel europeo.
Regulación estatal de la industria.
Durante la crisis, la participación del Gobierno de la Federación de Rusia, incluidos representantes del Ministerio de Industria y Comercio de Rusia, en el diálogo entre las empresas comerciales y el sector bancario ayudó a estabilizar la situación en el sector comercial.
El Ministerio de Industria y Comercio de la Federación de Rusia, como departamento pertinente, ha adoptado un enfoque integral para el desarrollo de la industria comercial en Rusia.
En abril de 2009, el Gobierno de la Federación de Rusia aprobó un programa de medidas para el desarrollo del comercio preparado por el Ministerio de Industria y Comercio de Rusia y otros departamentos interesados, cuyas principales actividades fueron la aprobación de la ley "Sobre los fundamentos de regulación estatal de las actividades comerciales en Federación Rusa"y la elaboración de la Estrategia de desarrollo del comercio en la Federación de Rusia para 2010-2015.
Diseñada para garantizar la regulación legal de la industria, la ley "Sobre los fundamentos de la regulación estatal de las actividades comerciales en la Federación de Rusia" afecta a siete áreas principales:
asegurar un espacio económico único en todo el país;
división de poderes entre órganos gubernamentales;
eliminación de barreras administrativas al comercio;
corrección de relaciones cada vez más complejas entre los productores nacionales de alimentos y las organizaciones comerciales para formar prácticas comerciales justas que cumplan con las condiciones del mercado;
desarrollo de infraestructura comercial moderna en la Federación de Rusia;
apoyo a pequeñas empresas;
promover el desarrollo de la producción de mercancías.
Una de las principales direcciones de desarrollo de la industria es ampliar la variedad de formas y formatos de actividades comerciales, lo que mantendrá un alto nivel de competencia y ayudará a garantizar la accesibilidad geográfica y de precios de los bienes para la población.
La Ley de Comercio fue aprobada el 25 de diciembre por el Consejo de la Federación. El documento entra en vigor el 1 de febrero de 2010.
La ley introduce restricciones a los pagos diferidos a proveedores según la categoría de productos: 10 días para productos con una vida útil de diez días, 30 días para productos con una vida útil de 30 días y 45 días para todos los demás productos, incluidos los alcohólicos. Bebidas producidas en Rusia.
Según la ley, los minoristas tienen prohibido incluir en el contrato de suministro cualquier remuneración de los proveedores que no sea un descuento por volumen de un máximo del 10% del precio de compra de los bienes.
Además, la ley contiene una enmienda antimonopolio que prohíbe el crecimiento de cadenas en regiones donde hayan ocupado más del 25% del mercado minorista y entrará en vigor el 1 de febrero en las entidades constitutivas de la Federación y el 1 de julio en; áreas municipales y distritos urbanos.
